近日，云南房網(wǎng)有幸與東原集團(tuán)云南區(qū)域總經(jīng)理沈蘇進(jìn)行了深入的交流，帶領(lǐng)大家共同了解東原，也共同展望昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)。
東原集團(tuán)云南區(qū)域總經(jīng)理沈蘇
云南房網(wǎng)：如果我們沒(méi)記錯(cuò)的話，東原集團(tuán)進(jìn)入昆明市場(chǎng)已經(jīng)有三年，所以能否請(qǐng)您先簡(jiǎn)單回顧一下昆明東原這三年的發(fā)展歷程？
沈蘇：不錯(cuò)，從2018年開(kāi)發(fā)東原璞閱到現(xiàn)在，東原進(jìn)入昆明已經(jīng)三年多，如果用一句話概括這東原這三年的發(fā)展，那就是一步一個(gè)腳印在做事情。
我們首先在昆明東市區(qū)開(kāi)發(fā)了東原璞閱，這個(gè)項(xiàng)目上我們運(yùn)用了西南區(qū)域比較前沿的精裝理念以及“童夢(mèng)童享”社群運(yùn)營(yíng)理念。所以璞閱在一年內(nèi)就拿下約16個(gè)億的銷售額，算得上前幾年在東市比較受矚目的樓盤。
東原璞閱“童夢(mèng)童享”社區(qū)游樂(lè)設(shè)施
邁出第一步之后，我們對(duì)昆明市場(chǎng)有了一定的了解和信心，所以又在2019年7月份開(kāi)發(fā)了東原·啟城。
啟城是當(dāng)年空港片區(qū)的地王，樓面價(jià)從1500拍到了3500。而之所以我們會(huì)堅(jiān)定不移地拿下這塊地，第一是因?yàn)樗旧淼囊?guī)模夠大，而且這塊地還擁有持續(xù)開(kāi)發(fā)的可能性；第二是因?yàn)槔ッ鞒鞘械陌l(fā)展方向是往滇中新區(qū)靠攏的，所以我們判斷它的位置會(huì)有一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。
東原啟城位置示意
后來(lái)啟城的市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了我們當(dāng)時(shí)的判斷，即便在去年市場(chǎng)下行的時(shí)候，啟城也能保持一個(gè)穩(wěn)定的去化狀態(tài)。
去年12月29日東原啟城1200套全裝集中交付，實(shí)現(xiàn)了約96%的到訪交付率，并做到了交房即交證，可謂讓業(yè)主吃下了一顆定心丸。
東原啟城交付現(xiàn)場(chǎng)
來(lái)到2021年后，我們拿下了印江山項(xiàng)目。
印江山的規(guī)模在西北新城算是比較大的，所以這個(gè)項(xiàng)目既保證了東原在昆明的貨值儲(chǔ)備，同時(shí)這塊地的規(guī)劃條件也讓我們能夠做出一些差異化的產(chǎn)品，讓東原的產(chǎn)品理念和品牌力得以體現(xiàn)。因此我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上引入了TOP級(jí)產(chǎn)品“印”系。
東原印江山售樓部實(shí)景
總的來(lái)說(shuō)東原在昆明這三年，并沒(méi)有著急去沖規(guī)模和銷量，也沒(méi)有盲目地加杠桿，而是在每個(gè)項(xiàng)目能夠具體呈現(xiàn)的時(shí)候，才會(huì)去按部就班地推進(jìn)下一個(gè)項(xiàng)目。
云南房網(wǎng)：如您所說(shuō)，3年時(shí)間東原在昆明只開(kāi)發(fā)了三個(gè)項(xiàng)目，可謂一步一個(gè)腳印走得非常穩(wěn)健，這種相對(duì)保守的發(fā)展思路與其他一些激進(jìn)擴(kuò)張的房企形成了鮮明的對(duì)比。所以能否請(qǐng)您介紹一下，這種低調(diào)穩(wěn)健的作風(fēng)，是否屬于東原的企業(yè)文化的一部分？以及東原究竟是一家怎樣的公司？
沈蘇：總體來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健一直是東原集團(tuán)的戰(zhàn)略大方向，而東原的這份穩(wěn)健具體要分幾個(gè)點(diǎn)來(lái)細(xì)說(shuō)：
第一個(gè)點(diǎn)是區(qū)域深耕，東原在每一個(gè)城市都沒(méi)有抱著打一槍換一個(gè)地方的思路，而是打算持續(xù)的做項(xiàng)目。
