經(jīng)過半年等待時(shí)間，融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城項(xiàng)目紓困方式最終落地。

1月3日晚間，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司與融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司分別發(fā)布公告，宣布雙方就上述項(xiàng)目達(dá)成股權(quán)交易協(xié)議。

據(jù)此，華發(fā)股份將通過全資子公司珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，收購(gòu)深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持有的深圳融華置地投資有限公司51%股權(quán)。

股權(quán)收購(gòu)價(jià)款為35.7億元，加上連同的深圳融創(chuàng)文旅對(duì)融華置地的債權(quán)及利息收購(gòu)價(jià)款為1190.24萬元。華發(fā)股份合共需支付的收購(gòu)代價(jià)為35.8億元，此次收購(gòu)以現(xiàn)金方式進(jìn)行。

收購(gòu)?fù)瓿珊�，華發(fā)股份將持有融華置地100%股權(quán)。融華置地為位于深圳市寶安區(qū)沙井街道的融創(chuàng)·華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。

冰雪文旅城進(jìn)出始末

融創(chuàng)·華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目地塊前身為寶安沙井A301-0575號(hào)宗地，于2020年11月23日舉行的土拍中，由融創(chuàng)華發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)127.1億元競(jìng)得。這幅地塊也是深圳歷史上第七塊百億地塊。

與成交金額的高昂相對(duì)，該地塊體量亦同樣龐大。資料顯示，地塊土地用途為商住用地，土地面積43.68萬平米，建筑面積131.07萬平米。其中，辦公用途74.25萬平方米，住宅用途30萬平方米，游樂設(shè)施10萬平方米，商業(yè)用途9.97萬平方米，配套酒店4.9萬平方米，公共配套設(shè)施約1.95萬平方米。

這幅地塊旨在發(fā)展文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)，競(jìng)得者需要在該地塊上建設(shè)冰雪項(xiàng)目和影視酒店。項(xiàng)目總投資約367億元，將打造集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的世界級(jí)文旅項(xiàng)目。

為操盤這個(gè)巨無霸項(xiàng)目，融創(chuàng)和華發(fā)事前先于2020年11月6日，合資創(chuàng)建融華置地，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)及銷售，冰雪項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

根據(jù)股權(quán)文件，融華置地由深圳融創(chuàng)文旅持股51%，珠海華發(fā)持股49%。由于融創(chuàng)持股更多，融華置地法定代表人也由融創(chuàng)集團(tuán)總裁助理兼文旅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理兼任。

融創(chuàng)·華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目曾被融創(chuàng)中國(guó)以及華發(fā)股份兩家企業(yè)寄予厚望。

首先，該項(xiàng)目被視為融創(chuàng)廣深區(qū)域在深圳實(shí)現(xiàn)破冰的里程碑。據(jù)了解，在此之前融創(chuàng)廣深區(qū)域自余英加盟后，一路在廣州、江門、東莞等粵港澳大灣區(qū)城市落子，卻唯獨(dú)難以進(jìn)入深圳。當(dāng)時(shí)有分析人士就稱，融創(chuàng)在深圳招拍掛沒有太大優(yōu)勢(shì)，因此難以介入。

后來為引入融創(chuàng)集團(tuán)投資，深圳政府決定為融創(chuàng)提供一塊量身定做的土地--即寶安沙井A301-0575號(hào)宗地。

只因按照出讓要求，寶安沙井A301-0575號(hào)宗地內(nèi)冰雪項(xiàng)目計(jì)容總建面不低于10萬平米，投資規(guī)模不得低于20億元，冰雪項(xiàng)目自簽訂協(xié)議之日起5年內(nèi)開業(yè)。

同時(shí)，競(jìng)買人要保證項(xiàng)目簽訂協(xié)議日起5年內(nèi)開業(yè)影視酒店項(xiàng)目，配建不少于2個(gè)、總面積不低于4000平米的影視發(fā)布廳。并且，酒店開業(yè)一年內(nèi)，競(jìng)買人須引進(jìn)一個(gè)經(jīng)甲方認(rèn)定對(duì)寶安區(qū)影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有推動(dòng)作用的國(guó)際性影視節(jié)（展）或設(shè)評(píng)獎(jiǎng)的全國(guó)性影視節(jié)（展），并在影視主題酒店內(nèi)舉辦。

