2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變，全年規(guī)模仍保持較高水平。9月底以來，中央及各部委連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，信貸環(huán)境邊際改善，房企融資環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好，但信貸環(huán)境邊際改善傳導(dǎo)至市場端仍需過程，按揭放款和開發(fā)貸等資金到位尚需時間。2022年，我國經(jīng)濟面臨新的下行壓力，房地產(chǎn)市場將會怎樣變化，購房者置業(yè)情緒能否恢復(fù)？房地產(chǎn)行業(yè)還能否在國民經(jīng)濟中發(fā)揮穩(wěn)定器的作用？
第一部分：2021年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
（一）價格水平：百城價格累計小幅上漲，11月新房及二手房環(huán)比均下跌，預(yù)計12月仍將下行
新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.46%，較去年同期有所收窄，下半年以來市場持續(xù)降溫，10-11月累計漲幅明顯收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.46%，較去年同期收窄0.73個百分點。上半年，新房市場平穩(wěn)向好，百城新建住宅價格累計上漲1.70%，較去年同期擴大0.43個百分點；下半年以來，隨著調(diào)控政策和信貸環(huán)境的持續(xù)收緊，市場預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變，百城新房市場不斷降溫，價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。7-11月百城新建住宅價格月均上漲0.15%，較上半年收窄0.13個百分點。單11月來看，百城新建住宅均價16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月）。
從漲跌城市個數(shù)看，自2021年6月起，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量呈上升趨勢，至11月，百城中價格環(huán)比下跌的城市有53個，較10月增加22個，為年內(nèi)最高。
分梯隊來看，各梯隊城市下半年以來新房和二手房價格漲幅逐漸收窄，11月均環(huán)比下跌或持平。2021年1-11月，一線城市新建住宅價格累計上漲2.50%，漲幅較去年同期收窄1.27個百分點，其中11月環(huán)比下跌0.10%；二線城市價格累計上漲2.49%，處近五年同期最低點，漲幅較去年同期收窄0.83個百分點；三四線代表城市價格累計上漲2.33%，漲幅較去年同期擴大0.07個百分點，但6月起三四線代表城市新房價格環(huán)比漲幅逐漸收窄，11月收窄至0。
百城二手住宅價格方面，下半年以來市場熱度明顯回落，價格環(huán)比漲幅快速收窄，10-11月環(huán)比連續(xù)下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1-11月，百城二手住宅價格累計上漲3.36%。具體來看，上半年百城二手住宅價格累計上漲2.56%；下半年以來，二手房市場快速降溫，百城二手住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。7-11月，百城二手住宅價格月均上漲0.16%，較上半年收窄0.26個百分點。單11月來看，百城二手住宅均價為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，且跌幅有所擴大；價格環(huán)比下跌城市數(shù)量逐月增加，11月達68個，較10月增加9個。
綜合來看，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較去年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內(nèi)高位。下半年以來，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場降溫；部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，二手房市場降溫更為明顯。雖然10月份以來，信貸政策邊際寬松信號不斷釋放，調(diào)控政策邊際調(diào)整預(yù)期不斷增強，但市場下行預(yù)期短期內(nèi)仍難以改變，11月市場價格仍呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，百城新建住宅價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二手住宅價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌。預(yù)計12月市場整體仍將維持低位運行，價格仍面臨下行壓力。