第二個(gè)點(diǎn)就是長(zhǎng)期主義，東原并不是一家短視的公司，不會(huì)圖一時(shí)之快，也不會(huì)一上來(lái)就把項(xiàng)目、規(guī)模或者是負(fù)債做到很大，而是更重視一步一個(gè)腳印地穩(wěn)妥發(fā)展。
第三個(gè)點(diǎn)，東原對(duì)于品牌的塑造很重視，比如在公司運(yùn)營(yíng)層面我們一直很看重老帶新，一直希望把老帶新的轉(zhuǎn)化率能夠維持在比較高的狀態(tài)，這也是因?yàn)槔蠋聦?duì)于品牌口碑有很強(qiáng)的推廣作用。
第四個(gè)點(diǎn)，東原一直信奉“所見(jiàn)即所得”，比如印江山項(xiàng)目，投入的重點(diǎn)都在社區(qū)會(huì)所，市政公園等方面，這些東西都是未來(lái)能夠持續(xù)發(fā)揮價(jià)值的場(chǎng)所。我們從來(lái)不會(huì)在項(xiàng)目里搞一些網(wǎng)紅打卡點(diǎn)之類的噱頭，因?yàn)檫@些東西或許短期內(nèi)是能夠吸引到關(guān)注和流量，但等到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完，業(yè)主來(lái)接房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)這些網(wǎng)紅建筑已經(jīng)拆掉了，這樣的話無(wú)形中會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌和口碑造成損傷。
東原啟城實(shí)體展示區(qū)
第五點(diǎn)，東原一直在追尋的是一種“中而美”的境界，所謂的“中”指的是我們整體規(guī)模不能太大，不會(huì)為了規(guī)模去加杠桿導(dǎo)致自己騎虎難下，但也不能太小，如果太小的話可能會(huì)被資本市場(chǎng)淹沒(méi)，所以為什么我們一直以來(lái)在房企中的排名都是徘徊在40到50之間，就是為了詮釋“中”這個(gè)字。
至于“美”，第一個(gè)當(dāng)然是指盡力去把產(chǎn)品做得好，只有產(chǎn)品做得好，大家才會(huì)認(rèn)可你這個(gè)公司；第二個(gè)是指我們物業(yè)，東原物業(yè)賽惟測(cè)評(píng)連續(xù)兩年都是全國(guó)第一；第三個(gè)是我們的社群運(yùn)營(yíng)比較好，在全國(guó)數(shù)一數(shù)二，而且因?yàn)樯缛哼\(yùn)營(yíng)的存在，為業(yè)主提供了情感交流和聯(lián)動(dòng)的平臺(tái)，而社區(qū)運(yùn)營(yíng)一定程度上又反哺了物業(yè)和產(chǎn)品，三者共同構(gòu)建起了東原的品牌力。
總的來(lái)說(shuō)，東原是一家穩(wěn)健之余也不失亮點(diǎn)的公司。
云南房網(wǎng)：在昆明城中村改造一直是一個(gè)比較棘手的問(wèn)題，以往人生地不熟的外來(lái)房企很少會(huì)涉足城改。但我們聽(tīng)說(shuō)東原啟城已經(jīng)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，準(zhǔn)備將項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大至一千多畝，而且該項(xiàng)目還涉及到了許多城中村改造的工作，能否請(qǐng)您詳細(xì)介紹一下東原啟城2.0項(xiàng)目的情況，以及東原為什么敢于接下城中村改造這個(gè)燙手的山芋？
沈蘇：好的，其實(shí)所謂的東原啟城2.0，也就是我們計(jì)劃打造的一個(gè)迪馬智慧生態(tài)城，它的位置就在空港片區(qū)大板橋、西沖一帶，東原啟城的旁邊，規(guī)模大概有1000多畝，也確實(shí)涉及到兩個(gè)城中村的改造。
迪馬智慧生態(tài)城效果圖
在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方面，東原的能力確實(shí)不能和本地一些專精于城改的企業(yè)相提并論，但可以看到我們是在啟城的旁邊去接了城改，而不是貿(mào)然去主城核心區(qū)做城改項(xiàng)目。
