說起小區(qū)會(huì)所，昆明的業(yè)主都不陌生。
小區(qū)會(huì)所是個(gè)舶來品，早年從歐美、香港、廣深慢慢流行到了全國(guó)各城市，2000年前后開始，昆明很多定位高端的小區(qū)也開始做會(huì)所。
到了現(xiàn)在，會(huì)所幾乎成了高端項(xiàng)目的標(biāo)配，當(dāng)然也是溢價(jià)的重要砝碼。
付出房子的溢價(jià)后，業(yè)主心目中理想的小區(qū)會(huì)所，起碼有兩點(diǎn)要求：一要保證會(huì)所長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，二要保證業(yè)主專享。
要實(shí)現(xiàn)這些，需要開發(fā)商持續(xù)的投入，在賣完房子還能這么做，非常不現(xiàn)實(shí)。
所以不幸的是，大多數(shù)的小區(qū)會(huì)所要么停留在了銷售階段的說辭，要么曇花一現(xiàn)，后續(xù)維護(hù)運(yùn)營(yíng)跟不上，很快面目全非。
這背后也告訴我們，到底什么樣的開發(fā)商不僅能把會(huì)所做好，還愿意花錢持續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，以及為什么有人會(huì)做賠錢的生意。
最近，小編跑了幾個(gè)小區(qū)，實(shí)地看看小區(qū)會(huì)所的運(yùn)營(yíng)狀況，結(jié)果可以提前告訴大家：
不要對(duì)開發(fā)商承諾的小區(qū)會(huì)所抱太大期望。
“賠錢貨”的尷尬
廣福路上的某小區(qū)是2004年交付的大盤項(xiàng)目，低容低密，小區(qū)有大面積的水景，還有國(guó)際學(xué)校、足球場(chǎng)等配套。二手房保值率不錯(cuò)。
畢竟是近20年的老小區(qū)，涂料外墻稍顯陳舊，但綠化水景的維護(hù)都很好。
但小區(qū)會(huì)所現(xiàn)在變成了這樣：
廣福路某大盤項(xiàng)目的小區(qū)會(huì)所
外墻上掛滿了各種餐廳、診所、咖啡吧、幼兒園、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的招牌。
會(huì)所唯一保留下來的游泳館，現(xiàn)在也是外包的，對(duì)非業(yè)主來辦卡也并沒有限制。
可能是因?yàn)樾^(qū)人口較多，這個(gè)當(dāng)初宣傳約4300平方米的精英會(huì)所大部分都在營(yíng)業(yè)狀態(tài)，看起來生意都不錯(cuò)。
小編在游泳館前臺(tái)了解到，包括游泳館在內(nèi)，會(huì)所現(xiàn)在是由一家文創(chuàng)中心負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，如果要租房，不用找物業(yè)，而是找這家文創(chuàng)機(jī)構(gòu)老板談。
甚至有的小區(qū)居民都不知道，這里其實(shí)原本是小區(qū)的業(yè)主會(huì)所。
開發(fā)商出售或者外包會(huì)所，這個(gè)小區(qū)并不是孤例，實(shí)際上是昆明很多小區(qū)共同的做法。
日新路某小區(qū)的會(huì)所
日新路的一個(gè)交付4年的次新房小區(qū)也建有業(yè)主會(huì)所，當(dāng)初賣房的時(shí)候宣傳為“七星級(jí)白金會(huì)所”。
現(xiàn)在的狀況也差不多，游泳館健身房都對(duì)外辦卡， 業(yè)主辦卡還有一點(diǎn)優(yōu)惠，另外還有些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在內(nèi)經(jīng)營(yíng)。
