觀點網 “以房抵債”是多數(shù)房企面臨流動性危機時會采取的路徑之一，既可拿出一部分優(yōu)質資產，穩(wěn)住外部投資機構和供應鏈，也可通過持續(xù)關聯(lián)交易的形式，對內抵消自家物業(yè)公司應付賬款，并借此消化尾盤。

但假如物業(yè)平臺獨立上市后股權結構復雜，甚至外部戰(zhàn)投成為物企大股東情況下，銀貨兩訖的利益關系就需要更加明晰。

8月13日，金科智慧服務集團股份有限公司披露物業(yè)轉讓協(xié)議表示，根據(jù)8月11日金科服務與金科集團訂立的物業(yè)轉讓協(xié)議，金科集團數(shù)家成員公司將向金科服務轉讓各自的抵銷物業(yè)，以作為代替持續(xù)關連交易應付款項的付款。

持續(xù)關連交易應付款項產生自金科服務根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務總協(xié)議向金科集團提供的物管服務，通過此次交易將結清2040萬元。

這批抵銷物業(yè)共計36項，分布于貴陽、重慶、長沙、臨沂等地，其中19項為住宅、6項為商業(yè)、8項為寫字樓及3項為產業(yè)園，總建筑面積約為3434.5平方米。

以房抵債

僅從地產公司向關聯(lián)物企轉讓抵銷物業(yè)的角度，有不少先例可以為金科提供借鑒。

在今年二月份，雅生活服務與雅居樂集團就簽訂了一份協(xié)議，其中提到，雅生活可以從雅居樂集團未售資產中，選定等值資產以抵銷未償還應付款項。抵銷資產清單由雙方最終確定，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房，形成“以房抵債”的初步框架。

到了6月30日，雅生活刊發(fā)一則關聯(lián)交易公告，宣布接收406項雅居樂物業(yè)，其中347項為住宅，59項為商業(yè)，總建筑面積約為4.25萬平方米，合計抵銷持續(xù)關連交易應付款項約2.82億元。

而在6月21日，另一家上市物企方圓生活服務也發(fā)布公告稱，鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司欲將旗下23套住宅物業(yè)轉讓給方圓生活服務，以抵銷其拖欠的1600萬元應收款

從股權穿透來看，方圓生活服務的控股股東方明持有富都物業(yè)14.81%股份，富都物業(yè)發(fā)展實控人張清曾代持方明對廣東方圓投資有限公司50%的股權。

值得一提的是，原屬富都物業(yè)這23套住宅物業(yè)的總價值約為2000萬元，也就是說，在結清1600萬元應收賬款后，方圓生活服務還得反過來向富都物業(yè)支付400萬元。

每當涉及應收賬款和關聯(lián)交易，上市物企的財務獨立性往往容易受到市場質疑，需要擺脫“輸血”嫌疑。

還有一種特殊情況，則是“輸血”發(fā)生后的補救措施。如恒大物業(yè)134億元存款被中國恒大作為質押保證金，并獲銀行強制執(zhí)行后，雙方所商討的解決方案就主要包括，中國恒大轉讓資產給恒大物業(yè)抵銷相關款項。

在所有“以房抵債”安排中，抵銷物業(yè)的估值是否與欠款匹配是核心問題之一。

金科服務表示，依據(jù)獨立第三方評估師資產評估報告，確保抵銷物業(yè)的總評估價值大于將予以抵銷的持續(xù)關聯(lián)交易應付款項總金額。

以重慶碧金輝物業(yè)轉讓協(xié)議為例，將予以抵銷的應付款項金額為90萬元，包括1項商業(yè)物業(yè)，位于巴南區(qū)巴云路520號千江凌云千江府，總建筑面積約為80.2平方米，于5月31日的獨立測算估值約為90萬元。

安居客數(shù)據(jù)顯示，8月該樓盤二期二手公寓掛牌59套，平均單價10731元/平方米，以此估算，物業(yè)價值約為86萬元。

另根據(jù)貴州華勝永信物業(yè)轉讓協(xié)議，19項抵賬住宅物業(yè)位于貴陽市花溪區(qū)浦江路199號，總建筑面積約為732.3平方米，于5月31日的獨立測算估值約510萬元。

該區(qū)域樓盤為金科·中泰天境，安居客8月二手掛牌均價7557元/平方米，以此估算，19項物業(yè)總價值約為553萬元。

二手市場掛牌價與公告估值出入不大，但對于立足輕資產管理的物業(yè)企業(yè)，如何盤活接手的重資產項目仍是銷賬后需要面臨的問題。

壞賬風險

金科服務此次結清的2040萬元應收賬款，以及與之相對的36項物業(yè)，從數(shù)額來看規(guī)模有限，或許只是為后續(xù)的關聯(lián)交易打個樣。

財報顯示，2022年金科服務毛利約為9.43億元，較2021年同期下降48.9%，年內金融資產減值高達21.52億元，其中應收款減值9.6億元。

此外，其他應收款中，包括為關聯(lián)方提供的貸款等減值達11.8億元，需要注意的是，向金科股份提供的15億元貸款僅減值1.19億元，截至期末還有13.9億元賬面值。

目前金科股份的經營情況尚未扭轉，據(jù)其2023年上半年業(yè)績預告顯示,其凈虧損預計為15億-22億元，較2022年同期凈虧損約14.4億元進一步加深。

若金科股份現(xiàn)金流未能得到改善，金科服務應收賬款計提減值幅度仍有增大空間。

金科服務也在此次公告中坦言：“主要客戶金科集團目前正面臨嚴重的流動性危機，因此無法以現(xiàn)金結算應付本集團的款項。鑒于上述情況，本集團已減少向金科集團提供物業(yè)管理服務或非業(yè)主增值服務�！�

這也體現(xiàn)在金科服務2022年的第三方外拓上，期內，金科服務在管面積為2.545億平方米，其中獨立第三方占比達到57.3%，新增面積約4446萬平方米，并且約75%新增在管面積來自于第三方。

幾乎每一家上市物企都會強調自身獨立性，但高管們的任何說辭，恐怕都不及控股權旁落的現(xiàn)實更具說服力。

2022年12月，博裕集團正式成為金科服務的第一大股東，金科股份“屈居”二股東。

在金科服務3月31日業(yè)績會上，該公司表示，控股權變更后，金科服務治理和獨立性大幅上升，非經營性放貸予關聯(lián)方事項在2023年不會出現(xiàn)。

這里提及的非經營性放貸，包括2022年7月31日，金科服務向金科股份提供借款15億元，年利率8.6%。

今年5月，大股東席位易主后的金科服務向法院起訴金科股份，要求其償還15億元全部借款及涉及利息，并要求金科股份旗下多家控股子公司提供相應抵押擔保責任。

正是權力架構的變更，讓金科服務與金科股份之間的“以房抵債”有別于其他房企物企。二股東金科股份如今正處申請重整的關頭，亦不宜與大股東博裕生出嫌隙。

針對此次物業(yè)轉讓協(xié)議，有三個市場較為關注的問題在公告中暫未提及。

其一是接收物業(yè)的后續(xù)處置；其二，金科服務是否會進一步接收物業(yè)抵賬，以此轉回計提減值，化解應收賬款風險；其三，隨著賬款結清，金科服務與曾經的控股股東在業(yè)務上是否會繼續(xù)切割。

對此，金科服務內部人士向觀點新媒體表示不予置評，但接下來的半年度業(yè)績會與最新公告將對這些問題進行說明。

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