之所以會(huì)做這個(gè)選擇，一方面也是因?yàn)橐呀?jīng)開(kāi)發(fā)了啟城，我們對(duì)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)比較熟悉了解；另一方面也是基于政府的支持于信任及東原的一些綜合能力，讓我們有信心把這個(gè)項(xiàng)目做好。
至于東原有哪些綜合能力，其實(shí)也需要分幾個(gè)點(diǎn)來(lái)說(shuō)：
首先是東原的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。
在開(kāi)發(fā)迪馬智慧生態(tài)城之前，我們就請(qǐng)了空港管委會(huì)和滇中新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)，去重慶、成都、南京、上海走訪過(guò)我們的商業(yè)項(xiàng)目。在實(shí)際展示了我們的商業(yè)項(xiàng)目之后，我們的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，尤其是打造特色商業(yè)的能力得到了空港管委會(huì)和滇中新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。
其次是東原的資源整合能力。
目前整個(gè)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)存在一個(gè)空白就是沒(méi)有中學(xué)，教育資源的斷檔一直都是空港難以聚集人氣的原因之一。
而東原過(guò)去在重慶、成都的一些項(xiàng)目，在教育配套資源整合方面做得還不錯(cuò)，所以這次我們打算在迪馬智慧生態(tài)城打造一所初中和高中，為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)補(bǔ)上教育配套這一短板，也讓片區(qū)的居民能有更多的選擇。
迪馬智慧生態(tài)城教育配套規(guī)劃
然后就是在創(chuàng)新型城市更新方面，東原其實(shí)一直在努力探索。
我們一直在嘗試一些嶄新的城改方式，不一定就會(huì)選擇大拆大建，而是要在拆遷的基礎(chǔ)上做好一些微改造和微更新，避免勞民傷財(cái)。在一些微改造方面，東原可以充分發(fā)揮自己在商業(yè)管理、物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的能力。
比如說(shuō)東原重慶后堡項(xiàng)目、兩江片區(qū)的The Oval一奧天地，就是我們創(chuàng)新型城改的典范。
The Oval一奧天地改造前后對(duì)比
所以總的來(lái)說(shuō)盡管城改不是東原最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，但我們既然打算要深耕昆明，那么就必須去提升自己在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方面的能力和經(jīng)驗(yàn)，畢竟昆明80%的土地都涉及到一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，如果東原做不好一二級(jí)開(kāi)發(fā)，那“深耕昆明”就變成一句空談了。
后續(xù)東原也希望能夠發(fā)揮城改的綜合能力，打造更多的成功項(xiàng)目，得到政府更多的信任。
云南房網(wǎng)：去年4月份東原在西北新城落下入昆以來(lái)的第三子，并且也將旗下的TOP產(chǎn)品系帶到了昆明，隨后市場(chǎng)也就流傳著“東原要給西北新城提提檔次”的說(shuō)法，請(qǐng)問(wèn)您怎么看待這個(gè)說(shuō)法？東原印江山是否真能讓西北新城實(shí)現(xiàn)提檔升級(jí)？
沈蘇：要給一個(gè)區(qū)域提檔升級(jí)，這個(gè)大話我們東原不敢說(shuō)。西北新城在區(qū)委區(qū)政府的耕耘下，成為了近期昆明擁有最成熟配套和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱的片區(qū)之一，也有許多非常優(yōu)秀的企業(yè)參與，并開(kāi)發(fā)了大量不錯(cuò)的項(xiàng)目，東原并不敢說(shuō)要在這些優(yōu)秀企業(yè)之上再去提升區(qū)域的檔次，也做不到。