小區(qū)會(huì)所里曾開過餐廳
二樓的餐廳看來生意不好已經(jīng)撤走，正對(duì)外招租。
小區(qū)會(huì)所里的兒童樂園
會(huì)所里的兒童樂園看上去就很昏暗，工作人員介紹說，玩一次收費(fèi)10元，但小編沒有看到兒童在此游玩。
這些曾經(jīng)被開發(fā)商當(dāng)作重要配套和賣點(diǎn)的精致會(huì)所，在業(yè)主入住后，幾乎都逃脫不了被出售被外包的命運(yùn)。
為什么小區(qū)會(huì)所大多落得個(gè)一地雞毛的結(jié)局？
本質(zhì)上，是因?yàn)闀?huì)所的運(yùn)營(yíng)成本較大，對(duì)于開發(fā)商來說是一樁賠本買賣。
以會(huì)所最常見的配置——游泳池為例。
小編曾經(jīng)和相關(guān)人員聊過，他告訴我對(duì)于泳池來說，要一直蓄水、換水、消毒，還要在設(shè)備中增加釋氧功能，水溫也要控制好，還要加上救生員等人工成本，一通操作下來，一年的運(yùn)營(yíng)成本少說幾十萬到上百萬。
這還只是一個(gè)泳池的花費(fèi)，如果要想長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)整個(gè)會(huì)所一定是一筆不小的開支。
有人測(cè)算過，要在一線城市維持運(yùn)營(yíng)較高配置的小區(qū)會(huì)所，物業(yè)費(fèi)不收8-10元是做不到的，但在昆明，即便是高端豪宅的物業(yè)費(fèi)也很難達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
所以也就不難理解小編前面給出的結(jié)論，不要對(duì)小區(qū)會(huì)所抱太大期望。
但如果有例外的話，只能是極少數(shù)愿意做“賠本買賣”的開發(fā)商。
什么樣的開發(fā)商愿做“賠本買賣”？
一般情況下，你所能享受到的小區(qū)設(shè)施、服務(wù)和你繳納的物業(yè)費(fèi)是匹配的，從這個(gè)角度說，前文說到的廣福路上20年的老小區(qū)，才不到一元/月/平米的物業(yè)費(fèi)，水景綠化還能維護(hù)較好，其實(shí)已經(jīng)很難得了。
至于業(yè)主理想中的小區(qū)會(huì)所，只有那種真正重視業(yè)主和極為愛惜羽毛的開發(fā)商才會(huì)去做。
在昆明，目前小編只看到了一家——綠城。
綠城已在昆明連續(xù)辦了三年的“海豚計(jì)劃”
很多人可能都注意到了，從2021年開始，每年的暑期，綠城都在昆明開展“海豚計(jì)劃”活動(dòng)，而且都是奧運(yùn)冠軍助陣，前年請(qǐng)了傅園慧，去年和今年請(qǐng)了羅雪娟。
“生活在綠城社區(qū)的孩子都能學(xué)會(huì)游泳”，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平一個(gè)樸素的愿望，綠城的“海豚計(jì)劃”已經(jīng)堅(jiān)持了15年，在全國(guó)70多個(gè)城市的200多個(gè)社區(qū)，培訓(xùn)了17萬多的“小海豚”。
今年初，綠城打出了兌現(xiàn)年的口號(hào)，綠城鳳起蘭庭圍繞游泳池的中央景觀蘭庭湖，柳岸曉風(fēng)中央景觀相繼亮相，加上去年底提前交付的綠城誠(chéng)園也同樣配備游泳池，為“海豚計(jì)劃”的舉辦提供了更好的設(shè)施基礎(chǔ)。
不知不覺，“海豚計(jì)劃”在昆明連續(xù)辦了三個(gè)暑期，可以肯定的是，以后每年都會(huì)辦，綠城的業(yè)主和孩子有福了。
