“十四五”期間，我國已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要的重要舉措。后疫情時(shí)代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)展服務(wù)內(nèi)容、更新管理手段、推進(jìn)技術(shù)升級、創(chuàng)新品牌建設(shè)、賦能系統(tǒng)管理、提升從業(yè)人員素質(zhì)等方式，實(shí)現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。
在此背景下，中指研究院秉持“客觀、準(zhǔn)確、科學(xué)、合理”的理念，在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展“中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)”和“中國物業(yè)服務(wù)星級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系”研究。并對五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿案例進(jìn)行剖析，開展“超五星級”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目研究。
一、主要研究成果
1.指數(shù)：二十城綜合指數(shù)環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上期收窄0.25個(gè)百分點(diǎn)
2021年12月，二十城物業(yè)服務(wù)價(jià)格綜合指數(shù)為1074.66，同比上漲0.43%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上期收窄0.25個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，二十城中，杭州、長沙、上海等19個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較去年同期增加7個(gè)；合肥物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)與去年同期持平。其中杭州同比漲幅最大，為1.72%；長沙、上海等5個(gè)城市漲幅在0.5%-1.0%之間；北京、常州等10個(gè)城市漲幅在0.1%-0.5%之間；深圳、天津和青島同比漲幅均在0.1%以內(nèi)，其中青島漲幅相對較小，為0.01%。與2021年6月相比，二十城中，杭州、寧波、長沙等11個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較上期減少8個(gè)；北京、無錫、合肥等9個(gè)城市環(huán)比持平。其中，杭州、寧波、長沙環(huán)比分別上漲0.69%、0.29%、0.28%，漲幅較上期分別收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)、0.04個(gè)百分點(diǎn)、0.36個(gè)百分點(diǎn)；常州、上海等5個(gè)城市漲幅均在0.1%（含）-0.2%之間；武漢、天津、重慶環(huán)比漲幅均在0.1%以內(nèi)，其中重慶漲幅相對較小，為0.01%。
從不同星級物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)來看，二十城各星級物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)同比均上漲，五星級同比漲幅相對較大。2021年12月，二十城三星級物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.09%，同比上漲0.47%；四星級物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.10%，同比上漲0.43%；五星級物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.04%，同比上漲0.49%。
2.價(jià)格：二十城均價(jià)為2.42元/平方米/月，各星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同比均上漲
2021年12月，二十城物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.42元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平居前列，其中深圳均價(jià)最高，為3.78元/平方米/月；北京次之，為3.25元/平方米/月；杭州、上海、廣州、天津均價(jià)分別為2.78元/平方米/月、2.64元/平方米/月、2.58元/平方米/月和2.57元/平方米/月；寧波、武漢等8個(gè)城市均價(jià)在2.0-2.5元/平方米/月之間，其中寧波均價(jià)相對較高，為2.47元/平方米/月；南京、濟(jì)南等6個(gè)城市均價(jià)在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業(yè)服務(wù)均價(jià)水平仍相對較低，為1.26元/平方米/月。
從不同星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)來看，各星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同比均上漲，四星級同比漲幅最高。2021年12月，二十城整體三星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.00元/平方米/月，同比上漲0.40%；四星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.72元/平方米/月，同比上漲0.50%；五星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為3.75元/平方米/月，同比上漲0.38%。
3.樣本：四星級項(xiàng)目數(shù)量增長明顯，一線城市四、五星項(xiàng)目占比達(dá)62.99%
1）二十城樣本整體以三星級項(xiàng)目為主，四星級項(xiàng)目占比明顯上升，兩者占比差距進(jìn)一步縮小至1.28%
整體來看，二十城物業(yè)服務(wù)水平仍以三星為主，占比45.60%，四星級和五星級項(xiàng)目占比分別為44.32%、10.07%，四星級項(xiàng)目占比與三星級項(xiàng)目占比差距進(jìn)一步縮小；從城市分級來看，一線城市的四、五星級項(xiàng)目占比為62.99%，同比小幅提升；二線城市四星級項(xiàng)目占比為42.40%，同比上漲3.40%，環(huán)比上漲2.35%，漲幅明顯。五星級項(xiàng)目占比為7.77%，三星級項(xiàng)目占比49.83%，四、五星級項(xiàng)目占比之和首次超過三星級項(xiàng)目。
從區(qū)域分布來看，珠三角地區(qū)和西南地區(qū)四星級樣本占比均超50%，分別為55.00%和58.33%，占比領(lǐng)先于環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)和中部地區(qū)。西南地區(qū)、珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)因四星級樣本占比分別達(dá)58.33%、55.00%、42.88%，使得四、五星級樣本占比居于高位。長三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展時(shí)間長，服務(wù)水平在全國保持領(lǐng)先，其中環(huán)渤海地區(qū)的五星級樣本占比最高達(dá)19.12%。中部地區(qū)三星級樣本占比較高，為60.44%，導(dǎo)致區(qū)域整體物業(yè)服務(wù)四、五星級占比偏低。
