觀點網(wǎng) 7月11日消息，IWG集團與萬達酒店及度假村簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布兩家企業(yè)邁入長期合作的新階段，共促混合辦公在華的發(fā)展與應用。

此次IWG集團與萬達酒店及度假村的戰(zhàn)略合作，將依托IWG集團豐富的靈活辦公產(chǎn)品與其在混合辦公領域的強大影響力，賦能萬達酒店及度假村的酒店資源，預計將于3年內(nèi)完成50個混合辦公空間項目。

一般而言，酒店項目所處位置相對交通便利，且具有一定的基礎設施。同時，酒店內(nèi)的靈活辦公空間通過創(chuàng)造工作、社交、休閑相融合的新體驗，能夠為賓客提供專業(yè)的辦公環(huán)境。將酒店閑置空間打造為靈活辦公空間，顯然是共贏。

從萬達酒店一季度表現(xiàn)來看，盡管客房收入同比增加，但入住率還有較大幅的提升空間。

距離完全恢復可能仍需等待一段時間，“酒改辦”顯然能夠加速這一過程。而且，相較于酒店的往來賓客，來自辦公需求的收益更加長期可持續(xù)。

隨之而來的則是萬達酒店更穩(wěn)定的資產(chǎn)價值。

辦公蹺蹺板

商改辦、酒改辦，關于將存量物業(yè)改造為辦公場所的話題常談常新，市場對“辦公”的偏愛可見一斑。

以北京上海等城市為例，相關資料顯示，2004年5月開業(yè)的北京新聞大廈酒店是中國新聞界第一家五星級豪華酒店，擁有五星級豪華客房201間，甚至在2008年北京奧運會期間，新聞大廈以新聞指揮部的身份存在，其業(yè)績也在奧運期間達到峰值，之后持續(xù)下落，甚至部分業(yè)務出現(xiàn)虧損。

2014年，該項目的投資建設方京報集團計劃結束“酒店業(yè)態(tài)”，并改造為寫字樓。一年時間，項目成功轉型，2015年底租賃面積出租率達95%。

這是北京首個“酒改寫”項目，以當時視角看來，一方面是在經(jīng)營不理想情況下做出的調(diào)整，但同時也伴隨“北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設用地”、業(yè)態(tài)發(fā)展變遷輪轉這樣的時代印記。

在新聞大廈前后，僅就北京市場而言，酒店、商場改造為寫字樓的案例還有許多。如，與洲際酒店“分手”后改名的金融街國際中心；開元名都大酒店改造更名而來的“中融信托大廈”；太平洋百貨撤離后，基匯資本拿下并改造升級的盈科中心；中糧廣場C座“商改寫”；大鐘寺中坤廣場等等。

據(jù)戴德梁行研究報告，截至2026年，北京寫字樓市場預計將有156.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間投放市場，其中2023年還將有約58.3萬平方米的新增供應計劃入市，且項目多為城市更新項目，主要集中在亞奧商圈。

位于上海的中國首家四季酒店自2020年6月起暫停營業(yè)進行翻新改造。根據(jù)規(guī)劃，重新開業(yè)后客房大幅數(shù)量減少，部分將被改造為高端商務辦公樓，并成為集高端酒店、購物商場、商業(yè)辦公樓的綜合體。

由上海感光膠片廠廠房改造而來的臨潼賓館，于2016年改造為辦公，甚至一度成為虹口租金最高的辦公樓。

辦公市場的前景不言而喻，新增供應也不同程度持續(xù)增加。但由于整體經(jīng)濟環(huán)境轉弱，企業(yè)將更多的精力放在梳理內(nèi)部遺留問題及如何盈利上。

從租賃需求端看，帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，而縮減面積等也成為租戶的普遍共識。

隨著混合辦公模式盛行，傳統(tǒng)辦公室入駐率持續(xù)下降，越來越多的企業(yè)正將目光投向靈活辦公空間，而與文旅結合的靈活辦公場景更是方興未艾。

公開信息顯示，近年來，辦公空間布局發(fā)生了翻天覆地的變化，越來越多的公司正在采用“一個總部（Hub）+多個輻射分部（Spoke）”的新式辦公布局，將員工從總公司單一的物理空間分散出來，根據(jù)業(yè)務需求就近布局。

仲量聯(lián)行研究表明，30%的商用地產(chǎn)將在2030年成為靈活辦公空間。傳統(tǒng)辦公場景入住率持續(xù)下降，靈活辦公、共享辦公需求日漸增長，二者仿佛處于蹺蹺板的兩端。