只能說(shuō)過(guò)去西北新城的許多地塊，本身容積率比較高，所以產(chǎn)品單一是在所難免的。而印江山因?yàn)榈貕K自身具備比較出色的條件，所以提供給我們更大的施展空間，能夠給市場(chǎng)帶來(lái)一些差異化的產(chǎn)品，填補(bǔ)一些市場(chǎng)的空缺。
印江山項(xiàng)目位置
當(dāng)然，東原對(duì)于這塊土地也做了充分的準(zhǔn)備和鉆研，才有機(jī)會(huì)在西北新城甚至在整個(gè)昆明呈現(xiàn)出不一樣的產(chǎn)品。
具體來(lái)說(shuō)，比如之前有人問(wèn)過(guò)我，說(shuō)印江山2.6的容積率和3.0其實(shí)差距也不大，以前西北新城也有容積率接近的項(xiàng)目，為什么別的項(xiàng)目沒(méi)能實(shí)現(xiàn)差異化的產(chǎn)品？
實(shí)際上東原在去年底研究這塊土地的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)細(xì)節(jié)，除了2.6容積率之外，這塊地的建筑密度條件比較寬松。
一般市場(chǎng)上常見(jiàn)的3.0容積率的土地，如果是純住宅用地，它的建筑密度大約只能到20%左右，這就意味著開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品只能是高層住宅。
而印江山這塊地其實(shí)是由4個(gè)地塊組成，4個(gè)地塊中，有三塊地的建筑密度都可以到40%，這就給了我們實(shí)現(xiàn)高低配，開(kāi)發(fā)疊拼產(chǎn)品的硬性前提。
印江山地塊詳細(xì)信息
所以如果不是發(fā)現(xiàn)了這個(gè)點(diǎn)，可能東原也會(huì)選擇放棄這塊地，但也正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，足以支撐東原來(lái)打造出比較高端的產(chǎn)品系，所以我們果斷出手拿下了這塊地，也才有了現(xiàn)在的印江山項(xiàng)目。
云南房網(wǎng)：市場(chǎng)對(duì)于東原·印江山的情況非常關(guān)注，尤其是項(xiàng)目的疊拼產(chǎn)品熱度很高，請(qǐng)沈總簡(jiǎn)單介紹一下東原·印江山，包括疊拼產(chǎn)品會(huì)在何時(shí)開(kāi)盤？以及疊拼產(chǎn)品有哪些特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)？
沈蘇：東原在做產(chǎn)品的時(shí)候，不是簡(jiǎn)單地為做產(chǎn)品而做產(chǎn)品，而是更多地考慮讓家的每一個(gè)平方，都能有新的功能出現(xiàn)。所以東原疊拼的優(yōu)勢(shì)在于功能性以及嶄新的生活理念，讓大家能夠生活的更加舒適。
至于這些特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)具體如何體現(xiàn)，等到我們產(chǎn)品亮相的時(shí)候大家自然就會(huì)知道。疊拼產(chǎn)品不出意外的話應(yīng)該會(huì)在本月內(nèi)就推向市場(chǎng)，屆時(shí)歡迎大家來(lái)參觀。
印江山疊拼產(chǎn)品效果圖
其實(shí)印江山項(xiàng)目的細(xì)節(jié)很多，也不只是疊拼可以拿出來(lái)說(shuō)，比如我們高層103㎡戶型，在這個(gè)面積段其實(shí)是很少見(jiàn)的，不但擁有中西廚的設(shè)計(jì)，而且規(guī)劃中就提前考慮了封陽(yáng)臺(tái)，包括兒童房的設(shè)計(jì)理念也比較超前。
印江山103㎡戶型圖
很多常規(guī)戶型的兒童房，尺寸極小，空間憋屈，采光也不好，而印江山103㎡戶型在規(guī)劃階段就提前考慮到這一點(diǎn)，我們打算把生活陽(yáng)臺(tái)改造為兒童房，這樣一來(lái)不但戶型的贈(zèng)送面積大大增加，而且也實(shí)現(xiàn)了尺度充裕、采光充足的兒童房設(shè)計(jì)。這一設(shè)計(jì)也是在兼顧舒適性功能性的同時(shí)，把自己的產(chǎn)品邏輯體現(xiàn)出來(lái)。