2）物業(yè)服務(wù)軟硬件整體發(fā)展均衡，軟件得分略高于硬件得分
物業(yè)服務(wù)軟硬件平均得分均有提升，軟件得分增長速度略高于硬件得分。根據(jù)調(diào)研結(jié)果來看，二十個(gè)城市的軟件和硬件平均得分分別為80.74分和80.22分，軟件平均得分略微高于硬件平均得分。2021年經(jīng)過上半年的上市潮，下半年物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量并購頻發(fā)，為統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收購企業(yè)主動(dòng)更新被收購企業(yè)小區(qū)的硬件水平，小區(qū)的公共設(shè)施、安保系統(tǒng)等硬件系統(tǒng)得到升級；軟件方面，下半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)加大軟件方面投入，努力提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務(wù)質(zhì)量，軟件服務(wù)水平環(huán)比增長明顯，除此之外企業(yè)還通過不斷滿足業(yè)主個(gè)性化、多元化需求，優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)，提高服務(wù)效率，提高軟件服務(wù)水平。2021年下半年軟件服務(wù)水平提升高于硬件服務(wù)水平。
大部分城市軟硬件服務(wù)水平差距較小，深圳、寧波軟硬件得分差絕對值較大。寧波、深圳軟件得分分別比硬件得分高4.75分、6.02分，為二十個(gè)城市中軟硬件得分差絕對值最大的城市。主要原因?yàn)樯钲�、寧波硬件得分接近二十城均值及以上，但軟件得分明顯領(lǐng)先，分別位列軟件得分的第一位、第二位；其余城市軟硬件得分差絕對值較小，除成都與合肥外，硬件得分與軟件得分的差值為1.19和1.21，剩下的十五個(gè)城市軟硬件得分差絕對值均小于1分，匹配程度較高。
二、“超五星級”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目研究
1.二十城“超五星級”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)價(jià)水平遠(yuǎn)高于星級項(xiàng)目均值
在五星級樣本標(biāo)桿項(xiàng)目之上，每個(gè)城市都存在著“天花板”級別的住宅物業(yè)項(xiàng)目，“超五星級”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目將“服務(wù)”二字做到極致，以頂級的服務(wù)換取更高的回報(bào)。
表：二十城市部分“超五星級”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)
二十城“超五星級”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目代表了現(xiàn)階段住宅物業(yè)服務(wù)的頂級水準(zhǔn)，從價(jià)格來看，“超五星級”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目均價(jià)約為二十城星級服務(wù)均價(jià)的4.4倍。二十城“超五星級”項(xiàng)目收費(fèi)高的背后有以下共性特征：一是樓盤本身具備豪宅屬性，匹配同等超高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)；二是采取最高級別的安防標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主盡享安全；三是配置頂級物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提供國際化管家服務(wù)；四是全方位“私人訂制”服務(wù)，延伸至業(yè)主個(gè)人生活的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；五是注重業(yè)主精神追求，打造高端社群圈層；六是應(yīng)用人工智能+科技系統(tǒng)，落地“未來社區(qū)”生活場景。
此外，在本次物業(yè)星級評價(jià)中，涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)特色項(xiàng)目。在企業(yè)、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的不斷努力下，物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多元化不斷升級。
三、結(jié) 語
2021年物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)變化反映出全國重點(diǎn)二十城價(jià)格整體上漲的趨勢，同時(shí)從調(diào)研樣本星級分布來看，二線城市四星級物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目占比提升明顯，中高端物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目在供需兩端的雙重帶動(dòng)下逐漸增多，物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展趨勢向好。
政策方面，年初住建部聯(lián)合十部委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確提出“完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，為物業(yè)管理行業(yè)市場化定價(jià)發(fā)展趨勢奠定基礎(chǔ)。下半年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，對未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的企業(yè)要求重點(diǎn)整治。
展望未來，物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)未變，將持續(xù)受到社會(huì)各界、資本市場及投資者更多的關(guān)注與青睞。同時(shí)，資本推動(dòng)亦將使得物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，智能化水平將邁上新臺階。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)抓住發(fā)展的黃金期，開拓基礎(chǔ)服務(wù)市場、擴(kuò)大增值服務(wù)生態(tài)圈、積極布局新業(yè)務(wù)、挖掘多元化服務(wù)需求，提高企業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)模式，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�、品質(zhì)化、智能化及專業(yè)化發(fā)展。
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