7月12日，銳理數(shù)據(jù)在綠城·鳳起蘭庭售樓部發(fā)布昆明2022年房地產(chǎn)市場研究半年報。報告顯示，今年上半年，昆明主城土地市場供銷量持續(xù)下行，土地成交金額創(chuàng)近年來的新低，住宅成交量大幅降低，存量上漲，去化周期持續(xù)延長。
發(fā)布會現(xiàn)場
上半年昆明主城住宅均價
同比下降7.3%
自2021年下半年開始，開發(fā)商頻頻爆雷，客戶觀望情緒加劇，昆明主城商品住宅市場遇冷。2022年上半年，住宅市場供需雙降，新增供應同比下降50.29%，銷量同比下降46.36%，月均流速30萬平方米，只有2019年最高月均流速的13。
2022年上半年，昆明主城住宅成交均價為14510元平方米，環(huán)比增長2.3%，同比下降7.3%。
截至2022年6月底，主城住宅存量達906.78萬平方米，按近12個月月均去化計算，去化周期需23個月，市場成交量大幅降低、存量上漲，去化周期持續(xù)延長。
從成交端看，住宅市場中高層產(chǎn)品仍是市場主力，但價格下降1.6%；洋房、別墅類產(chǎn)品供小于求，且價格保持穩(wěn)定增長，說明品質(zhì)型產(chǎn)品具有較好的市場認可度。
官南、東南板塊依然為供銷熱門區(qū)域；滇池、中心板塊依托區(qū)位優(yōu)勢，成交均價保持高位。
數(shù)據(jù)顯示，在昆明購房的客戶多集中于改善需求；產(chǎn)品方面以120平方米以內(nèi)的三房、四房兩衛(wèi)產(chǎn)品更受歡迎，客戶首付多在50萬元以內(nèi)，單價預算在1.3萬—1.5萬元平方米。
整體來看，雖然住宅市場供需雙降，月均流速較低，但整體供求比保持1.1，均價止跌，且略有回升。
銳理數(shù)據(jù)分析，隨著利好政策逐漸發(fā)力，下半年均價有望回升；行業(yè)市場底部也已呈現(xiàn)，但回暖尚早。銷量持續(xù)低迷，現(xiàn)金回流依然是各家開發(fā)商的首要任務。
寫字樓成交均價跌破1萬元
為近年同期最低
商業(yè)、辦公市場端的情況如何呢？數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，昆明寫字樓市場供應0.20萬平方米，供應量大幅縮水，銷售6.35萬平方米，同比下降7%，成交均價為9762元平方米，為近年同期最低。
寫字樓存量略高于去年同期，隨著市場銷量的持續(xù)下降，去化周期居于歷史高位。截至2022年6月30日，寫字樓市場存量達299.61萬平方米，去化周期達232個月，去化壓力較大。
公寓市場供小于求，主要以去庫存為主，上半年公寓市場新增23.58萬平方米，同比下降8.58%，銷售32.07萬平方米， 同比下降11.12%，成交均價為7368元平方米，成交均價環(huán)比增長6%、同比下降15.78%。
“降價甩賣”和“以價換量”后，截至2022年6月30日，公寓市場存量448.61萬平方米，較去年同期下降4.45%，去化周期48個月。去化周期雖有縮短，但去化壓力仍較大。
商業(yè)市場整體供應下降，新增供應7.69萬平方米，同比下降60.47%；銷售15.24萬平方米，同比下降7.95%；成交均價為12805元平方米，環(huán)比、同比下降幅度都超過了20%。去化周期達181個月，去化壓力巨大。
近郊3個區(qū)縣（市）住宅
均價首次跌到“6”字頭
昆明近郊市場如何呢？銳理數(shù)據(jù)以安寧、晉寧、嵩明三個區(qū)縣（市）進行了研究。2022年上半年，近郊土地市場相對冷清，供應面積與成交面積較往年均有大幅下滑，成交價格下降明顯。
分區(qū)域來看，安寧土地市場供銷價均位居第一，成交建面11萬平方米，樓面地價1122元平方米。嵩明縣則無土地成交。
分板塊來看，三地的成交主力是安寧主城和太平新城，保持在20萬平方米的水平。晉寧區(qū)七彩云南古滇名城別墅所在板塊以9922元平方米的成交價，位居郊縣板塊均價榜首。
今年上半年，近郊土地成交6宗，成交樓面地價875元平方米，安寧市是成交的主力，嵩明顆粒無收，房企布局謹慎。
2022年上半年，三地住宅供應量17.90萬平方米，成交82.01萬平方米，均價下跌至6592元平方米，自2018年以來首次跌到“6” 字頭。
上半年全市僅成交12宗土地
土地市場端情況顯示，行情延續(xù)了2021年的冷淡。2022年上半年，昆明主城土地市場供銷量持續(xù)下行，供應土地179.34畝，成交土地180.48畝，成交單價817萬元畝，成交金額僅14.74億元，創(chuàng)近年來新低。受供地影響，上半年僅成交12宗土地，綠城和德潤共同成立潤綠置業(yè)以4.89億元獲得陳家營首期58畝城改用地，成為上半年拿地面積和拿地金額第一的房企。
今年儲備土地推介會按居住用地、產(chǎn)業(yè)用地和城市更新改造項目三大板塊，集中推介6區(qū)63宗4000余畝土地，其中居住用地共23宗1817.48畝、產(chǎn)業(yè)用地20宗1334.98畝（其中商業(yè)用地14宗766.3畝）、城市更新20宗868.84畝（除1塊教育用地，其余均為含宅土地）。按行政區(qū)劃分，五華區(qū)推介土地7宗、盤龍區(qū)10宗、官渡區(qū)18宗、西山區(qū)9宗、呈貢區(qū)16宗、晉寧區(qū)3宗。
受市場大環(huán)境影響，從2021年開始，政府推地節(jié)奏放緩，土地市場低迷，2022年上半年土地供銷持續(xù)走低，成交額創(chuàng)新低。
分析會上，昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞表示，隨著土地紅利、金融紅利逐漸遠去，房地產(chǎn)進入“管理紅利”時代，開發(fā)商紛紛聚焦精細化管理、精細化產(chǎn)品、精細化經(jīng)驗，開發(fā)管理模式已經(jīng)發(fā)生諸多變化。
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