觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表時(shí)期已是不爭(zhēng)的事實(shí)，面對(duì)商品房銷售下行并緩慢筑底的大環(huán)境，房企經(jīng)營(yíng)模式開始更迭。
在人才激勵(lì)制度上，過去多年房企流行的“共擔(dān)共享”機(jī)制同樣經(jīng)歷了調(diào)整。
最新案例是在9月8日晚間，金地集團(tuán)公告披露，公司第九屆董事會(huì)第四十六次會(huì)議審議通過了兩項(xiàng)議案。其中，根據(jù)當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀，董事會(huì)同意公司管理層放棄提取2022年度長(zhǎng)期激勵(lì)基金。
同時(shí)，金地集團(tuán)董事會(huì)同意終止《長(zhǎng)效激勵(lì)制度管理辦法》，并擇機(jī)再行研究新的員工考核與激勵(lì)模式。
這意味著，該公司針對(duì)高級(jí)管理人員建立并實(shí)施20余年的長(zhǎng)期激勵(lì)制度，將正式告一段落。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2002年至2021年，金地提取的激勵(lì)基金總額約達(dá)57.7億元。
在熟悉金地的市場(chǎng)人士看來，終止激勵(lì)制度是當(dāng)下行業(yè)承壓的一個(gè)反映。
除了金地，近年來包括萬(wàn)科在內(nèi)的房企所推出包括員工持股、跟投等激勵(lì)措施，都存在不同幅度的收緊。
當(dāng)競(jìng)逐規(guī)模的盛夏逐漸遠(yuǎn)去，共享成果的喜悅被共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的憂慮取代，從業(yè)者們切身地感知到了冷意。
21年激勵(lì)制度更迭
金地集團(tuán)被譽(yù)為最早一批推動(dòng)員工持股和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的房企之一。
早在1994年，金地便開始實(shí)施員工持股，并委托工會(huì)行權(quán)，此后于2009年首次嘗試股權(quán)激勵(lì)制度。
在管理層的激勵(lì)約束機(jī)制方面，金地于2001年（即上市首年）年報(bào)透露，基本的薪酬體系以外，公司正在準(zhǔn)備建立長(zhǎng)期激勵(lì)制度，更進(jìn)一步在制度上保證管理層為股東利益最大化而做出中長(zhǎng)期的努力。
至2002年，金地集團(tuán)宣布擬采取“延期支付計(jì)劃于股份增值權(quán)計(jì)劃相結(jié)合”的模式，對(duì)中高級(jí)管理人員、分子公司經(jīng)營(yíng)者及有突出貢獻(xiàn)的業(yè)務(wù)骨干實(shí)施長(zhǎng)期激勵(lì)制度。
按照當(dāng)時(shí)制定的考核要求，金地具體以凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到“考核年度中國(guó)A股市場(chǎng)中按上市公司行業(yè)分類指引屬于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)（J01）的上市公司凈資產(chǎn)收益率的算術(shù)平均值”與“銀行同期貸款年利率”孰高者作為業(yè)績(jī)目標(biāo)。
長(zhǎng)期激勵(lì)基金的提取比例則按（凈資產(chǎn)收益率-業(yè)績(jī)目標(biāo)）的數(shù)值設(shè)定三個(gè)檔，0%-2%部分，按照該超過部分所對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)的30%提取激勵(lì)基金；2%-4%部分，為40%；4%以上部分，按該超過部分所對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)的50%提取激勵(lì)基金。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，在初始的2002年及2003年，金地集團(tuán)應(yīng)提取延期支付激勵(lì)基金共計(jì)僅有不足2976萬(wàn)元；此后提取額度逐漸增加。除了2008年及2015年未查詢到相關(guān)數(shù)據(jù)，至2021年度該公司累計(jì)提取長(zhǎng)期激勵(lì)基金約57.7億元。
與之相對(duì)應(yīng)的是盈利規(guī)模增長(zhǎng)，2002-2021年間，金地歸母凈利潤(rùn)從1.38億增至94.1億，前后增長(zhǎng)逾67倍；期間僅有2008年及2015年ROE低于10%，其余年份在10%到20%之間。