競(jìng)買人及關(guān)聯(lián)公司還需投資拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影，投資總金額不低于6000萬元人民幣。

競(jìng)拍壁壘甚高，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍認(rèn)為只有同時(shí)開展文旅、文化、會(huì)展會(huì)議多元化業(yè)務(wù)的融創(chuàng)有能力拍下地塊。事實(shí)上，在2019年末收購(gòu)環(huán)球會(huì)展之后，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)文旅已成為全國(guó)最大的會(huì)展類項(xiàng)目持有及運(yùn)營(yíng)商。

華發(fā)進(jìn)深與融創(chuàng)化債

對(duì)華發(fā)而言，2020年是華發(fā)股份沖刺千億的關(guān)鍵時(shí)刻。

年內(nèi)為擴(kuò)充土儲(chǔ)，華發(fā)在多個(gè)城市多輪土拍上“一擲千金”，包括94.3億元摘下武漢硚口區(qū)P（2020）150號(hào)地塊，溢價(jià)17.88%；花費(fèi)64.35億元將上海閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城MHC10402單元25A-11A地塊收入囊中，溢價(jià)率達(dá)46.4%。

華發(fā)股份在2018年11月才首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)，拍下深圳冰雪城地塊極大補(bǔ)充了華發(fā)在深圳區(qū)域的土地儲(chǔ)備。

可惜命運(yùn)弄人。類似冰雪文旅城這類大型文旅項(xiàng)目均存在運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)、投資金額大、回款周期長(zhǎng)等缺點(diǎn)。但隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者自2021年下半年以來集體陷入流動(dòng)性危機(jī)，以融創(chuàng)集團(tuán)的財(cái)力已無法支撐如此龐大的項(xiàng)目開支。

不過融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城又被列入深圳寶安區(qū)2021年重大項(xiàng)目計(jì)劃以及深圳2022年重大項(xiàng)目計(jì)劃清單當(dāng)中，無法隨意停止開發(fā)或者爛尾。融創(chuàng)無奈只能四處尋找增援。

早于2022年5月，根據(jù)一份網(wǎng)傳會(huì)議紀(jì)要顯示，在深圳市政府的牽頭下，深圳地鐵、萬科或有意愿接手融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城51%股權(quán)。但該消息后來并無下文。

直至如今，項(xiàng)目紓困方案最終塵埃落定，合作方華發(fā)股份以35.8億元為代價(jià)全盤接手，為事件畫上句號(hào)。籍由此次交易，融創(chuàng)中國(guó)也一口氣實(shí)現(xiàn)融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城出表+化債。

在公告中，融創(chuàng)就提到，雖然出售事項(xiàng)將導(dǎo)致5.1億元賬面虧損。但回流的現(xiàn)金將能用于覆蓋集團(tuán)當(dāng)時(shí)為獲取項(xiàng)目申請(qǐng)的20.94億元融資，并隨即解除了公司就融資提供的擔(dān)保，“降低了集團(tuán)整體負(fù)債規(guī)模、減少債務(wù)壓力”。

按照公告，股權(quán)交割后，華發(fā)股份甚至還要向融華置地提供股東借款以足額繳納項(xiàng)目地塊的剩余地價(jià)款63.55億元。融創(chuàng)亦規(guī)避了這一部分的支出。不過融創(chuàng)亦保留了項(xiàng)目51%股權(quán)的回購(gòu)權(quán)。

而在此次股權(quán)出售之前，融創(chuàng)名下各地重點(diǎn)項(xiàng)目已接連獲得AMC機(jī)構(gòu)救濟(jì)。包括上海董家渡項(xiàng)目獲得中國(guó)華融、中信信托百億馳援，融創(chuàng)位于武漢的武漢桃花源項(xiàng)目與東方資產(chǎn)達(dá)成融資合作。

另據(jù)最新公開資料，融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城于2021年第一季度開始動(dòng)工，首期建設(shè)人才房、公共配套用房、商業(yè)、辦公(一期)，計(jì)劃2026年12月完工。

目前，人才房部分已定案為“融創(chuàng)·華發(fā)天樾華府”，但尚未推售。據(jù)了解，這批人才房最高銷售價(jià)格不得高于4萬元/平方米。

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