（二）成交規(guī)模：交易量“前高后低”，下半年市場活躍度驟降，預(yù)計全年銷售規(guī)模與上年基本持平
根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年1-10月，全國商品房銷售面積已達14.3億平方米，銷售額達14.7萬億元，同比增速分別為7.3%、11.8%。10月，全國市場延續(xù)低溫態(tài)勢，商品房銷售面積同比下降21.7%，銷售額同比下降22.6%，降幅均進一步擴大。
2021年1-11月，重點50城新建商品住宅成交面積同比小幅增長，絕對規(guī)模僅次于2016年同期，但下半年市場明顯降溫，7-11月成交規(guī)模降至2015年以來同期最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2021年1-11月，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3315萬平方米，同比增長8.0%，其中7-11月同比下降超20%。具體來看，上半年，房企積極推盤搶收回款，一線及熱點二線城市需求率先得到釋放，隨后熱點區(qū)域市場熱度傳導(dǎo)至周邊三四線城市，整體市場規(guī)模大幅增長，重點50城商品住宅月均成交面積同比增長45.0%；
三季度，各地調(diào)控政策持續(xù)加碼，購房信貸額度偏緊、放款時間延長，政策效果顯現(xiàn)，市場活躍度回落，整體成交規(guī)模為近四年同期最低水平，同比降幅接近兩成；
10-11月，市場繼續(xù)低溫運行，重點城市成交面積同比降幅均超兩成（已連續(xù)4個月降幅超兩成），房地產(chǎn)信貸環(huán)境雖有改善預(yù)期，但購房者置業(yè)情緒并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。房企在資金壓力較大及年度業(yè)績目標下，加大項目營銷力度，但整體效果亦不明顯。
分梯隊來看，2021年1-11月，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均增長，一線城市同比增長24.8%，二線代表城市同比增長8.3%，三線代表城市同比增長2.5%。上半年各線代表城市成交活躍，銷售面積同比均有所增長，其中一線城市加大新房供應(yīng)，在旺盛需求的帶動下，市場成交規(guī)模明顯增長，同比增長超八成；二線、三線代表城市同比增長超四成；下半年市場降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。
分區(qū)域來看，下半年以來長三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降溫明顯。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降13.8%，除廣州、深圳成交規(guī)模同比依然保持增長外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、東莞成交面積同比降幅最大。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅較大。
（三）需求結(jié)構(gòu)：90-120平米戶型仍為市場主流，多數(shù)代表城市120-200平米占比下降
基于套總價、成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%~40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。
多數(shù)代表城市上半年市場較熱，疊加前期高價項目陸續(xù)入市下新開盤項目銷售價格走高，房價漲幅較高，套總價均值、中位數(shù)和各價位門檻值均高于2020年。但不同城市市場分化進一步加劇，受遠郊項目和中小戶型比重增加等因素影響，上海、廈門等城市樓盤套總價出現(xiàn)回落，而寧波、紹興和佛山等城市樓盤套總價依舊保持較高增速，套總價均值、中位、中高價位和高價位門檻較2020年漲幅均超過10%。
從面積段成交套數(shù)占比來看，90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場主流地位，一線和部分長三角熱點城市剛改需求積極釋放；但值得注意的是，房價漲幅較高、銀行按揭額度受限、供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等均對熱點城市中高端改善需求形成一定抑制，30個代表城市中多數(shù)城市120-144、144-200平方米戶型占比均不及2020年。
（四）供求關(guān)系：上半年市場供需兩旺，下半年供需兩端均走弱，市場保持弱平衡
全國房屋新開工面積同比下降，施工面積同比有所增長。2021年1-10月，全國房屋新開工面積為16.7億平方米，同比下降7.7%，單月已連續(xù)7個月同比下降，其中10月同比下降33.1%。
