近期新策頻出，降首付（比例）、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸一系列政策落地之后，行業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成共識：改善換房群體的窗口期到了。
昆明的政策環(huán)境對改善居住需求的支撐更明顯而直接。和很多城市不一樣，昆明直接以行政區(qū)來劃分“認(rèn)房不認(rèn)貸”的范圍，比如，即便你在官渡區(qū)有套房正在還貸，但在其他區(qū)縣市買房貸款，仍可以視作首套來計算利率，刺激力度空前。
由此，我們來梳理下昆明的改善板塊，希望能為大家提供一些置業(yè)思路。
昆明主城五大改善板塊全面橫評
主城老牌的高端改善居住板塊中，翠湖和世博板塊到今天開發(fā)空間已經(jīng)很小，只有個別零星樓盤在賣，已不能稱其為板塊，所以不列入討論。
從開發(fā)條件、開發(fā)熱度和開發(fā)現(xiàn)狀來看，主城公認(rèn)的高端項目主要集中在會展、草海、雙塔、度假區(qū)（海埂片區(qū)）和巫家壩等5處，天然形成了5大置業(yè)板塊。
昆明5大改善板塊分布（云南房網(wǎng)制）
每個人置業(yè)側(cè)重點有所不同，我們接下來就從規(guī)劃定位、配套和兌現(xiàn)速度、區(qū)位、開發(fā)項目和房價走勢等幾個維度展開，橫向評測這5大改善板塊的表現(xiàn)。
1、規(guī)劃定位
規(guī)劃定位高度決定了一個區(qū)域在接下來能夠得到的資源傾斜程度，決定了這個區(qū)域未來會不會有城市級配套，以及能不能有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等配等等，不僅要看外延，更得注重內(nèi)涵豐富程度。
5大板塊規(guī)劃出臺時間和定位情況一覽
5大板塊規(guī)劃定位側(cè)重點不同。
會展板塊以高端會展為核心抓手，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新和協(xié)調(diào)，同時發(fā)展休旅特區(qū)、文化名城、商務(wù)辦公和生態(tài)居�。徊莺�(qiáng)調(diào)“港”、“灣”的花園城市客廳屬性；雙塔以金融產(chǎn)業(yè)園為基底，提升活力居住、休憩等綜合功能；度假區(qū)獨具旅游度假屬性；巫家壩功能標(biāo)簽最多，既有城市CBD、總部基地又有綠色傳媒中心。
從居住功能角度，草海、度假區(qū)和會展板塊的生態(tài)宜居屬性較強(qiáng)，開發(fā)強(qiáng)度較低，巫家壩和雙塔側(cè)重城市金融商務(wù)功能，開發(fā)強(qiáng)度較高。
2、區(qū)位和交通
區(qū)位決定的是一個區(qū)域的交通便利程度、通達(dá)性，以及能不能占有一些稀缺的城市級景觀生態(tài)資源。
5大板塊區(qū)位和交通情況一覽
會展板塊用地高達(dá)近3萬畝，城市級資源囊括國際會展中心、5大濕地公園、1個沿江帶狀公園和1個體育公園，交通方面規(guī)劃5條軌道交通線路，其中5號線已通車，2號線二期工程即將完工，城市路網(wǎng)較為完善；
草海板塊規(guī)模約1.3萬畝，生態(tài)資源包括公園、主題樂園和湖濱濕地，交通方面目前無軌道交通，遠(yuǎn)期規(guī)劃2條軌道線路；
雙塔板塊用地規(guī)模約3千畝，資源囊括地標(biāo)萬達(dá)雙塔，交通方面規(guī)劃2條軌道線路，目前無通車軌道交通；
度假區(qū)用地規(guī)模約22.5平方公里，公園1903商圈和海埂公園均在范圍內(nèi)，交通方面地鐵5號線已通車；
巫家壩規(guī)劃總用地1091公頃，擁有中央公園超級IP，交通方面規(guī)劃6條軌道線，其中1號線和4號線已經(jīng)通車，交通主干道待通車。
區(qū)位上看，5大高端板塊全部位于主城的南市區(qū)和滇池北岸，體現(xiàn)了昆明向南拓展的趨勢，而從軌道交通和路網(wǎng)覆蓋角度看，會展和度假區(qū)無疑最優(yōu)，草海、雙塔和巫家壩稍遜一籌。
3、配套和兌現(xiàn)速度
