真相了，昆明房?jī)r(jià)全靠中高端項(xiàng)目撐起

這段時(shí)間，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷已經(jīng)基本清晰，就是成交量基本就維持在現(xiàn)有水平，很難再放量了，但房?jī)r(jià)卻有微小上漲，成交均價(jià)大體上能站穩(wěn)在每平米1.4萬(wàn)以上。

從4月到5月，昆明新建住宅的成交量大概也就在30多萬(wàn)平米，其中4月賣(mài)了32萬(wàn)平米。5月份已經(jīng)只剩最后一周，過(guò)去3周的成交量累計(jì)差不多22萬(wàn)平米，所以5月的總成交面積估計(jì)頂多有30萬(wàn)平米出頭。

倒是成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月維持在1.4萬(wàn)/平米以上，5月份大概率也會(huì)高于1.4萬(wàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也反映了這種趨勢(shì)，根據(jù)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，昆明新房?jī)r(jià)格過(guò)去兩個(gè)月都在上漲，其中3月環(huán)比上漲1.2%，位居全國(guó)第二；4月環(huán)比上漲0.1%。

從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，近三個(gè)月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)還算不錯(cuò)，雖然沒(méi)有出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商期盼已久的量?jī)r(jià)齊漲局面，但至少房?jī)r(jià)能穩(wěn)住甚至略有上漲�？墒侨绻�仔細(xì)分析近段時(shí)間昆明各大項(xiàng)目的成交情況，就會(huì)發(fā)現(xiàn)昆明新建住宅價(jià)格之所以能穩(wěn)在1.4萬(wàn)以上，主要是價(jià)格比較高的中高端項(xiàng)目成交量比較大，而低價(jià)剛需項(xiàng)目賣(mài)得好的其實(shí)不多，說(shuō)明市場(chǎng)需求仍舊結(jié)構(gòu)性不足。

比如在4月份，根據(jù)昆明銘騰機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，成交金額最高的10個(gè)項(xiàng)目中，有8個(gè)的均價(jià)在1.5萬(wàn)以上，有3個(gè)在2萬(wàn)元水平，最高的華夏四季成交均價(jià)甚至超過(guò)3萬(wàn)元/平米。在TOP10項(xiàng)目中，只有書(shū)香云海、昆明湖的成交均價(jià)低于昆明4月份的新房均價(jià)。

同樣是銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，4月份賣(mài)得最貴的10個(gè)項(xiàng)目中，有兩個(gè)（華夏四季、錦粼天序）同時(shí)也是成交金額TOP10，其中華夏四季雖然均價(jià)高達(dá)34337元/平米，是目前昆明單價(jià)最高的樓盤(pán)，這么貴的樓盤(pán)，居然成交金額也能排在所有項(xiàng)目中的第二位，這就很?chē)樔肆恕?/p>

但更夸張的是，華夏的勢(shì)頭還在持續(xù)，到了5月第三周，華夏四季的成交均價(jià)進(jìn)一步提高到了39488元/平米，接近4萬(wàn)元大關(guān)，可是這一周整個(gè)華夏陽(yáng)光在昆明賣(mài)了4158萬(wàn)元，奪得周冠軍。

如果看4月份昆明成交金額前20的樓盤(pán)名單，中高端項(xiàng)目支撐房?jī)r(jià)的印象會(huì)更加強(qiáng)烈，因?yàn)樵谶@20個(gè)項(xiàng)目中，均價(jià)在2萬(wàn)以上的項(xiàng)目就有5個(gè)，17個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)在當(dāng)月昆明新房均價(jià)以上，只有3個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)低于1.4萬(wàn)。

即便算成交套數(shù)，剛需樓盤(pán)的成交也不算很出色，4月份3個(gè)均價(jià)在1.4萬(wàn)以下的項(xiàng)目總共賣(mài)了219套，而均價(jià)在1.5萬(wàn)以上的樓盤(pán)卻賣(mài)了612套。就單盤(pán)銷(xiāo)售成績(jī)來(lái)說(shuō)，TOP20項(xiàng)目中價(jià)格最低的滇池晴翠賣(mài)了54套，而均價(jià)超過(guò)1.6萬(wàn)的萬(wàn)科城卻賣(mài)了98套。這進(jìn)一步說(shuō)明目前昆明新建住宅價(jià)格低不一定就賣(mài)得多，反倒是中高端項(xiàng)目的成交比較穩(wěn)定。

由于昆明中高端項(xiàng)目的價(jià)格和成交量都比較穩(wěn)定，其中像華夏四季、山海灣8號(hào)、山海原著、金茂府等豪宅項(xiàng)目還屢屢進(jìn)入周成交或月成交TOP10，將昆明新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在1.4萬(wàn)以上。而經(jīng)開(kāi)區(qū)、空港區(qū)以及呈貢邊緣地區(qū)那些均價(jià)在1萬(wàn)左右的低價(jià)項(xiàng)目，雖然價(jià)格不高看似很有競(jìng)爭(zhēng)力，可是成交量卻表現(xiàn)一般。

中高端項(xiàng)目雖然支撐了昆明房?jī)r(jià)，可是也部分掩蓋了目前市場(chǎng)需求整體不足，尤其是剛需疲軟的事實(shí)。市場(chǎng)的真實(shí)狀況是，一些高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷(xiāo)售不降也賣(mài)得好，可是大量剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高卻也不是很好賣(mài)。

說(shuō)明：文中所有圖表均來(lái)自昆明銘騰機(jī)構(gòu)，特此鳴謝。

相關(guān)閱讀

形勢(shì)有點(diǎn)不妙

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。