IWG集團調(diào)查研究也證明，疫情以來，在富時250指數(shù)企業(yè)中嘗試使用混合辦公模式的數(shù)量，是延用疫情前相同辦公模式企業(yè)數(shù)量的三倍。通過采用混合辦公模式，企業(yè)不僅可以通過減少辦公設施來節(jié)約成本，還能通過改變辦公地點來精簡財務流程。

但今時今日，酒店與文旅行業(yè)日漸升溫，此時再進行“酒改辦”是否仍有必要？

天作之合？

近年來，酒店業(yè)越發(fā)注重空間資源整合，利用現(xiàn)有設施進行多元化經(jīng)營，將閑置空間打造為靈活辦公空間的共贏模式便是其一。

酒店靈活辦公空間可以通過創(chuàng)造工作、社交、休閑相融合的新體驗，為賓客提供辦公環(huán)境。

2021年，靈活辦公風口興起，IWG集團中國區(qū)總裁胡懋于公開場合提到，人們對工作生活既要求相互平衡，又時而相互融入的傾向，再加之許多公司加快從集中式辦公布局到分布式布局的轉變，這正是將靈活辦公解決方案帶給中國酒店運營商，催生混合業(yè)態(tài)酒店發(fā)展的絕好時機。

在他的介紹中，IWG集團靈活辦公與酒店合作模式主要有兩種。

“對于現(xiàn)有酒店來說，可將入住率不高的空置客房整層改為靈活辦公空間，不僅可以提高酒店的整體入住率，更能使酒店收入來源更加多樣化，提升資產(chǎn)回報率；對于新建酒店來說，可以在設計之初就將靈活辦公空間融入酒店的設計與建筑，多樣化定制，更契合商旅人士的需求，幫助酒店差異化經(jīng)營，在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出�！�

此次雙方的合作，預計將于3年內(nèi)完成50個混合辦公空間項目，契合市場需求呈現(xiàn)創(chuàng)新的酒店靈活辦公空間。

那么，事件中另一主人公萬達酒店的經(jīng)營情況究竟如何？

2022年，萬達酒店實現(xiàn)收益為8.17億港元，同比減少6.51%；毛利率42%；公司股東應占期內(nèi)盈利為1.93億港元，同比減少17.09%。酒店營運及管理服務收入減少5.1%至約5.36億港元；酒店設計及建設管理服務收入1.82億港元；投資物業(yè)租賃收入9819.1萬港元。

規(guī)模方面，萬達酒店管理的酒店網(wǎng)絡由截至2021年12月31日的89家酒店，23268間客房，擴張至截至2022年末的122家酒店，28656間客房。

截至2022年12月31日，萬達酒店另有232家已簽約管理正在開發(fā)中尚未開業(yè)的酒店，并計劃持續(xù)擴張酒店網(wǎng)絡，于2023年新增30-35家酒店。

但在入住率方面，表現(xiàn)不算很理想。以所有酒店計，入住率較上一年度降低至43.5%，全服務酒店品牌、有限服務酒店品牌的入住率也均不同程度下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報

5月31日，萬達酒店發(fā)展有限公司發(fā)布2023年第一季度未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，期內(nèi)管理的六家新酒店開始營業(yè)，共有1597間客房。于2023年3月31日，萬達酒店管理在營酒店網(wǎng)絡達128家酒店及30253間客房。

第一季度，所有酒店入住率50.6%，同比提升13%；全服務酒店品牌入住率50.3%，同比提升13.7%；有限服務酒店品牌入住率53.1%，同比提升6.2%。

期內(nèi)，所有酒店平均可出租客房收入260元，同比提升46.07%；全服務酒店品牌平均可出租客房收入277元，同比提升49.73%；有限服務酒店品牌平均可出租客房收入151元，同比提升32.46%。

顯而易見的是，提升入住率仍是當務之急。距離“市場”完全恢復，可能仍需等待一段時間，“酒改辦”顯然能夠加速這一過程。而且，相較于酒店賓客，來自辦公需求的收益或許更加長期且穩(wěn)定。

針對此次合作，IWG集團中國區(qū)總裁胡懋表示：“IWG集團與萬達酒店及度假村的天作之合，將進一步提升我們作為領先靈活辦公空間運營商在華的設施布局。近期一項研究表明，將酒店閑置空間升級為靈活辦公空間，可為酒店增加約20%的收入，我們卓越的設計建筑可將大堂、會議空間、酒店房間改造成專業(yè)的混合辦公空間�！�

業(yè)態(tài)互換，以“靈活性”取勝于市場。此次萬達與IWG的合作，“商改辦”成效有待市場后續(xù)反饋。

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