說完規(guī)劃定位高度和區(qū)位配套，必須要提兌現(xiàn)速度，畢竟規(guī)劃再怎么美好，不能兌現(xiàn)都是空中樓閣。
5大板塊規(guī)劃配套情況和大致兌現(xiàn)情況一覽
從兌現(xiàn)維度來看。草海和度假區(qū)開發(fā)最早，各方面配套基本已經(jīng)兌現(xiàn)；雙塔起步不晚，不過學(xué)校跟進(jìn)速度比較慢；會展和巫家壩差不多同時起步，但會展片區(qū)各方面配套進(jìn)場速度要明顯快很多，富有地標(biāo)意義的關(guān)鍵配套滇池國際會展中心，已成功舉辦過多項國際級重磅展會。
板塊輪動一向都是“你方唱罷我登場”，各個區(qū)域發(fā)展時間不一樣，未來可能會有特殊契機(jī)獲得資源傾斜而大幅提速，客觀來說，各板塊目前的兌現(xiàn)程度，大致是草海、度假區(qū)、會展較高，雙塔和巫家壩相對滯后。
4、開發(fā)項目和房價表現(xiàn)
一個區(qū)域開發(fā)項目的數(shù)量有多少，能夠吸引到多大牌的開發(fā)商，開發(fā)商又是否愿意把自己的高端產(chǎn)品引進(jìn)到區(qū)域，最終都會決定整個片區(qū)的城市界面和形象。
5大板塊開發(fā)項目和房價表現(xiàn)情況一覽
5大改善區(qū)域里都有不少標(biāo)桿項目，草海、雙塔、度假區(qū)和巫家壩在售物業(yè)類型豐富程度稍弱，會展板塊則展現(xiàn)了豐富的多元性，基本覆蓋了市面上所有住宅物業(yè)類型，可以滿足不同置業(yè)需求。
而房價表現(xiàn)是最能反映一個區(qū)域綜合實力以及未來潛力的晴雨表。
一個板塊在2019年疫情前樓市烈火烹油時期曾經(jīng)飆到多少？到了2023年樓市橫盤期又能否穩(wěn)得住？
都與前面提到的規(guī)劃定位、兌現(xiàn)速度、配套、區(qū)位等因素有必然聯(lián)系。
主城各板塊均價變化（圖自克而瑞）
通過克而瑞統(tǒng)計的主城各版塊成交熱點變化可以看到，5大板塊中，價格表現(xiàn)第一梯隊屬會展和草海，不僅抗住了周期還表現(xiàn)出了增長趨勢；雙塔表現(xiàn)較為平穩(wěn)，價格變化不大；巫家壩和度假區(qū)板塊部分項目以價換量拉低整體平均水平。
置業(yè)要看均好性，會展板塊綜合性亮眼
通過各個維度的對比后，會展、草海、雙塔、度假區(qū)和巫家壩可以說是各擅勝場，在某個領(lǐng)域都有領(lǐng)先其他區(qū)域的地方。置業(yè)不是考試。既然不存在科科考第一板塊的可能，就要從綜合實力考量。
相信你看了前文時已經(jīng)有所感受，如果要論均好性，會展板塊絕對當(dāng)之無愧。
論配套，學(xué)校、地鐵、商圈、醫(yī)院、公園，會展板塊的配置雖非頂尖，但質(zhì)量品質(zhì)也絕對算作高水準(zhǔn)，而且應(yīng)有盡有且早已肉眼可見，不像很多板塊都還在圖紙上，因此，基本找不到短板。
上海師范大學(xué)附屬官渡實驗學(xué)校已經(jīng)開學(xué)
投資高達(dá)7億的上海師范大學(xué)附屬官渡實驗學(xué)校，已經(jīng)開學(xué)，總計規(guī)模144班，辦學(xué)面積涵蓋小學(xué)、初中和高中。算上，今年秋天正式開園的艾爾西幼兒園，形成能陪伴周邊居民15年的優(yōu)質(zhì)教育體系。
滇池王府井奧萊小鎮(zhèn)
這種穩(wěn)穩(wěn)的確定性，在當(dāng)下讓人感到踏實。
所以，會展片區(qū)房價也非常穩(wěn)健堅挺。
值得一提的是，會展板塊還有著幾大改善板塊中剩余可開發(fā)空間最大的土地，有條件支撐產(chǎn)業(yè)、生活、商業(yè)的進(jìn)一步拔高，長期潛力和發(fā)展更有后勁。
全能板塊的修煉法寶：生態(tài)+會展經(jīng)濟(jì)+萬科深耕
回溯板塊的三次迭代，就能知道知道會展如今這份深厚基本功因何而來。
五甲塘濕地公園實拍
在大開發(fā)時代到來前，會展板塊最早承擔(dān)的是城市綠肺功能，因稀缺的生態(tài)資源而得名。
昆明第一個濕地公園五甲塘濕地公園就誕生于此，數(shù)年間又陸續(xù)開放星海、海洪、寶豐和海埂等四大濕地，豐饒的生態(tài)資源深受認(rèn)可，還催生出了昆明最早的地王項目，板塊城市界面從一開始就傲視全城。
