根據(jù)克爾瑞7月報告，昆明商業(yè)物業(yè)庫存量雖然比高峰時期的700萬平米下降不少，但過去一年一直維持在400萬平米以上的高位，7月份的庫存量仍有433.38萬平米，去化周期達(dá)109.6月，也即9.1年。
今年昆明商業(yè)銷售速度出現(xiàn)明顯下降（圖源：克爾瑞）
如果只看去化周期，如今9.1年的去化時間并不算最長，2019年昆明商鋪的去化周期就已經(jīng)達(dá)到14年，而到了2020年年中，昆明商鋪的庫存量達(dá)到了驚人的近700萬平米，去化周期也增加到了16年，創(chuàng)歷史最高。
也正是從2020年開始，昆明市在規(guī)劃上開始限制商業(yè)開發(fā)，許多片區(qū)的控詳規(guī)進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整的方向都是減少商業(yè)開發(fā)比重。到了去年，昆明市進(jìn)一步放松了對已過規(guī)項目的調(diào)規(guī)尺度，許多已經(jīng)拿地的項目都進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，減少了商業(yè)開發(fā)體量。最新出臺的“昆明23條”，則進(jìn)一步放寬了項目調(diào)規(guī)的條件。
但即便昆明市已經(jīng)在給商業(yè)開發(fā)“踩剎車”，可是由于歷史上積累下來的開發(fā)面積非常多，而銷售卻徘徊不前，所以雖然昆明的商鋪庫存量已經(jīng)從高峰時期的近700萬平方米，下降到今年7月的433萬平米，可是全部賣完仍舊要9年多的時間。
而更加令人感到憂慮的是，今年昆明商鋪銷售速度明顯下滑，月銷售面積都在3萬平米以下徘徊。從克爾瑞的統(tǒng)計可以看出，過去一年間，昆明商鋪銷量在進(jìn)入今年后有了斷崖式下降。去年下半年的月銷售面積平均有6.5萬平米，今年1-7月的月均銷售面積就一下子銳減到了2.05萬平米，呈跳水下滑狀態(tài)。
昆明商業(yè)開發(fā)體量過大導(dǎo)致商業(yè)庫存長期居高不下
如果按照今年1-7月的銷售速度，433萬的商鋪至少要17年半才能賣完，去化周期將創(chuàng)造歷史新高。
商鋪銷售速度明顯下降，是一個十分危險的信號。過去幾年昆明商業(yè)物業(yè)（不含辦公物業(yè)）的年銷售面積都有40多萬平米，去年8月到今年7月一年間的銷售面積也有47萬平米，看上去也比較正常，可是進(jìn)入今年后商鋪的銷量有了明顯下降，估計今年剩余的5個月也不會有好轉(zhuǎn)，預(yù)計到年底時商業(yè)去化周期將很可能會增加到17年以上。
雖然昆明已經(jīng)在大規(guī)模削減商業(yè)開發(fā)比重，可是又不可能完全不規(guī)劃商業(yè)，每年仍有新增商業(yè)面積，所以要是按照現(xiàn)在的去化速度，昆明商業(yè)庫存面積將很難下降到400萬平米以下。
400多萬平米是個什么概念？就相當(dāng)于至少25個個恒隆廣場，相當(dāng)于昆明城區(qū)人口每人有差不多一平米。
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