近日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局完成商品房預(yù)售資金選聘監(jiān)管銀行工作，共有21家銀行入圍，合作期限為2年。此外，該局還同步完成了“商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)選聘第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)項(xiàng)目”的招標(biāo)工作，共有10家機(jī)構(gòu)入圍。

新管理模式落地，昆明商品房預(yù)售資金監(jiān)管迎來重大變化。 

新方式一方面是保障資金安全，擰緊了“安全閥”；另一方面是引入第三方參與，把握好“開閘放水”的時(shí)間點(diǎn)，方便企業(yè)靈活使用監(jiān)管資金，合理促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。既能保障消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“保交樓、防爛尾”，又能全力支持誠信企業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)、實(shí)力企業(yè)，從而推動(dòng)昆明樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

從過去以政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管為主，轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府監(jiān)管、多方參與監(jiān)督的新模式，昆明邁出了重要一步。

爛尾樓存在預(yù)售資金監(jiān)管不到位

商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法將其開發(fā)建設(shè)中的商品房建設(shè)項(xiàng)目，在獲得預(yù)售許可證后至竣工驗(yàn)收備案前出售商品房，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價(jià)款。

對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管，2022年以前全國并未有統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。但在實(shí)際操作中，不少城市仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，有的地方即便出臺(tái)了監(jiān)管政策，在實(shí)際執(zhí)行時(shí)也浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞。

“爛尾樓項(xiàng)目普遍存在商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位的情況�！痹颇习酥t律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐博律師表示，過去對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管基本停留在建設(shè)行政主管部門與銀行對(duì)于預(yù)售資金的形式要件監(jiān)管，開發(fā)商往往通過虛報(bào)工程進(jìn)度、虛構(gòu)建設(shè)工程類合同、另立收款賬戶等方式逃避監(jiān)管，抽調(diào)資金，項(xiàng)目工程進(jìn)度款無法獲得保障。

在開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況下，極易引發(fā)項(xiàng)目爛尾，繼而導(dǎo)致農(nóng)民工討薪、購房人維權(quán)等群體性事件，法律糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜。同時(shí)，開發(fā)商因債權(quán)、債務(wù)糾紛涉訴后，納入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金還面臨被司法機(jī)關(guān)凍結(jié)、扣劃的法律風(fēng)險(xiǎn)，亦加劇了項(xiàng)目爛尾的可能。

近5年來，從云南省爛尾樓清理整治、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中可以看出，項(xiàng)目爛尾、開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的主要原因，大多存在故意脫離預(yù)售資金監(jiān)管、隨意騰挪調(diào)度預(yù)售資金、項(xiàng)目建設(shè)管理不規(guī)范等問題。

昆明全方位封堵套取漏洞

為了確保商品房預(yù)售資金用于有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)保護(hù)購房人與債權(quán)人合法權(quán)益，2020年12月昆明市政府下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》，對(duì)全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

按照政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶�？畹脑瓌t，沿著商品房預(yù)售資金的“收、用、管”這條主線進(jìn)行監(jiān)管，以保障購房者的合法權(quán)益，進(jìn)一步構(gòu)建和完善全市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度體系。試行期為2年。

從這一時(shí)刻起，昆明開始全方位封堵套取漏洞，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

昆明一家房地產(chǎn)企業(yè)高管表示，新規(guī)的施行，采取分階段、按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了�？顚Ｓ�、有效管控。

但由于新規(guī)在前期仍處于探索階段，全額全過程監(jiān)管，影響房企資金流動(dòng)性，給企業(yè)自有資金帶來巨大的壓力。此外，資金如何高效審核、如何把握好度，需要有效磨合。企業(yè)一旦遭遇銷售困境，風(fēng)險(xiǎn)加大。  

全國監(jiān)管迎來“一盤棋”

2022年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。商品房預(yù)售資金監(jiān)管首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。

該文件中提到，地方要采取招標(biāo)形式確定預(yù)售資金監(jiān)管的銀行，在預(yù)售資金監(jiān)管額度方面仍由各地的市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目工程造價(jià)、項(xiàng)目情況等多方面進(jìn)行核定。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開發(fā)商提取自由使用。但涉及具體撥付的節(jié)點(diǎn)時(shí)，由各地的市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。

在此基礎(chǔ)上，國內(nèi)各地也根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展?fàn)顩r出臺(tái)了相關(guān)監(jiān)管辦法。西安、長沙、紹興、東莞在內(nèi)的多地發(fā)布商品房預(yù)售資金管理細(xì)則，明確各方責(zé)任，要求預(yù)售資金應(yīng)存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取、使用。

