安寧是昆明乃至云南文旅以及康養(yǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重鎮(zhèn)，而主要開(kāi)發(fā)區(qū)域又集中在兩大板塊，一是早在2005年就定位為“奧利匹克小鎮(zhèn)”的太平新城，另一個(gè)就是以地?zé)釡厝Y源出名的溫泉街道。
溫泉鎮(zhèn)（街道）的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步甚早，早在2003年就開(kāi)發(fā)了昆明最早的產(chǎn)權(quán)度假酒店項(xiàng)目之一——溫泉心景，2007年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)昆明最大的文旅項(xiàng)目溫泉山谷，之后又陸續(xù)簽約引進(jìn)華熙國(guó)際、寶能等大公司，落地多個(gè)大型文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目。
但就在溫泉鎮(zhèn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾之際，安寧市的一系列城市規(guī)劃政策卻標(biāo)明，安寧有意克制地產(chǎn)發(fā)展沖動(dòng)，降低溫泉一帶的建設(shè)強(qiáng)度。
近日，安寧市自然資源局公布《溫泉片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整——居住用地控制指標(biāo)調(diào)整》，計(jì)劃將片區(qū)范圍內(nèi)未出讓的居住用地（含商住混合用地）再進(jìn)行一輪“減負(fù)”。降容積、增綠化、減密度等一系列套招之后，未來(lái)片區(qū)里的住宅建筑高度將限制在36米內(nèi)，只能建設(shè)7-9層多層建筑。
溫泉片區(qū)規(guī)劃面積約23.56平方千米（約35340畝）
溫泉片區(qū)因?yàn)橛兄S富的溫泉和山地森林資源，是安寧最負(fù)盛名的片區(qū)，被安寧主城區(qū)、草鋪、武家莊三個(gè)片區(qū)圍繞，規(guī)劃面積約23.56平方公里（約35340畝）。距離昆明主城區(qū)約35公里，車程約40分鐘。
安寧溫泉街道商住用地所剩不多
片區(qū)自2006年左右啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。雖然開(kāi)發(fā)年代較早，但大多是像金方森林溫泉、溫泉賓館、溫泉半島、溫泉高爾夫球會(huì)這樣的度假式酒店集群項(xiàng)目，在建住宅項(xiàng)目體量較大的僅有昆明西麓·溫泉山谷和龍山別墅兩個(gè)。
從地塊分布圖可以看到，溫泉片區(qū)存量開(kāi)發(fā)地塊不算多。主要集中在溫泉山谷南側(cè)的觀音山城改（部分）、西側(cè)珍泉村地塊、龍山別墅西北側(cè)及牧羊湖至后山崀片區(qū)等4個(gè)片區(qū)。
溫泉片區(qū)商住地塊高度上限從54米降低至36米
從規(guī)劃調(diào)整前后對(duì)比圖可以看到，溫泉片區(qū)“高個(gè)”地塊主要集中在溫泉山谷周邊東西兩側(cè)，調(diào)整前建筑高度上限為36米的土地共有13宗，40米的土地有1宗，54米的土地有2宗。
調(diào)整后，建筑高度全部降為36米以下。不僅如此，限高36米的土地?cái)?shù)量?jī)H剩6宗，只能建7-9層的多層建筑，數(shù)量較原先也減少了一半。
溫泉山谷度假酒店就是9層建筑（圖源：項(xiàng)目官網(wǎng)）
目前片區(qū)里最高的建筑所在地正是溫泉山谷度假酒店，層數(shù)為9層。調(diào)規(guī)后的6宗地塊恰好就在項(xiàng)目附近，這塊區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄�(gè)溫泉片區(qū)最高的地方。
溫泉片區(qū)容積率調(diào)整圖
隨著建筑高度的壓縮，對(duì)應(yīng)地塊容積和建筑密度會(huì)隨之調(diào)整。其中龍山別墅西側(cè)兩宗居住用地容積率由1.5降至1.2，溫泉山谷東側(cè)地塊商住用地容積率從1.8降至1.6。
現(xiàn)行控規(guī)中容積率1.5，建筑密度35%的居住用地，密度降至32%；容積率低于1.2，建筑密度35%的居住用地，密度提升至43%。
溫泉片區(qū)商住地塊綠地率下限調(diào)整為25%-35%，增補(bǔ)8處公園綠地
相關(guān)指標(biāo)下降后，地塊的綠地率的下限也將調(diào)整為25%-35%，預(yù)計(jì)減少附屬綠地約274.95畝。為了保證區(qū)域綠地不減少，安寧市相關(guān)部門又從規(guī)劃上補(bǔ)，在片區(qū)內(nèi)新增8處公園綠地，合計(jì)約276.15畝，計(jì)算下來(lái)竟然比原來(lái)還多出1.6畝。
安寧溫泉街道簽約項(xiàng)目
不過(guò)雖然規(guī)劃漂亮，但溫泉片區(qū)的開(kāi)發(fā)卻始終有些不盡人意。
今年初時(shí)，云南房網(wǎng)曾在《昆明地?zé)豳Y源全國(guó)第一 溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻一言難盡》一文中進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)。目前安寧溫泉片區(qū)規(guī)劃地產(chǎn)項(xiàng)目共有5個(gè)，圈地面積7.1萬(wàn)余畝，但實(shí)際投入開(kāi)發(fā)的僅有溫泉心景和溫泉山谷兩個(gè)，另外3個(gè)項(xiàng)目或簽約未動(dòng)、或拿地未動(dòng)的情況到了今日也沒(méi)有改善。
上個(gè)月，溫泉街道有4宗共271畝商住用地出讓，這批地塊正好就是目前溫泉片區(qū)剩余開(kāi)發(fā)地塊中，僅有的6個(gè)限高36米地塊中面積最大的4宗（下圖），位置就在螳螂川南岸，與溫泉山谷隔水相望，位置非常優(yōu)越，可惜最終流拍。
溫泉片區(qū)4宗限高36米地塊11月流拍
已落地項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)溫泉心景的大朝地產(chǎn)進(jìn)入破產(chǎn)清算，昔日火熱的酒店如今也被查封停業(yè)，只有康旅集團(tuán)開(kāi)發(fā)的西麓溫泉山谷項(xiàng)目，獨(dú)撐片區(qū)開(kāi)發(fā)大局，算是孤獨(dú)求敗了。
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