云南房網(wǎng)：我們都知道，去年下半年以來(lái)樓市已經(jīng)陷入了持續(xù)低迷，不過(guò)如果從土地出讓和新房供應(yīng)的情況來(lái)看，市場(chǎng)的拐點(diǎn)也已經(jīng)隱隱浮現(xiàn)。那么作為資深的房地產(chǎn)從業(yè)者，希望沈總能從您個(gè)人觀察研究的角度談?wù)劺ッ鳂鞘薪窈蟮淖呦�，以及您�?duì)未來(lái)東原和昆明的合作有怎樣的期待？
沈蘇：現(xiàn)在昆明的市場(chǎng)確實(shí)是有壓力的，但東原并不會(huì)只看當(dāng)下，當(dāng)東原選擇進(jìn)入昆明的時(shí)候，就已經(jīng)在考慮行業(yè)未來(lái)的格局和變化。
總的來(lái)說(shuō)，在對(duì)西南區(qū)域做了大量調(diào)研之后，我們認(rèn)為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)更大。
第一點(diǎn)：從云南自身的發(fā)展來(lái)看，云南未來(lái)會(huì)成為國(guó)家對(duì)外經(jīng)貿(mào)經(jīng)商一個(gè)比較核心的區(qū)域。近期昆明高新區(qū)、滇中新區(qū)已經(jīng)吸引到像聞泰科技、京東方這種比較厲害的企業(yè)進(jìn)駐，一個(gè)邊陲地區(qū)能吸引到如此量級(jí)的企業(yè)，這在以前是難以想象的。而之所以這些企業(yè)愿意過(guò)來(lái)，也是因?yàn)樵颇系膽?zhàn)略地位已經(jīng)有了很大變化，如今云南是國(guó)家面對(duì)東南亞貿(mào)易的陸上口岸�，F(xiàn)在云南每年能組裝2000萬(wàn)部手機(jī)，未來(lái)會(huì)到1億部，甚至2億部，如果能達(dá)到這種規(guī)模，那必然會(huì)對(duì)云南的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的變化，對(duì)人口導(dǎo)入、稅收都有很大幫助，所以在國(guó)家層面加大對(duì)東南亞貿(mào)易的趨勢(shì)下，云南橋頭堡的地位在不斷凸顯，這就意味著未來(lái)人、財(cái)、力等各方面的資源都會(huì)朝著省會(huì)昆明傾斜，而這一個(gè)傾斜我們是關(guān)注到的。
第二點(diǎn)，從公司戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)，我們也一直在找尋這樣一個(gè)有機(jī)會(huì)的城市，以前東原的城市布局一直是沿著長(zhǎng)江在走，從重慶一直發(fā)展到了上海。但是現(xiàn)在除了這些成熟區(qū)域之外，我們也需要去找尋一些新興的城市，那么昆明不但有政策資源的傾斜，同時(shí)氣候條件也比較宜居，就理所當(dāng)然成為了東原的重點(diǎn)目標(biāo)。
第三點(diǎn)：公司在調(diào)研西南區(qū)域的時(shí)候，在其他幾個(gè)城市身上看到了一些問(wèn)題。西南其他幾個(gè)城市，要么市場(chǎng)起伏比較大，要么操盤邏輯有問(wèn)題，要么競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，基本都是一個(gè)短期內(nèi)很難發(fā)展的狀態(tài)。而東原想要找到一個(gè)短期內(nèi)就有機(jī)會(huì)，且也可以持續(xù)深耕的城市，綜合看下來(lái)昆明就是這樣的城市。
第四點(diǎn)：昆明市場(chǎng)還有一個(gè)關(guān)鍵機(jī)會(huì)就是去年一年沒(méi)怎么供地，這個(gè)狀況如果持續(xù)到一定程度，肯定會(huì)造成供需關(guān)系變化，再加上昆明十四五有著沖刺1000萬(wàn)人口的規(guī)劃。如果人口不斷引進(jìn)，融資層面也不斷放松，我們預(yù)計(jì)到今年三四季度，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)就會(huì)浮現(xiàn)。
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