這兩年，昆明房地產(chǎn)市場熱炒TOD概念，許多緊鄰地鐵站的樓盤都自稱TOD，但其中絕大多數(shù)都是假TOD，頂多算個地鐵盤。不過到下個月中旬，昆明第一個真正的TOD項目就要開盤發(fā)售了，這就是位于東二環(huán)邊的樞紐曜城。
從地鐵6號線C口出來，就能看到正在施工的樞紐曜城
樞紐曜城原址是昆明公交菊花村停車場，當(dāng)初立項開發(fā)時就叫菊花村TOD項目，整個開發(fā)規(guī)劃完全按照TOD模式進(jìn)行——項目地下層可以直接換乘地鐵和公交車，車庫甚至有專門匝道通往二環(huán)快速路。
這也正是TOD項目的精髓——以公共交通為導(dǎo)向，直接連通地鐵站、公交車站，融居住、商業(yè)、辦公等功能為一體。
TOD開發(fā)模式起源于國外，在日本、香港、新加坡等地已經(jīng)有許多成功案例，近些年隨著國內(nèi)城市軌道交通日益普及，TOD項目也迅速走紅，像有名的重慶龍湖光年，除了引入地鐵和公交車站，還連接高鐵站和出租車站，多種交通功能全部集中在項目的地下層（下圖）。
重慶龍湖光年項目地下部分的立體交通空間（圖源重慶龍湖官微）
樞紐曜城在交通功能上當(dāng)然無法與龍湖光年相比，畢竟沒有連通高鐵站，但仍舊可以直通地鐵4號線和6號線，在地下層還有公交車場。
公交地鐵下樓就有，4層交通樞紐一站換乘
具體來說，樞紐曜城的綜合交通樞紐模式，一共通過四個功能層（主要在地下）來體現(xiàn)。其中在LG層，也即在1樓的前半部分為正常的商業(yè)，后半部分則是公交換乘區(qū)，未來這里會有50條公交線路，昆明東西南北都可通行。
負(fù)一層為公交調(diào)度/停放區(qū)，未來將會有200多輛公交車停放。不過該樓層并不對外開放，只限于公交車的停放。
負(fù)二層為地鐵換乘，本層可直通地鐵4號線菊花村站和地鐵6號線東郊路站。除此之外，這一層還規(guī)劃有1萬方的地鐵接駁商業(yè)。
負(fù)三層是車位、AGV自動停車區(qū)，掃碼即可停車。
此外，從整個交通樞紐出來，還有一個由開發(fā)商代建的通往二環(huán)的匝道，這個匝道規(guī)劃有1條私家車道和2條公交車道，也就是說，私家車從車庫可以直接上二環(huán)快速路。
樞紐曜城綜合交通樞紐模型
商業(yè)明年開業(yè)，住宅中規(guī)中矩
就交通便捷程度來說，樞紐曜城在昆明已經(jīng)算首屈一指。作為TOD項目，居住和商業(yè)功能又是如何整合在一起的呢？
樞紐曜城共由兩個地塊組成，其中A1地塊規(guī)劃了4棟高層住宅， A2地塊則規(guī)劃了2棟商業(yè)樓，包含了11.6萬方的商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店、空中會所以及無邊際泳池等。
由于樞紐曜城的地下層主要是停車以及公交、地鐵站，所以商場是地上1-8層，由協(xié)信地產(chǎn)打造星光時代廣場，預(yù)計在2024年5月份開業(yè)，據(jù)悉文和友等知名商家已簽約入駐。
作為TOD項目，許多人關(guān)心樞紐曜城能不能從住宅樓下電梯就直通公交車站或地鐵站，而不用像一般地鐵盤一樣，住戶必須走出小區(qū)，大街上風(fēng)吹日曬地走一段才能到地鐵站或公交車站？答案是可以的，樞紐曜城的4棟住宅都可以電梯直達(dá)地下負(fù)二層的地鐵換乘層，而公交車站則在商業(yè)體的LG層，從住宅樓到商業(yè)體也就隔一條小區(qū)內(nèi)部道路，非常近（下圖）。
樞紐曜城規(guī)劃效果圖
總而言之，作為昆明第一個按TOD模式開發(fā)的項目，樞紐曜城確實在整合交通方面做的比較好，不僅地下連通兩條地鐵，公交站的線路更是多達(dá)50多條，不愧是公交集團(tuán)參與開發(fā)的項目，近水樓臺先得月。
和強(qiáng)大的交通、商業(yè)一體化便利比起來，樞紐曜城的住宅只能說中規(guī)中矩，首推戶型的面積段在82-189平米，毛坯交付，具體價格未釋放，但是據(jù)云南房網(wǎng)前期致電了解，預(yù)計首開價格約18000元/平方米，預(yù)計明年6月30號交付。
項目首開樓棟為3棟、4棟，其中4棟總高39層，3梯6戶設(shè)計；3棟總層高33層，分為兩個單元，2梯3戶設(shè)計。稍后才賣的1棟總層高27層，2梯5戶設(shè)計；2棟總層高33層，2梯3戶設(shè)計，分為兩個單元。
由于樞紐曜城住宅不是板樓，所以戶型設(shè)計比較受限，其中最大的189平米戶型整體呈C形，入戶門和主臥分布在兩個最遠(yuǎn)端，好處是私密性好，缺點是動線太長，過道占比有點高。不過好在所有戶型都是明廚明衛(wèi)，也都有陽臺，大部分還是雙陽臺，還是不錯了。其中小一點的三個戶型都有樣板間可看。
在4棟樓下，設(shè)置有500平的生鮮超市，2、3棟的架空層為運(yùn)動健康設(shè)施，整個住宅小區(qū)內(nèi)部還規(guī)劃有彩虹跑道等。此外，在小區(qū)外圍還有由開發(fā)商代建的兩個市政公園。總體配套確實算比較強(qiáng)悍了。
建筑面積約84平方米的戶型
建筑面積約140平方米的戶型
建筑面積約189平方米的戶型
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