2021年1-10月，全國房屋施工面積為94.3億平方米，同比增長7.1%。全國房屋竣工5.7億平方米，同比增長為16.3%，單月連續(xù)5個月同比增長后，10月同比由正轉(zhuǎn)負，同比下降20.6%，房企資金壓力一定程度上拖累了竣工速度。
2021年1-11月，重點20城商品住宅新批上市面積與去年同期基本持平，下半年同比降幅超10%。據(jù)初步統(tǒng)計，2021年1-11月，20個代表城市商品住宅月均新批上市面積約1940萬平方米，處歷史同期相對高位，同比下降2.2%；7-11月，上市面積同比下降14.5%。
具體來看，1-4月，市場活躍度較高，房企積極推盤搶收回款，代表城市新批上市面積同比增長46%，絕對規(guī)模處歷史同期最高水平；5月以來，房企推盤力度后勁不足，疊加土地供應(yīng)放緩，代表城市新批上市面積同比有所下降，特別是下半年以來，購房者置業(yè)情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤積極性不足，三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%，10-11月，房企推盤力度進一步減弱，代表城市新批上市面積同比下降16.5%。
從銷供比來看，供需均走弱背景下，重點20城整體表現(xiàn)出供求弱平衡，但銷供比逐季回落。據(jù)統(tǒng)計，2021年1-11月，20個代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1940萬平方米，同期月均成交面積為2058萬平方米，銷供比為1.06。各季度銷供比逐季回落，一季度為1.41，二季度為1.14，三季度為0.88，10-11月降至0.84。
盡管市場銷售快速下滑，但受供應(yīng)節(jié)奏同步放緩影響，庫存并未出現(xiàn)大幅提升，據(jù)統(tǒng)計，截至2021年10月底，20個代表城市商品住宅可售面積約21662萬平方米，與2020年末基本持平，較2021年6月末增長5.3%；按近12個月月均銷售面積計算，截至2021年10月底，短期庫存出清周期為10個月，較2021年6月末延長0.9個月。
（五）土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模明顯縮量，下半年流拍撤牌率上升
受“兩集中”政策影響，全國300城住宅用地供求規(guī)模較2020年同期下降明顯，成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲。據(jù)初步統(tǒng)計，2021年1-11月，全國300城住宅用地推出10.1億平方米，同比下降11.3%，絕對規(guī)模為近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0億平方米，同比下降28.3%；出讓金4.1萬億元，同比下降9.2%；成交樓面均價為5811元/平方米，同比上漲26.6%。
一線城市住宅用地供求規(guī)模同比增長，二線和三四線城市成交面積同比下降明顯。據(jù)初步統(tǒng)計，2021年1-11月，一線城市住宅用地供應(yīng)放量，同比增長53.0%，但受部分城市第三批供地未完成出讓影響，成交規(guī)模同比上升8.0%；二線城市住宅用地整體成交2.9億平方米，同比下降26.0%，其中22城中18個二線城市成交2.2億平方米，同比下降11.4%，其他普通二線城市成交面積同比下降50.1%。價格方面，各線城市成交樓面均價均有所上漲，但二線和三四線城市成交樓面價結(jié)構(gòu)性上漲幅度較大。
圖：2019-2021.11全國住宅用地流拍和撤牌情況（宗）
流拍和撤牌方面，全國土地市場撤牌地塊數(shù)量和流拍撤牌率均高于去年同期。從流拍和撤牌情況來看，2021年1-11月，全國流拍和撤牌地塊數(shù)量共計3894宗，流拍撤牌率升至18.1%，較去年同期提高2.8個百分點。其中，前11月全國撤牌地塊數(shù)量共計1105宗，同比增長77.7%，撤牌率升至5.9%，較去年同期上升3.5個百分點。
整體來看，受重點城市供地“兩集中”政策影響，2021年1-11月300城住宅用地供求規(guī)模明顯縮量。上半年土地市場熱度較高，重點城市首批集中供地高價地頻現(xiàn)；下半年重點城市后兩批集中供地土拍規(guī)則有所調(diào)整，穩(wěn)地價效果顯現(xiàn)，交易市場調(diào)整和資金壓力下房企拿地意愿降低，全國土地市場出現(xiàn)明顯降溫，流拍和撤牌情況較為嚴重。一線城市加大供地下宅地成交規(guī)模穩(wěn)中有增，二線和三四線城市宅地供求規(guī)模明顯縮量，成交樓面價結(jié)構(gòu)性上漲，熱點城市高價地數(shù)量沖高回落，流拍撤牌率明顯上升。
（六）開發(fā)投資：前十月開發(fā)投資額同比增長7.2%，全年增速有望保持在中速增長區(qū)間
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速明顯放緩，單月已連續(xù)2個月同比下降，10月降幅擴大。2021年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12.5萬億元，同比增長7.2%。單月來看，3月以來投資額增速持續(xù)放緩，9月同比首次由正轉(zhuǎn)負，10月同比下降5.4%，連續(xù)2個月同比下降，且降幅擴大。
