西二環(huán)和環(huán)城西路之間的這一片區(qū)域，可以說是昆明老小區(qū)最密集的地帶。這一帶房齡超過20年的老小區(qū)不下10個，而像豐寧、菱角塘、棕樹營等小區(qū)，房齡甚至超過30年。

環(huán)城西路和二環(huán)西路之間老舊小區(qū)扎堆

到今天為止，這些主城核心區(qū)的老小區(qū)依然居住著龐大的人口，據(jù)媒體2021年統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，僅豐寧小區(qū)就有6029戶實有住戶，實有居住人口近2萬人。

也就是說，其實今天昆明西二環(huán)這一帶存在著巨大的升級住房條件需求，只不過一直以來對于這些老小區(qū)居民來說，換房并不是件容易的事。

二環(huán)內(nèi)居民改善換房的難點在哪里？

二環(huán)內(nèi)老小區(qū)功能落后，建筑品質(zhì)差，停車?yán)щy而且也沒有電梯。但住在類似于豐寧小區(qū)一樣老小區(qū)的居民卻不愿輕易搬離，因為二環(huán)內(nèi)的生活實在太方便了。

就拿豐寧小區(qū)到麻園這一片來說，位置在一二環(huán)之間，交通非常便捷，學(xué)校、醫(yī)院近在咫尺，社區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)。

豐寧小區(qū)美食街是昆明知名夜市街

對于居住在二環(huán)內(nèi)老小區(qū)的居民來說，最大的愿望其實是原地升級住房條件，即在不搬離核心區(qū)的前提下，就近購買新開發(fā)的高品質(zhì)樓盤。

但這個愿望實現(xiàn)起來卻并不容易，一方面昆明二環(huán)內(nèi)經(jīng)過多年建設(shè)后，可以出讓的土地已經(jīng)非常少；另一方面，核心區(qū)僅存的幾個城中村改造難度也很大。

如果要問二環(huán)內(nèi)的改造難度有多大？我們不妨簡單舉兩個例子：

比如棕樹營城改，從2008年啟動改造至今，前前后后經(jīng)歷了奧宸、實力、義承三家房企，遷延十多年時間至今仍未完成改造。

又比如潘家灣小新村城改，從2009年華虹投資介入，到華虹退出，期間招商、俊發(fā)都嘗試入局無果，折騰10年之后碧桂園終于入局，但也只完成了首批40畝的改造。

這些核心區(qū)的城中村不僅改造難度大，體量也很小，回遷房占比還很高，像棕樹營城改的回遷比例就高達(dá)57%，也就是說即便改造完成，能夠供應(yīng)給市場的房源也有限。

之所以那么多年來昆明二環(huán)內(nèi)罕有新盤，城市界面也很難革新，老小區(qū)居民原地?fù)Q房也難以實現(xiàn)，歸根到底就是因為土地少、城改難以及供應(yīng)少。

誰來為昆明核心區(qū)城改破局？

2020年昆明市曾提出新一輪城改計劃，打算按照“三年啟動拆遷，五年完成改造”的總體要求，全面改造完成全市剩余的280多個城中村。

這一輪改造計劃因時間緊任務(wù)重，而且改造名單里還包括了像大樹營、麻園、沙溝尾等處在 “黃金地段”的核心區(qū)城中村，改造難度巨大。所以在政策出臺后，民間輿論對于該行動計劃的結(jié)果普遍并不持樂觀態(tài)度。

不過，后來在具體的推進(jìn)過程中，昆明市在城市更新的思路以及合作伙伴的選擇方面相比以前還是體現(xiàn)出了長足的進(jìn)步。

首先是城改方式不再搞“一刀切”式的大拆大建，這一輪280個城中村里有不少村子都采取了綜合整治以及微改造的方式，充分考慮了改造難度和發(fā)展現(xiàn)狀。

其次，通過積極招商引資，昆明市成功招攬了如遠(yuǎn)大集團(tuán)、大華集團(tuán)等城改經(jīng)驗豐富的外來房企，由這些實力過硬的企業(yè)來負(fù)責(zé)操刀一些難度較大的改造工程。

有了這一批全國性房企的參與，讓過去昆明核心區(qū)一些遷延日久、難以推進(jìn)的城改項目也終于看到了希望。

而本文的標(biāo)題之所以說“二環(huán)內(nèi)最后一次原地改善的機(jī)會來了”，具體指的就是由遠(yuǎn)大集團(tuán)操刀的西二環(huán)麻園村城改項目，該項目已經(jīng)重新啟動并即將推向市場。

遠(yuǎn)大入昆，麻園城改翻開新篇章

麻園村占地面積約587畝，早在2013就已經(jīng)啟動改造，當(dāng)時操刀改造的房企是昆明尚信地產(chǎn)。

麻園城改范圍示意

早年昆明城改多爛尾，原因之一就急功冒進(jìn)，挑選的改造企業(yè)實力不足，而尚信地產(chǎn)就是其中的典型。

2015年因尚信地產(chǎn)資金鏈斷裂，麻園城改也陷入停滯，直到2021年才由遠(yuǎn)大集團(tuán)接手了麻園村城改的后續(xù)部分。

作為昆明位置最好也是昆明二環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的城中村之一，麻園會以怎樣的方式來改造，相信不僅周邊老小區(qū)的居民很關(guān)心，甚至可以說是全城矚目。