“海豚計(jì)劃”是一個(gè)很好的觀察角度，綠城進(jìn)入昆明雖然沒幾年，交付的小區(qū)還只有誠(chéng)園一個(gè)，但做有品質(zhì)有溫度項(xiàng)目的態(tài)度卻早早就擺在了明面上。
這種態(tài)度歸納成一句話——真誠(chéng)善意。
話雖如此，但明眼人都能看得出來，背后少不了開發(fā)商真金白銀的投入。
特別是在綠城的泳池和會(huì)所都只對(duì)業(yè)主開放，還是免費(fèi)使用的情況下，意味著開發(fā)商對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期補(bǔ)貼，將是一筆巨大的投入。
但綠城做起“賠本買賣”來就是這么任性，泳池和配套的海豚計(jì)劃還只是其中一小部分，鳳起蘭庭即將開放的小區(qū)泛會(huì)所，讓昆明人更真切感受到綠城做會(huì)所的誠(chéng)意。
綠城鳳起蘭庭這樣做泛會(huì)所
克而瑞曾做過統(tǒng)計(jì)，在2020年所有在售樓盤中，設(shè)有架空層的比例高達(dá)58%，利用架空層做泛會(huì)所，越來越普遍。
昆明的情況也是這樣，光是小編接觸了解過的樓盤，就不下10個(gè)，以前常見的集中式小區(qū)會(huì)所逐漸被架空層泛會(huì)所取代。
這其中，綠城鳳起蘭庭的泛會(huì)所值得點(diǎn)個(gè)大大的贊。
為什么？
第一、貼地氣，不浮夸
很多小區(qū)會(huì)所都有個(gè)通病，往往為了宣示樓盤的高端屬性，而設(shè)計(jì)一些非常浮夸或不實(shí)用的功能，比如紅酒雪茄吧、私宴廳之類。
業(yè)主希望的小區(qū)會(huì)所應(yīng)該是怎樣的？綠城鳳起蘭庭的泛會(huì)所從客戶調(diào)研出發(fā)。
鳳起蘭庭泛會(huì)所的客研報(bào)告截圖
綠城的調(diào)研結(jié)果稍有些令人意外，客戶需求排名前三的分別是親子樂園、老年人活動(dòng)室、棋牌室，其次才是健身、瑜伽、茶室等常見的會(huì)所設(shè)置。
這樣的結(jié)果其實(shí)不難理解，鳳起蘭庭這樣的豪宅項(xiàng)目，多數(shù)家庭是三代同堂，老人和小孩才是會(huì)所的主要使用者。
而早出晚歸的男女主人，把家庭看做是可以放松休息的寧?kù)o避風(fēng)港，更愿意把時(shí)間花在陪伴、鍛煉，不會(huì)在回家后還要考慮工作。
一切從業(yè)主需求出發(fā)，綠城鳳起蘭庭的泛會(huì)所具體是怎么做的呢？
第二、實(shí)用性、功能性
我們來看這張鳳起蘭庭架空層泛會(huì)所的規(guī)劃圖。
首先大幅度向親子類設(shè)施傾斜，8棟設(shè)置了親子劇場(chǎng)、親子書吧，泳池邊設(shè)有童夢(mèng)天地、奇妙空間、音樂空間，6棟設(shè)置紅葉空間。
這種設(shè)計(jì)方案，綠城稱之為“適老適小”，也是鳳起蘭庭泛會(huì)所最顯著的特點(diǎn)，之所以這么做，是有調(diào)研依據(jù)的，據(jù)調(diào)查，老人與孩子一天在社區(qū)內(nèi)活動(dòng)的時(shí)間達(dá)到了60%以上，因此，鳳起蘭庭將80%的泛會(huì)所設(shè)施功能都留給了他們。
而更深一層的考慮，則是綠城對(duì)營(yíng)造社區(qū)鄰里關(guān)系的重視，邏輯是這樣的：綠城經(jīng)過長(zhǎng)期社區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有90%的鄰里社交起源于小孩在一起玩耍，戶內(nèi)外全時(shí)聯(lián)動(dòng)的兒童游樂，既是開啟鄰里社交的鑰匙，也自然成了綠城泛會(huì)所的重中之重。