2021年以來房企到位資金同比增速逐漸放緩，前十月定金及預(yù)收款、個人按揭貸款、自籌資金同比增長，國內(nèi)貸款同比下降。2021年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為16.7萬億元，同比增長8.8%，年度累計增速持續(xù)收窄。其中，國內(nèi)貸款為2.0萬億元，同比下降10.0%，已連續(xù)5個月累計同比下降，降幅亦持續(xù)擴大；占到位資金的比重為12.1%，較去年同期下降2.5個百分點。
第二部分：2021年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望
(一)經(jīng)濟及政策環(huán)境：貨幣政策發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，樓市政策繼續(xù)“雙向”調(diào)節(jié)
宏觀經(jīng)濟方面，2022年，我國經(jīng)濟或延續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢，但國內(nèi)外環(huán)境中不穩(wěn)定不確定因素增多，我國經(jīng)濟仍面臨新的挑戰(zhàn)和下行壓力。貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，強化對“六穩(wěn)”“六保”的支持力度，貨幣信貸總量保持穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，房地產(chǎn)金融審慎管理將進一步完善。
政策調(diào)控方面，2021年，全國各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過450次。前三季度，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷完善升級，政策效果亦較為明顯。展望2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標。在房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢繼續(xù)深化的當下，信貸環(huán)境改善預(yù)期較為明顯，整體態(tài)勢或可延續(xù)至2022年一季度，但銀行端“兩道紅線”監(jiān)管下，信貸端大幅放松的可能性較小。房地產(chǎn)稅試點或?qū)⒙涞�，試點城市名單、征收細則等均有望發(fā)布，短期或進一步影響購房者預(yù)期。
另一方面，樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年，部分房價韌性較強的城市，若市場出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進，建立二手房成交參考價格發(fā)布機制、收緊信貸等政策均為有效工具；而部分房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場預(yù)期。2022年，預(yù)計“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”將得到更好地貫徹落實，各地保交付政策或?qū)⑦M一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管嚴中微調(diào)的可能性更大，在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。
(二)市場趨勢：全國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，預(yù)計商品房銷售量縮價穩(wěn)
根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟研究機構(gòu)對2022年經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策走向及重要會議精神，對2022年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：
假設(shè)1：疫情防控常態(tài)化，宏觀經(jīng)濟步入正常運行節(jié)奏（GDP增長5.0%左右）；
假設(shè)2：城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進（城鎮(zhèn)化率提升1個百分點）；
假設(shè)3：堅持穩(wěn)健的貨幣政策（M2增長8.5%~9.0%），房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管不放松；
假設(shè)4：堅持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，長效調(diào)控機制加快推進，房地產(chǎn)稅試點落地。