與如今令職業(yè)經(jīng)理人感到挫敗的環(huán)境不同，過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)，實(shí)際上這些精英階層也從中得到了豐厚的回報(bào)。
對(duì)于金地集團(tuán)來說，轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2020年12月，即“三條紅線”相關(guān)政策出臺(tái)4個(gè)月后。
金地當(dāng)時(shí)宣布對(duì)推行18年之久的長(zhǎng)期激勵(lì)制度進(jìn)行修改，較為受人關(guān)注的在于：其一是業(yè)績(jī)目標(biāo)對(duì)標(biāo)的公司名單調(diào)整，在A股上市房企的基礎(chǔ)上增加港股上市房企，并按照凈資產(chǎn)規(guī)模選取前一百名公司。
其二是提取上限的調(diào)整，其中（凈資產(chǎn)收益率-業(yè)績(jī)目標(biāo)）的數(shù)值分別在2%以內(nèi)，大于2%并不超過4%部分，超過4%股份時(shí)，該超過部分所對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)提取比例分別為20%、25%、30%，上限值被降低。此外，激勵(lì)基金按3年分批兌付。
數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)效激勵(lì)制度調(diào)整后的2020年及2021年，金地各提取約6.89億元。相較于2017-2019年平均每年7.74億元額度出現(xiàn)明顯縮減。
至于2022年，熟悉金地的市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，去年不少房企出現(xiàn)利潤(rùn)下降或虧損的情況，從而導(dǎo)致ROE下降甚至轉(zhuǎn)負(fù)。若按照金地的長(zhǎng)期激勵(lì)規(guī)則，該公司實(shí)際上達(dá)成了提取基金條件，因此本次是主動(dòng)放棄之舉。
觀點(diǎn)新媒體從Wind獲悉，2022年A股及H股凈資產(chǎn)排名前100的房企，平均ROE約為-3.35%，同期金地集團(tuán)錄得ROE約9.53%。
上述市場(chǎng)人士認(rèn)為，金地長(zhǎng)期激勵(lì)基金畢竟主要面向高級(jí)管理人員，在績(jī)效獎(jiǎng)金上做調(diào)降的表率，有利于穩(wěn)定員工情緒，起到正面激勵(lì)作用。
房企競(jìng)賽模式回響
在房地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，2020年大致可以成為過去十余年的分水嶺。
在此之前的五六年屬于行業(yè)高速增長(zhǎng)階段，尤其自2014年萬(wàn)科提出“事業(yè)合伙人”以來，以員工持股、項(xiàng)目跟投為主的激勵(lì)制度被普遍運(yùn)用，“共享共擔(dān)”成為一種潮流。
比如碧桂園推出“成就共享”、“同心共享”，將一部分利潤(rùn)讓渡給員工；金地2014年推出核心員工跟投方案，兩年后也正式獲得董事會(huì)通過。
曾有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前五十強(qiáng)房企有45家都推出了跟投制度，這些激勵(lì)制度在行業(yè)景氣時(shí)期，成為企業(yè)銷售規(guī)模躍升的重要依仗。
2020年前后，房企在高地價(jià)及限價(jià)等因素限制下，逐漸面臨著毛利率下滑壓力，“三條紅線”相關(guān)政策出臺(tái)進(jìn)一步壓縮了企業(yè)的發(fā)展空間。
2019年及2020年，萬(wàn)科、金地等房企先后對(duì)外表態(tài)，認(rèn)為毛利率下降是長(zhǎng)期趨勢(shì)，公司將更努力維持ROE水平。
其中，凌克于2020年5月召開的金地集團(tuán)年度股東會(huì)上表示，金地可以發(fā)展得更好一點(diǎn)，但不能硬性地比較銷售規(guī)模，而要比較凈資產(chǎn)收益率，看股東投入多少錢、回報(bào)率又是多少。
伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)從高收益轉(zhuǎn)變?yōu)楦唢L(fēng)險(xiǎn)，過往從激勵(lì)制度中獲益的職業(yè)經(jīng)理人也被迫分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)甚至存在跟投項(xiàng)目退出難的問題。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目標(biāo)亦經(jīng)歷從規(guī)模到效益轉(zhuǎn)變，房企開始更多地強(qiáng)調(diào)降本增效。
