全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法近日出臺！專家：管好預售款，利于昆明房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

近期，有媒體發(fā)布消息稱，《全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》）已于近日制定并出臺。這個消息引起市場廣泛關(guān)注，更有不少業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了對《辦法》的觀點和意見。

購買預售商品房風險高的原因，大多是房企收到的預售資金未得到及時監(jiān)管，最終導致在售項目停工、爛尾等。昆明作為以銷售預售商品房為主的城市，預售資金的監(jiān)管工作極為重要，《辦法》出臺會帶來哪些影響呢？

在確保項目交付的前提下

提高預售資金使用靈活性    

記者查閱多個平臺，并詢問多個部門后得知，《辦法》文件全文尚未公布。從最先發(fā)布該《辦法》的新聞報道中得知，《辦法》與1994年發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，有一個最大的不同：新的《辦法》對預售資金的規(guī)定進行了全國統(tǒng)一，有利于規(guī)范預售資金的使用。

《辦法》中明確：預售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。在確保項目交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，能改善行業(yè)基本面，提振投資者信心。

有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然目前暫未看到全文，但該政策對當前的房地產(chǎn)行業(yè)有著積極的意義，在確保交付的前提下，降低了房企資金周轉(zhuǎn)的壓力。

值得注意的是，昆明此前發(fā)布過加強監(jiān)管商品房預售資金的規(guī)定。2020年12月1日，《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》（下稱《通知》）發(fā)布�！锻ㄖ�》明確：2021年1月1日起，昆明五華、盤龍、西山、官渡、呈貢區(qū)及三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)（下稱“主城中心區(qū)”）,將嚴格按照政府指導、銀行監(jiān)管、專戶專款的原則，沿著商品房預售資金的“收、用、管”這條主線進行監(jiān)管，以保障購房者的合法權(quán)益，進一步構(gòu)建和完善全市商品房預售資金監(jiān)督管理制度體系。

昆明之前就有過樓盤開發(fā)商因挪用預售資金，導致樓盤停工爛尾的先例——位于呈貢區(qū)的涌鑫哈佛中心因開發(fā)商資金鏈斷裂，拖欠施工方大量工程款，導致部分工程停工。2021年9月，呈貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板上回復網(wǎng)友相關(guān)問題時，提到了該項目預售資金的核查情況，表示警方正在開展調(diào)查，查明項目被挪用的商品房預售資金流向，“爭取追回被挪用的資金”。

加強資金監(jiān)管

有利于引導房地產(chǎn)企業(yè)“保交樓”

昆明市社科院研究員高軍分析表示，昆明市制定出臺的《通知》，是根據(jù)全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（以下簡稱“辦法”）基礎(chǔ)上制定的，目的是更加明確預售資金監(jiān)管額度的規(guī)范使用。兩個文件是一致的，既有上位文件的指導作用，又有昆明市的地方特點，相互補充。

高軍認為，全國性的文件出臺對預售資金的使用和管理更加到位，意味著收取的購房者資金更加安全，其合法權(quán)益更好地得到保障，對進一步構(gòu)建和完善全市商品房預售資金監(jiān)督管理制度體系有現(xiàn)實意義。

高軍提到：“《辦法》的出臺，是對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展將構(gòu)成實質(zhì)性的利好。一是購房者的預售資金安全性有保障；二是購房者在法律層面得到保障；三是對房地產(chǎn)商的監(jiān)管更加規(guī)范，透明度更高。對昆明市房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展起到推動作用�！�

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，昆明出臺的《通知》明確：商品房預售資金包括購房者支付的定金、首付款、一次性付款，及按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等，應(yīng)當全部存入預售資金監(jiān)管賬戶，這也意味著預售資金賬戶�？顚Ｓ�，優(yōu)先保障房企項目如期交付。而此次全國性的《辦法》規(guī)定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用，這在一定程度上引導房企鞏固“保交樓”的基礎(chǔ)，有利于進一步緩解房企流動性壓力；《辦法》更像是昆明此前出臺通知更進一步的深化政策。

梁楠認為，《辦法》的出臺，有利于進一步規(guī)范昆明預售監(jiān)管資金的操作，進一步提升房企資金狀況的安全性，促進房企預售資金的循環(huán)，對緩解房企資金壓力具有積極作用；其次，在引導昆明房企“保交樓”的同時，有利于保障購房者的權(quán)益，穩(wěn)定市場預期。

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