權(quán)威部門發(fā)出取消房地產(chǎn)限跌令的聲音已經(jīng)有一段時(shí)間了，部分城市已經(jīng)有樓盤開始大幅降價(jià)，連一線城市都是如此，據(jù)有些媒體報(bào)道，深圳有名的網(wǎng)紅盤綠景白石洲，認(rèn)籌價(jià)格就明顯低于周邊二手房，但認(rèn)籌率卻依然不高。
昆明的情況卻有些不同，8月以來(lái)并沒有什么明顯降價(jià)的樓盤，相反，像華夏金地世博一號(hào)、山海灣8號(hào)等項(xiàng)目，反倒公開說(shuō)漲價(jià)。
價(jià)格漲沒漲云南房網(wǎng)不太了解，但有幾個(gè)明顯以低價(jià)為賣點(diǎn)的項(xiàng)目，銷售卻不甚理想，比如安居集團(tuán)的兩個(gè)均價(jià)8千多的項(xiàng)目——滇悅菁華苑和白沙理想居，雖然房源還很多，可是這一段時(shí)間的銷量已經(jīng)跌出昆明樓盤銷售榜前列。安居集團(tuán)最新開盤的項(xiàng)目是青年說(shuō)·領(lǐng)域，均價(jià)也不到萬(wàn)元，開盤賣得還不如滇悅菁華苑和白沙理想居。
相反，一些價(jià)格比較高的樓盤倒還賣得不錯(cuò)，這個(gè)現(xiàn)象在上半年就很明顯，云南房網(wǎng)還專門寫過(guò)一篇文章（點(diǎn)擊查看《真相了，昆明房?jī)r(jià)全靠中高端項(xiàng)目撐起》），在權(quán)威部分發(fā)出取消商品房限跌令之后，這種狀況依然如故。8月份的銷售數(shù)據(jù)顯示，昆明城建金額排名前十的樓盤中，領(lǐng)銜的就是單價(jià)超過(guò)2.3萬(wàn)的山海灣8號(hào)；單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的華夏四季銷售勢(shì)頭不減，依然排在第四；前十樓盤中單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)的就有4個(gè)，8個(gè)樓盤售價(jià)超過(guò)8月昆明新房均價(jià)。
8月昆明新盤銷售排行榜（TOP10）
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，8月份昆明新建住宅的價(jià)格指數(shù)僅僅比7月份下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，和去年7月相比，也只不過(guò)下降了1%。
為什么昆明的房?jī)r(jià)在去年至今年上半年有過(guò)一波降價(jià)后，就進(jìn)入了相對(duì)均勢(shì)，連續(xù)幾個(gè)月只有微小波動(dòng)？主要原因有三個(gè)：
一是降價(jià)效果不明顯，低價(jià)未必賣得動(dòng)。雖然截至9月中旬，昆明房?jī)r(jià)比起年初又有微小下降，可是銷量不增反減，月銷售面積從年初的30多萬(wàn)平方米，下降到8月的20多萬(wàn)平方米，說(shuō)明價(jià)格對(duì)銷量的刺激作用很小。
安居集團(tuán)的幾個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)夠低，可是也只是在開盤初期有過(guò)一波銷售高潮，后面就很快滑落，甚至想青年說(shuō)領(lǐng)域干脆連開盤高潮都沒有出現(xiàn)。相反，像華夏四季、山海灣8號(hào)、金茂府等高價(jià)盤反倒賣得很好。
云南州市高凈值人群一直有在昆明買房的傳統(tǒng)
二是昆明新房庫(kù)存一直在下降，去化周期很快將長(zhǎng)期穩(wěn)定在安全區(qū)，開發(fā)商不用大降價(jià)也能慢慢賣。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，昆明新房庫(kù)存已經(jīng)從一年前的798萬(wàn)平方米，下降到8月份641平方米，少了157萬(wàn)平方米，去化周期為18.3個(gè)月，僅比6-18個(gè)月的安全庫(kù)存周期略長(zhǎng)。
昆明新房之所以在銷量下滑的情況下庫(kù)存仍在持續(xù)下降，是因?yàn)槔ッ餍路抗⿷?yīng)的下降速度更快，主流開發(fā)商已經(jīng)很久沒有拿地，沒有新項(xiàng)目上市，原來(lái)的庫(kù)存也在逐漸清倉(cāng)。
三是大量來(lái)自州市的買家為昆明的樓盤提供了支撐，尤其是資源奇缺性高端項(xiàng)目，來(lái)自昆明以外的買家更多。
本來(lái)，外地客戶一直是消化昆明房產(chǎn)的主力，但近兩年省外買家減少很多，而省內(nèi)來(lái)自州市的買家卻相對(duì)穩(wěn)定，雖然數(shù)量上還是比不過(guò)前兩年，可是云南有4700萬(wàn)人口，相對(duì)來(lái)說(shuō)昆明這點(diǎn)房子根本不算什么。
昆明市云南唯一的大城市，聚集了全省優(yōu)質(zhì)資源，位置又在全省中心，氣候也比省內(nèi)許多地方更加宜居，所以州市富裕階層一直有在昆明置業(yè)的傳統(tǒng)。這兩年隨著昆明到許多州市直達(dá)列車開通，納入昆明3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的城市已經(jīng)有16個(gè)省內(nèi)城市，分別是曲靖、宣威、楚雄、祿豐、大理、麗江、玉溪、蒙自、彌勒、個(gè)舊、開遠(yuǎn)、玉溪、普洱、景洪、臨滄、保山，今年底麗香鐵路開通后，香格里拉也將納入。未來(lái)則還有昭通、水富。這么多城市進(jìn)入昆明3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，必然會(huì)吸引這些城市人口向昆明的遷移，部分高凈值人群會(huì)首先在昆明置業(yè)。
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