從相應(yīng)條款來看，各地均明確監(jiān)管銀行不得擅自扣劃，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自將資金挪作他用，試圖封堵可能挪用預(yù)售資金的各個(gè)環(huán)節(jié)。有的城市甚至要求所有樓盤封頂之后，銀行才可以發(fā)放按揭貸款。

長沙市提出采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測(cè)監(jiān)管”方式，并實(shí)行“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式，設(shè)立了預(yù)售資金監(jiān)測(cè)專戶。預(yù)售資金應(yīng)通過監(jiān)測(cè)專戶及時(shí)歸集到監(jiān)管賬戶，實(shí)行人、房、資金的精細(xì)化管理，再通過監(jiān)測(cè)賬戶轉(zhuǎn)入工程建設(shè)的用款單位。

南寧市提出采取制度+技術(shù)的“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式。采用“一房一碼”技術(shù)，所有存入監(jiān)控專戶的購房款，需附帶有預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的每套房屋編碼，未附房屋編碼的資金將原路退回，同時(shí)結(jié)合房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的實(shí)時(shí)入賬聯(lián)動(dòng)檢查，實(shí)行人、房、資金的精細(xì)化管理。

深圳市更是通過立法方式，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，走在全國前列。明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體，解決過去單純依賴商業(yè)銀行，無法保證預(yù)售資金安全的問題。

昆明出招松緊適度

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及國家新規(guī)，在學(xué)習(xí)借鑒省外部分城市的有效做法和經(jīng)驗(yàn)后，今年1月3日昆明市人民政府辦公室發(fā)布了《昆明市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》切實(shí)有效地強(qiáng)化了對(duì)于預(yù)售資金的“多主體、全方位、全流程”實(shí)質(zhì)性、動(dòng)態(tài)化監(jiān)管，相應(yīng)措施精準(zhǔn)確定痛點(diǎn)、對(duì)癥下藥，全面落實(shí)到位將有效防控開發(fā)商資金抽調(diào)，平衡保障債權(quán)人、購房人及施工人的合法權(quán)益，有效保障工程進(jìn)度款撥付，避免項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

相關(guān)人士表示，《通知》最大的特點(diǎn)是由過去的政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管為主，轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府監(jiān)管、多方參與監(jiān)督的新模式。在實(shí)際操作中，優(yōu)化資金監(jiān)管，管好且松緊適度。

所謂“管好”是指，監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理房屋所有權(quán)首次登記結(jié)束。監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，核算確定商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度。在核算的資金額度基礎(chǔ)上上浮20% ，作為商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度，從而防范項(xiàng)目停工、爛尾，保樓盤交付。購房人還可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，查詢本人所購預(yù)售商品房的購房款入賬信息，以及該監(jiān)管賬戶預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金支出金額、余額情況。

松緊適度就是指根據(jù)施工節(jié)點(diǎn)，有效釋放可使用資金額度。監(jiān)管“資金池”額度以外的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行提取使用，保障企業(yè)資金流動(dòng)性。

如一個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算，自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度為1億元。在該資金額度基礎(chǔ)上上浮20%后，該項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元。當(dāng)達(dá)到“建筑層數(shù)達(dá)二分之一且地面七層以上”節(jié)點(diǎn)，可使用監(jiān)管額度45%的資金。申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金就會(huì)出現(xiàn)三種情形：

第一，賬戶內(nèi)歸集了1.2億元資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中可釋放5400萬元資金（1.2億元×45%=5400萬元）。5400萬元是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取使用的上限，剩余部分繼續(xù)納入監(jiān)管。

第二，歸集了7600萬元資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中超過剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度[1.2億元×（1-45%）=6600萬元]的資金可釋放給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用。這時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可釋放1000萬元資金（7600萬元-6600萬元=1000萬元）。即1000萬元是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取使用的上限。

第三，歸集了5000萬元資金，既未達(dá)到資金監(jiān)管額度又未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度資金，則預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中無可釋放資金。

這三種情形，核心都是通過管控“資金池”來保障工程建設(shè)。從這個(gè)模式來看，開發(fā)商銷售越好，資金歸集越多，則可提取自由使用的資金也越多；反之，賣得不好，歸集不多，可提取使用的資金也越少，甚至無錢可提。

這就倒逼企業(yè)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全運(yùn)行的方向轉(zhuǎn)型，提高自身實(shí)力，合理確定工期及銷售價(jià)格，保障快速回款，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展。

最終，經(jīng)過大浪淘沙，讓優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)脫穎而出，帶動(dòng)市場(chǎng)良性發(fā)展。實(shí)現(xiàn)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，預(yù)防和減少房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，保障購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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