滇池國際會展中心
此后，重大標(biāo)志性工程——昆明滇池國際會展中心的落地，板塊格局再上一層，更具國際化視野。隨著南博會、進(jìn)博會、COP15等大會的舉辦，每一次大型國際會議都會給片區(qū)帶來一次飛躍式的發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)方面持續(xù)發(fā)力，陸續(xù)吸引了中國（云南）自由貿(mào)易試驗區(qū)法律服務(wù)園區(qū)、官渡區(qū)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園、中國（云南）自由貿(mào)易試驗區(qū)昆明片區(qū)、中國（昆明）知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心等優(yōu)質(zhì)資源，成為昆明未來城市發(fā)展最重要經(jīng)濟(jì)引擎。
七彩國際社區(qū)意向效果圖
市場常言“半個會展萬科造”，一點都不夸張。
萬科入昆已有13個年頭，13年來萬科開發(fā)足跡遍布昆明各熱門區(qū)域，但萬科真正持續(xù)重倉的片區(qū)只有會展，由此可見萬科的眼光老道。
2016年，昆明市政府與萬科簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，正式開啟了南市深耕的旅程。
這次萬科對于會展片區(qū)的謀局不再是單一的地產(chǎn)開發(fā)，而是暢想了整個約17平方公里的龐大社區(qū)藍(lán)圖。
2021年6月，萬科發(fā)出倡議將在南市開發(fā)的多個項目（萬科·大都會，萬科·翡翠濱江，萬科·五百里，萬科·公園城市）統(tǒng)一定名為“七彩國際社區(qū)”。
萬科七彩國際社區(qū)給會展板塊帶來了第三次迭代
在過去，昆明從未有過如此龐大的社區(qū)整體規(guī)劃，這將是一個由萬科主導(dǎo)，多方共建的新型城市化國際性社區(qū)，滿足了城市空間張力釋放和社區(qū)建構(gòu)的多重需求。
板塊建設(shè)更多的需要考慮長期主義，這正是一個行業(yè)、一個城市，甚至所有業(yè)主最需要的。
在全新的城市運營理念指導(dǎo)下，產(chǎn)城融合、職住融合、國際視野、綠色生態(tài)、活力高效等城市發(fā)展美好愿望都有了踐行落地的底座，一步步夯實成可以奔赴的未來。
昆明下個十年，還得看會展。
萬科公園城市現(xiàn)狀實拍圖
如今，位于新海河帶狀公園頭排的萬科公園城市，9月28日起開始迎來今年的第二次集中交付。
三期早在本次交房前已進(jìn)行大面積實景呈現(xiàn)，加上工地開放日活動的舉辦，交付細(xì)節(jié)早已在各位業(yè)主中口耳相傳、建立起絕佳口碑，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)配套設(shè)施也將一一啟用，公園城市生活理想已然醇熟展開。
萬科公園城市現(xiàn)狀實拍圖
隨著本批次交付，公園城市三期也步入現(xiàn)房熱銷狀態(tài)，產(chǎn)品涵蓋約124㎡、144㎡和190㎡等三種戶型，再現(xiàn)瞰景舒居新體驗。
萬科500里A6地塊交付實拍
萬科500里A7地塊交付實拍
今年7月，七彩國際社區(qū)迎來萬科500里全新A5地塊的亮相。
作為項目收官之作，設(shè)計細(xì)節(jié)與先鋒美學(xué)理念集前4個交付地塊所長于一身，以中式山水大觀園為題在滇海之上新造一園，將帶來約12000平全新的宋代山水園林感受。
萬科500里樣板間實拍
9月500里新品加推，當(dāng)前在售建面約108㎡至144㎡三/四房精裝產(chǎn)品，全新裝修標(biāo)準(zhǔn)和人性化設(shè)計細(xì)節(jié)之上，更將全新的滇池宜居生活帶到市場面前，為會展板塊再添一處中式理想新居所。
如此高配置的會展板塊，這次也贏得很徹底
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