根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，經(jīng)濟增速、貨幣信貸改善程度及房地產(chǎn)調(diào)控政策是房地產(chǎn)市場重要的外部影響因素。
在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。
需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預(yù)期，需求入市動力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點短期對市場預(yù)期或帶來一定沖擊，預(yù)計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。
供應(yīng)端，土地縮量仍將拖累房企新開工規(guī)模，市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開工意愿，但整體市場可售存量處于近幾年相對低位，低庫存或是支撐新開工規(guī)模的重要因素，綜合來看，2022年新開工規(guī)�；�?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢，預(yù)計降幅在4.0%~5.5%之間；投資方面，龐大的在施工程規(guī)模下，地方政府保交樓監(jiān)管力度將有所強化，行業(yè)竣工周期或?qū)⒀永m(xù)，建筑工程投資仍對開發(fā)投資額形成支撐，但考慮到土地購置費存在較大調(diào)整壓力，全年開發(fā)投資額增速或收窄至低速區(qū)間，據(jù)模型測算增速在1.5%~3.0%之間，上半年投資同比面臨較大下降壓力。
分梯隊來看，一線成交規(guī)模預(yù)計繼續(xù)增長，一方面，2021年市場規(guī)模距歷史高點尚有一定距離，市場空間仍在；另一方面，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續(xù)提升。
二線城市分化態(tài)勢延續(xù)，預(yù)計整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增。南京、鄭州、武漢等城市2021年下半年市場恢復(fù)節(jié)奏被打亂后，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場有望進一步恢復(fù)，全年市場規(guī)�；�?qū)⑻嵘焕ッ�、南寧、沈陽等部分西部、東北部二線城市近幾年市場連續(xù)調(diào)整，2021年市場規(guī)模已處于較低水平，2022年市場有望底部企穩(wěn)。
三四線城市市場規(guī)模高位回落。2021年，三四線城市商品房銷售規(guī)模市場規(guī)模仍保持高位，特別是長三角地區(qū)城市，市場規(guī)模明顯提升。預(yù)計2022年，在沒有較大利好帶動下，東部熱點三四線城市市場規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場大概率回調(diào)，另外大多數(shù)省份三四線城市亦處在市場調(diào)整期，全國三四線城市成交規(guī)�；蛘w回落。
(三)關(guān)注點一：22城土地市場“前熱后冷”，“兩集中”政策穩(wěn)地價逐步顯效
2021年2月，22城供地“兩集中”政策出臺。重點城市前兩批集中供地市場熱度呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢，受市場調(diào)整和房企拿地意愿降低影響，重點城市第二批集中供地成交規(guī)模和土地出讓金均較首批大幅降低近四成，土拍規(guī)則優(yōu)化下穩(wěn)地價效果顯現(xiàn)。
截至2021年11月28日，上海、深圳等20個城市率先完成第三批次地塊掛牌，土拍規(guī)則有所微調(diào)，對房企開發(fā)資質(zhì)、地塊保證金比例、配建和品質(zhì)要求、土地款繳納時間等方面有所放松，降低房企參拍資質(zhì)和資金門檻，部分地塊利潤空間有所提升。但在短期市場調(diào)整和企業(yè)流動資金壓力較大的情況下，土拍熱度難有較大改觀，流拍撤牌情況或有改善。
整體來看，供地“兩集中”政策穩(wěn)地價逐步顯效，一線城市土地成交量有所改善，18個二線城市整體土地成交規(guī)模小幅下降，部分城市降幅明顯，市場供不應(yīng)求矛盾或有加劇。2022年，預(yù)計“兩集中”政策將持續(xù)推進，增加熱點城市土地供應(yīng)量，優(yōu)化提升項目利潤空間，購地資金審查、限地價等規(guī)則或?qū)⒀永m(xù)，繼續(xù)強化政策效果。
(四)關(guān)注點二：房地產(chǎn)稅試點逐步落地，短期或影響市場預(yù)期
經(jīng)過多年的探索研究，我國房地產(chǎn)稅改革已進入立法準備階段，但因缺乏對個人和家庭征稅的經(jīng)驗和基礎(chǔ)、相關(guān)配套制度和條件尚不完善、現(xiàn)行稅收征管法也需調(diào)整等，房地產(chǎn)稅立法面臨較大困難和挑戰(zhàn)。當前中央已明確提出要做好房地產(chǎn)稅試點工作，為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革積累更多有效經(jīng)驗。