因而并不難理解，2020年底金地罕見地收緊了長(zhǎng)期激勵(lì)制度的提取規(guī)則。
2022年，金地錄得歸母凈利潤(rùn)下跌35.09%至61.07億元；ROE從15.69%左右降至9.53%，這也是繼2008年、2015年之后，上市以來第三次ROE降至個(gè)位數(shù)。
最終，該公司選擇終止長(zhǎng)期激勵(lì)制度。
與之相對(duì)應(yīng)，萬(wàn)科于2021年、2022年分別對(duì)項(xiàng)目跟投制度進(jìn)行更迭，包括對(duì)跟投人員、權(quán)益比例、資金來源等細(xì)則進(jìn)行加碼，并宣布取消特殊劣后機(jī)制的規(guī)定。按照總裁祝九勝2019年時(shí)的說法，前五十強(qiáng)房企有接近30家都出現(xiàn)跟投“跟不動(dòng)”的情況，萬(wàn)科不是唯一一家。
合伙人制度層面萬(wàn)科同樣受影響。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，萬(wàn)科提取的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金（EP）分別為17.4億元、19.997億元、19.05億元；2021年公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)上市31年以來第三次下滑，萬(wàn)科僅提取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金0.85億元。
2022年，萬(wàn)科經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金錄得-10.63億元，根據(jù)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金10%的計(jì)算比例，合伙人需返還1.06億元。
房企激勵(lì)措施的反噬作用由此可見一番。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
告別高增長(zhǎng)時(shí)代后，房企的降本增效普遍表現(xiàn)為若干方面，包括精簡(jiǎn)架構(gòu)，合并區(qū)域或部門實(shí)現(xiàn)人員優(yōu)化，同時(shí)壓縮日常經(jīng)營(yíng)支出。
比如2021年萬(wàn)科發(fā)出“節(jié)衣縮食”的倡議后，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該公司開始提倡員工出差坐飛機(jī)時(shí)選擇非高峰班次，以及入住旗下泊寓等。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)層面也反映出，上述降本增效取得了一定的成果。
Wind數(shù)據(jù)顯示，過去三年及一期，典型房企如保利、萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等管理費(fèi)率總體出現(xiàn)下降趨勢(shì)。一般而言，管理費(fèi)用是職工薪酬、折舊費(fèi)用、辦公費(fèi)用等的財(cái)務(wù)體現(xiàn)。
另一項(xiàng)重要變化則或許是房企對(duì)于高管下沉一線表現(xiàn)出了較高重視度。
其中，萬(wàn)科于2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，公司取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，每個(gè)人要下沉到前線干活。
熟悉金地的市場(chǎng)人士也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，金地同樣推行了區(qū)域一把手下沉到前線的制度，重點(diǎn)抓銷售工作。
需要指出的是，盡管行業(yè)總體進(jìn)入過緊日子的時(shí)期，一小部分國(guó)央企仍憑借資源與資金等優(yōu)勢(shì)在逆市占領(lǐng)市場(chǎng)。
以招商蛇口為例，2019年至2022年，該公司累計(jì)跟投項(xiàng)目從125個(gè)提升至331個(gè)，去年新增跟投項(xiàng)目33個(gè)創(chuàng)下四年新低，新增跟投本金9.44億元卻創(chuàng)新高。
但上述國(guó)央企仍是少數(shù)，對(duì)于大多數(shù)房企而言，它們感知到的更多是冷意與壓力。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論