說到這里可能有人會問：城改么無非就是推平老房子然后蓋新房子，難道麻園的改造和過去的城改會有什么不一樣？

實際上還真不一樣。

麻園城改和以往的城改有哪些不同之處？

其一：從改善城市風(fēng)貌，刷新城市界面的角度來說，麻園被寄予了厚望。

昆明自從提出“東進(jìn)、西拓、南控、北延、中優(yōu)”的城市規(guī)劃新提法之后，二環(huán)以內(nèi)的城市核心區(qū)作為“中優(yōu)”的部分，未來主要的發(fā)展方向就是要促進(jìn)老城區(qū)功能疏解、風(fēng)貌提升，推動城市品質(zhì)化、功能現(xiàn)代化、業(yè)態(tài)高端化，進(jìn)而騰挪出新的發(fā)展空間。

而想要實現(xiàn)上述目標(biāo)，能夠依賴的方式莫過于城市更新，尤其是倚仗像麻園村這種規(guī)模大到一定程度，足夠改變一個區(qū)域城市界面的城改項目。

其二：從改善居住環(huán)境的角度來說，麻園位置核心、面積大、輻射范圍廣，麻園的改造將影響甚至改變周邊眾多居民的生活方式。

目前昆明的城市發(fā)展正處于從粗放化、外延式增量發(fā)展轉(zhuǎn)為精細(xì)化、內(nèi)涵式存量提升發(fā)展的時期。過去由市場驅(qū)動、以創(chuàng)造增值收益為主的城改模式已無法解決今天面臨的問題。

二環(huán)以內(nèi)雖說是昆明核心區(qū)，但其實也存在配套設(shè)施自然老化或缺失、城中村人居環(huán)境較差、公共服務(wù)不足等問題，而這些問題都需要通過城市更新來解決。

其三：從升級住房條件的角度來說，麻園周邊是昆明老小區(qū)最扎堆的區(qū)域，如文章開頭所說，這一帶居民潛在的換房需求巨大，只不過是苦于選擇不多。

而麻園城改587畝的總占地規(guī)模，其中光住宅用地就將近300畝，可想而知麻園未來能夠供應(yīng)的住宅體量有多大，這和以前二環(huán)內(nèi)只有二三十畝的城改相比完全不是一個概念。

光是麻園一個項目，就能解決大部分核心區(qū)老小區(qū)居民的原地改善的需求，而且對于二環(huán)外想要擠進(jìn)核心區(qū)的群體來說，麻園也是非常理想的進(jìn)場機(jī)會。

因此，到底麻園城改能否回應(yīng)市場的殷切期待？能否引領(lǐng)昆明西二環(huán)城市形象改頭換面？就看這次負(fù)責(zé)操刀改造的遠(yuǎn)大集團(tuán)，手中有沒有“金剛鉆”，能不能做好這個“瓷器活”了。

翠湖春境，西二環(huán)最后一次原地改善的機(jī)會

遠(yuǎn)大麻園城改項目的案名敲定為遠(yuǎn)大·翠湖春境，就目前項目一期釋放的信息來看，這個項目在各方面的表現(xiàn)沒有讓人失望。

遠(yuǎn)大·翠湖春境一期規(guī)劃效果圖

首先是外觀，從效果圖能看到翠湖一期的建筑形態(tài)為高層板樓，在板樓比較稀缺的西市區(qū)本身已經(jīng)很有辨識度，再加上遠(yuǎn)大的外立面設(shè)計也非常符合現(xiàn)代高層建筑的美學(xué)。

所以窺一斑而知全豹，按項目一期的建筑風(fēng)格，可以預(yù)想587畝麻園改造完之后，昆明西二環(huán)的城市界面會煥然一新。

其次是社區(qū)規(guī)劃，項目一期最大的亮點是原地保留了麻園28棵老香樟樹打造了約1800平米的香樟古樹園。

遠(yuǎn)大·翠湖春境香樟古樹園效果圖

社區(qū)內(nèi)部采用二元植物空間設(shè)計，上層以高大喬木營造林蔭的氛圍，下層搭配簡單干凈的組團(tuán)豐富空間。這一點很好地貼合了當(dāng)前我國城市更新走向低碳化、精細(xì)化的新發(fā)展模式。

再其次是產(chǎn)品，翠湖春境一期產(chǎn)品為1梯1戶和1梯2戶的高層，戶型面積有105、128和143平米，戶型設(shè)計亮點頗多。

105平米作為剛改、首改青睞的面積段，其實做出了高改的水準(zhǔn)，3米的層高對標(biāo)豪宅尺度，6.3*1.8m的開間以及陽臺尺度在這個面積段不多見。

在128平米這個面積段，非端頭房能實現(xiàn)邊廳的設(shè)計很難得，能做到8.8米開間的橫廳和陽臺寬度也非常少見，同樣是3米的層高，這都是對標(biāo)豪宅的尺度。

143平米同樣是邊廳的設(shè)計，端頭客廳的采光、通風(fēng)和視野都很好，再加上比較潮流的LDKB（即客廳、餐廳、廚房、陽臺）一體化設(shè)計，讓公共區(qū)域成為家人情感交流的理想空間。

無論是和麻園周邊老小區(qū)相比還是和西市區(qū)前幾年開發(fā)的筒子樓新房相比，翠湖春境一期這兩個戶型在功能、設(shè)計理念、居住舒適度等各方面的提升都是跨越性的。

當(dāng)然，到目前為止這些還只是項目一期的表現(xiàn)而已，后續(xù)隨著麻園改造推進(jìn)，相信遠(yuǎn)大在接下來一段時期里還會不斷帶給昆明新的驚喜。

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