借鑒國際以及我國上海、重慶房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅試點或?qū)U大征稅范圍，預(yù)計稅基及稅率的設(shè)定將因城施策，部分城市或?qū)罩梅亢投嗵追繉嵭谐~累進稅率，并加大首套自住需求及特殊群體的稅收減免力度，整體對剛需和剛改客群的影響相對較小。房地產(chǎn)稅試點或分批推進，核心一二線城市因市場韌性強、住房供求矛盾突出等因素，或更適合進行首批試點。
短期來看，試點城市市場成交可能受到一定沖擊，房價也會出現(xiàn)階段性回調(diào)，但為了平抑市場波動，預(yù)計試點城市將出臺促進合理住房需求釋放的對沖政策。同時，在綜合評估首批城市試點效果并總結(jié)經(jīng)驗后，試點范圍有望逐步擴大。中長期看，房地產(chǎn)稅的影響偏中性，預(yù)期穩(wěn)定后，征收房地產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)住房合理消費和資源有效利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。
第三部分：2021年品牌房企經(jīng)營策略分析
2021年1-11月，不同陣營房企發(fā)展分化。TOP100房企銷售額均值為1161.4億元，同比增長10.7%。其中，1000億以上超級陣營共35家，較去年同期增加3家，銷售額增長率均值為6.2%。
下半年，調(diào)控政策顯效下市場降溫，房企銷售業(yè)績下滑，7-10月，20家代表房企[ 代表企業(yè)包括：萬科、保利、中海、旭輝、金茂、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、招商蛇口、越秀等。]銷售業(yè)績同比下降19.1%，11月市場繼續(xù)低溫運行，代表企業(yè)單月銷售業(yè)績同比降幅在兩成左右，12月銷售業(yè)績同比或進一步下降。
受土地“兩集中”政策、企業(yè)端“三道紅線”、40%拿地銷售比等政策影響，品牌房企謹慎擴儲，投資強度有所下滑。2021年1-11月，20家代表房企拿地金額占同期銷售金額的比重為26.1%，房企整體拿地態(tài)度偏審慎。
從2021年1-11月拿地金額排行榜來看，前50家企業(yè)中22家企業(yè)為央企或國企，較去年同期增加9家；前100家企業(yè)中50家為央企或國企，較去年同期增加19家。在“三道紅線”融資監(jiān)管下，央企和國企在融資能力、融資成本及穩(wěn)健性上相對民企優(yōu)勢更加明顯，拿地能力更強。
融資總規(guī)模大幅下降，結(jié)構(gòu)以債券為主，單月融資增速持續(xù)為負，10月規(guī)模跌至谷底，11月規(guī)模止跌回升。2021年1-11月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額16215.5億元，同比大幅下降27.3%。從不同融資渠道來看，傳統(tǒng)融資渠道融資額同比均有下降。其中，信用債發(fā)行總額5173.1億元，同比下降13.8%；海外債發(fā)行2634.2億元，同比大幅下滑39.7%；ABS共融資3228.8億元，同比下降8.7%，但ABS發(fā)行增加了房企潛在的風(fēng)險敞口，自今年8月開始發(fā)行量大減后，9-11月已連續(xù)三個月斷發(fā)。企業(yè)融資成本分化明顯，大型房企和國企成本優(yōu)勢愈見突出。
整體來看，2022年，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控總基調(diào)將保持不變，金融監(jiān)管力度不會放松，企業(yè)端“三道紅線”、銀行端“兩條紅線”、土地“兩集中”等政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。當前房地產(chǎn)市場已步入調(diào)整通道，企業(yè)資金回籠壓力不減，疊加償債高峰期的到來，企業(yè)資金端繼續(xù)承壓，行業(yè)收并購將增加。在此背景下，2022年房企更需順勢而為，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏：加速銷售回款，緊盯融資窗口期，確保現(xiàn)金流安全；量入為出，優(yōu)化城市布局，聚焦主流城市；提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，提高品牌競爭力。此外，在行業(yè)調(diào)整階段，央企、國企優(yōu)勢突顯，或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機遇，民企或可尋求與國企合作機會，更好地拓展發(fā)展空間。
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