觀點網(wǎng) 自首日193.76億元出讓8宗地后，上海第二批首輪供地的熱度一直居高不下。

次日出讓的4宗地均觸頂成交，收金159.39億元；第三日出讓的3宗地同樣全部觸頂，成交總價52.32億元。

據(jù)此，本輪土拍共攬金約405.47億元，總成交面積84.16萬平方米，總建面187.34萬平方米。

成功出讓的15宗地里，除了僅有一名競買人參與的4宗地塊之外，剩余11宗地有10宗觸頂進入搖號，僅1宗地底價成交，平均溢價率7.82%。

此外，嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城主城區(qū)地塊未出現(xiàn)在7月10日上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布的交易活動安排公告中，大概率是因為沒有房企報名，故地塊未能出讓。

從拿地企業(yè)來看的話，跟首批供地情況大致相同，也是以國央企為主，15宗地里拿下13宗地，占比超86%，民企僅拿了2宗，而且其中一宗還是底價成交。

從比拼技巧到比拼運氣

上海第二批次供地不再是一次性出讓，而是分兩輪進行，第一輪共3日進行出讓。

本輪拍地跟首批還有一個很不一樣的地方，便是出讓規(guī)則。

以往“一次書面報價”出讓方式除了考驗大家的資本實力，同時還存在著技巧比拼，房企人員需要臨場發(fā)揮，根據(jù)對方出價來調整，若發(fā)揮不好，那大概率會錯過某些地塊。

這一次的規(guī)則調整為達到最高限價后直接進入搖號階段，顯得更加簡單直接，除了考驗資金實力外，最重要的就是運氣了。

因此在土拍現(xiàn)場出現(xiàn)各種小道具，包括“紅衣服”、“橙子香蕉”、“掛福袋”等，這些只不過是一眾房企人員為了幸運眷顧所采取的小把戲罷了。

但小道具這種玄學上的辦法畢竟不可控，房企若想提高搖中地塊的概率，那么還有一種比較實際的辦法，就是多參拍幾宗地。

只要參與搖號的宗地數(shù)量多起來，拿地的概率自然也就提高了。在這樣的背景下，本輪拍地的熱度無形間得以居高不下。

一些條件不錯的地塊輕易吸引了眾多房企競搶，比如閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊、寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊、嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊均吸引了18家競買人參與搖號，而華潤、建發(fā)、招商蛇口、中海、華發(fā)等房企三宗地均有參與。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示：“這次規(guī)則的改變對房企拿地影響還是比較大的，但是相對于對大型房企來說，對中小型房企的影響會更大�！�

對于大型房企來說，畢竟資金實力擺在那里，中小型房企大部分做不到那么地隨心所欲。因此，那些觸頂?shù)貕K大多是由有實力的房企搖中。

首日觸頂?shù)?宗地塊分別由華發(fā)、保利置業(yè)、招商蛇口瓜分；次日4宗觸頂?shù)貕K則分別由大家&錢江&維科、大華集團、中國鐵建地產、中建東孚分食；最后一日3宗觸頂?shù)貕K分別花落金茂、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、大家&錢江&維科。

當房企為了提高搖中的概率而“廣撒網(wǎng)”時，單宗地塊的搖中概率因此直線下降。

比如招商蛇口，此次報名地塊有11宗，參與競價并搖號的地塊10宗，最終僅搖中1宗地，十分之一的拿地概率。

今年上海首批出讓19宗地時，象嶼地產以聯(lián)合體方式成功摘得2宗地，本輪也參拍了8宗地，最終一無所獲。

曾被“禁賽”的萬科、中海、華潤三家房企，自今年3月拿地解禁以來，萬科在首批供地摘得兩宗地塊，華潤隨之獲得一宗；除此之外，三家房企再沒拿過地，本輪拍地直接全軍覆沒。

浙系聯(lián)合體與本土民企大華

有人歡喜有人愁，要說運氣比較好，或許便是浙系聯(lián)合體大家&錢江&維科。

大家&維科聯(lián)合體此次僅報名參拍了6宗地塊，成功于第二日、第三日分別競得嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊、浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊，總成交價約24.79億元，成功實現(xiàn)土地擴儲面積4萬平方米，總建筑面積9.33萬平方米。

2022年以來，作為長三角核心城市的上海，土地市場越發(fā)熱鬧起來。除本土企業(yè)外，“新閩系”象嶼、建發(fā)，浙系大家、錢江等紛紛加碼入局。

今年上海首批土拍中也出現(xiàn)了大家&錢江&維科聯(lián)合體的身影，參拍了浦東新區(qū)16號線周浦站地塊、嘉定區(qū)2宗地、奉賢區(qū)西渡街道地塊、浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側地塊。只是當時運氣并不像現(xiàn)在，最終顆粒無收。

2022年的上海土地市場，大家、錢江等浙系房企也沒有缺席。去年首批，大家&錢江12.23億拿下浦東新區(qū)惠南東城區(qū)地塊，溢價率8.66%。

大家房產作為杭州老牌房企，在2019年時重回杭州長生路，并提出了“歸零出發(fā)”，并做了一次品牌煥新。

從此之后，大家房產進入加速擴張階段，開始積極外拓。當年便新增了14宗地，首入臺州溫嶺、金華、麗水等地；2020年新增23宗；2021年也是拓新23宗地，并進入廣州、武漢等城市。

大家房產進入上海市場的時間可以回溯到1999年，彼時杭州市城建開發(fā)集團剛剛注冊推出“大家房產”品牌商標；同年成立了上海大家置業(yè)有限公司，第二年上海歌林春天項目就開工了。

2022年，該公司共獲取10個優(yōu)質項目，9個項目實現(xiàn)年內開盤，7個項目總去化率超過70%，多個項目實現(xiàn)銷售清盤。在這種情況下，大家房產正需要項目儲備。

盧文曦分析指出：“本輪觸頂?shù)牡貕K都不錯，基本不會有太大的去化壓力，在新房市場也能夠有所保證，這樣一來就相當于提前鎖定利潤�！�

另外，本輪地塊的樓板價到聯(lián)動價之間有著較大的差距，在成本控制得當?shù)那闆r下，一個項目要實現(xiàn)10%的利潤是沒有太大問題的。而且快一點的話，在年底前就能兌現(xiàn)。

本輪土拍中值得一提還有滬籍老牌房企大華，以47.35億元拿下閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江拓展大型居住社區(qū)44-01、45-01地塊。

大華在上海的地位跟知識城在廣州類似，2014年時，大華就擁有上海寶山區(qū)的聯(lián)東村、場中村、康家村、顧村4個“城中村”改造項目，約4500畝土地。多年深耕上海舊改市場，開發(fā)了多個項目，包括寶山大華社區(qū)、浦東大華錦繡華城、大場老鎮(zhèn)改造社區(qū)等。

大華在上海土地市場活躍度同樣不低，2021年二批次以13.07億摘下寶山2宗地；2021三批次19.48億拿下閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊；2022年首批，以總價40.5競得嘉定安亭地塊。

對于央國企仍舊為拿地主力的情況，盧文曦表示：“國央企作為拿地主力的趨勢在短期之內應該是不會改變的�！�

他指出，很多民企本身還有債務問題，會受到很多資金壓力。而國企央企綜合實力比較強，融資成本也更低，壓倒性優(yōu)勢下成為拿地主力也是大勢所趨。

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