居民小區(qū)中的公共空間被少數(shù)人甚至是開發(fā)商侵占，是當(dāng)下常見(jiàn)的現(xiàn)象。近期，官渡區(qū)人民法院審理了一起小區(qū)業(yè)主委員會(huì)狀告開發(fā)商侵犯業(yè)主共有權(quán)案件。開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還未成立時(shí)，就將小區(qū)會(huì)所出租給他人，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商出租的會(huì)所屬于社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房，于是，業(yè)主委員會(huì)將開發(fā)商和商戶告上法院，要求停止侵權(quán)行為，恢復(fù)原狀。
業(yè)主委員會(huì)訴開發(fā)商侵犯業(yè)主共有權(quán)
官渡區(qū)某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，由該小區(qū)業(yè)主通過(guò)召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并于2021年8月25日向官渡區(qū)物業(yè)管理處申請(qǐng)登記備案。
在業(yè)委會(huì)成立之前，2016年11月10日，該小區(qū)的開發(fā)商云南某有限責(zé)任公司與展某（化名）簽訂了一份租賃合同，其中約定：公司將該小區(qū)某棟會(huì)所出租給展某使用，租賃用途為“超市”，租賃期5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止，并免去2017年的房租。
合同簽訂后，云南某有限責(zé)任公司向展某交付了小區(qū)內(nèi)的會(huì)所。同時(shí)，展某向云南某有限責(zé)任公司預(yù)付了2018年的租金。
2021年，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，查詢了該會(huì)所的不動(dòng)產(chǎn)檔案信息，結(jié)果顯示該會(huì)所為“無(wú)明確產(chǎn)權(quán)登記”。另經(jīng)查證，該會(huì)所在規(guī)劃用途上屬于“社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房”。
之后，業(yè)委會(huì)以云南某有限責(zé)任公司與展某的租賃行為侵犯業(yè)主共有權(quán)為由，訴至官渡區(qū)人民法院，要求確認(rèn)該會(huì)所為業(yè)主共有，并要求開發(fā)商停止侵權(quán)行為，恢復(fù)原狀。
法院：涉案房屋歸業(yè)主所有
開發(fā)商的租賃行為是否違法？是否侵犯了業(yè)主共有權(quán)？ 庭審中，云南某有限責(zé)任公司與展某分別提出了意見(jiàn)。展某稱，目前房屋已騰退，“不存在侵占”，還認(rèn)為此案的訴訟主體資格有問(wèn)題，“如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的決議，則業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格不成立�！�
開發(fā)商表示，公司與商戶間的租賃合同已解除，不存在占用行為，也不存在停止侵權(quán)的說(shuō)法。此外，開發(fā)商也質(zhì)疑業(yè)委會(huì)是否能夠合法代表業(yè)主。
庭審時(shí)，承辦法官查明案件情況后，指出：此案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)——該小區(qū)某會(huì)所，在規(guī)劃用途上屬于社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房。依照法律規(guī)定，該房屋在權(quán)屬上屬于小區(qū)業(yè)主共有。所以，法院依法確認(rèn)該房屋為小區(qū)業(yè)主共有。另外，庭審中，各方都確認(rèn)展某在開庭前就已經(jīng)搬離該會(huì)所，所以針對(duì)業(yè)主委員會(huì)要求其“停止侵害，恢復(fù)原狀”的訴訟請(qǐng)求，法院認(rèn)為，該訴請(qǐng)缺乏事實(shí)依據(jù)，所以沒(méi)有支持。
經(jīng)審理，官渡區(qū)人民法院依法作出判決：涉案小區(qū)某會(huì)所為小區(qū)業(yè)主共有。同時(shí)，駁回了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。
據(jù)介紹，該案一審后，又經(jīng)歷了二審，結(jié)果是“維持原判”。目前，二審判決已生效。
釋法
業(yè)委會(huì)出于維護(hù)全體業(yè)主利益而起訴
訴訟主體地位獲認(rèn)可
承辦法官介紹：法律規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。現(xiàn)有法律并未將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位與訴訟主體地位加以明確。
本案中，法院在認(rèn)定原告訴訟地位時(shí)認(rèn)為：該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，是符合法律規(guī)定的條件和程序依法成立的業(yè)主自治管理組織，且在開庭前，該業(yè)主委員會(huì)就此次訴訟事項(xiàng)已通過(guò)了業(yè)主大會(huì)的表決并形成決議。業(yè)委會(huì)出于維護(hù)全體業(yè)主整體利益的角度提起訴訟，更有利于作為代表維護(hù)全體業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)屬，并在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)保護(hù)訴權(quán)，嘗試解決糾紛。因此，法院認(rèn)可了該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。
另一方面，法律規(guī)定：業(yè)主享有的建筑物共有部分，共有權(quán)的客體主要包括：建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的公用設(shè)施、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位、建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金等。本案中，業(yè)主不僅對(duì)建筑物內(nèi)其專有部分享有專有權(quán)，也享有按照專有部分面積所占比例對(duì)建筑物共有部分的共有權(quán)，即使用、收益的權(quán)利。該權(quán)利受到侵害時(shí)，可以通過(guò)司法救濟(jì)的方式，使該權(quán)利的行使恢復(fù)到完滿狀態(tài)。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論