其次是文體類設(shè)施，除了小區(qū)中間的核心泳池，還有健身房、瑜伽室、球類運(yùn)動(dòng)、跑道、音樂空間等。
從空間尺度上看，鳳起蘭庭的架空層絕對(duì)是豪宅標(biāo)準(zhǔn)，架空層主題泛會(huì)所面積達(dá)1402平米，約4.5-7.8米的層高堪比酒店大堂，通過很多通透的設(shè)計(jì)，使建筑與周圍的花園景觀完美融合。
再結(jié)合樓棟間的公共空間和景觀綠化，圍繞核心泳池，構(gòu)建了一個(gè)全方位滿足業(yè)主生活需求的美好場(chǎng)景。
第三、有溫度、有靈魂
鳳起蘭庭泛會(huì)所親子書吧效果圖
功能都全了，如何落實(shí)？
魔鬼藏在細(xì)節(jié)中，小編在參觀尚未全部完工的泛會(huì)所時(shí)，有一個(gè)感受特別深。
這就是綠城的姿態(tài)放得很低，即是通常意義上的低，也是字面意義上的低，比如親子書吧，書架大約只有1米高，顯而易見，這是給小朋友的專屬設(shè)計(jì)，同時(shí)，家長(zhǎng)此時(shí)是蹲下來陪孩子挑選圖。
所謂陪伴不就是應(yīng)該如此？
鳳起蘭庭的泳池融入小區(qū)景觀
比如泳池邊的更衣室，設(shè)置了第三沐浴間，專門給爸爸帶女孩、媽媽帶男孩使用，這個(gè)設(shè)計(jì)家長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)是心領(lǐng)神會(huì)，并且能給孩子帶來潛移默化的影響。
與其說這是讓家長(zhǎng)避免尷尬，更不如說是綠城從孩子視角做出的細(xì)致考慮。
再比如泛會(huì)所中的紅葉空間，不僅包含棋牌室、舞蹈區(qū)等適老功能，又特設(shè)了兒童活動(dòng)區(qū)，讓家中老人娛樂的同時(shí)還能照顧到小孩。
諸如此類的細(xì)節(jié)還有很多，小編在參觀中也了解到，鳳起蘭庭泛會(huì)所已經(jīng)幾度整改，正是因?yàn)榫G城的要求和標(biāo)準(zhǔn)都很高，所有細(xì)節(jié)都力求完美，開放時(shí)間在推遲了幾次之后，項(xiàng)目8棟樓王架空層終于將在國(guó)慶期間率先開放。
如此用心如此細(xì)致，綠城的理由還是那句話：“房子只是容器，生活才是全部”。
這讓人也不由感嘆：越簡(jiǎn)單的初心，實(shí)現(xiàn)起來越不容易。
看了綠城鳳起蘭庭的泛會(huì)所后，小編最后也想吐糟一下，昆明的小區(qū)會(huì)所做了這么多年，路子確實(shí)走偏了，根子在于太過功利，好像做會(huì)所的主要目的就是為了所謂的拔高調(diào)性，忘記了業(yè)主都是有血有肉的人，都有多種多樣的生活需求。
對(duì)開發(fā)商，你可以只把小區(qū)會(huì)所當(dāng)作營(yíng)銷手段，但對(duì)于業(yè)主，有可能將相伴一生。
從這個(gè)意義上來說，綠城鳳起蘭庭泛會(huì)所，也是對(duì)昆明小區(qū)會(huì)所的一次糾偏，我們期待隨著綠城會(huì)所后續(xù)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，這種示范效應(yīng)能得到更大范圍的擴(kuò)散。
綠城鳳起蘭庭泛會(huì)所究竟有什么不一樣？眼見為實(shí)，還是建議你國(guó)慶期間實(shí)地去看看，結(jié)合項(xiàng)目同步煥新升級(jí)的175平米實(shí)體樣板房，你將能更完整的體驗(yàn)鳳起蘭庭的美好生活場(chǎng)景。
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