昆明房價(jià)去年究竟降了多少？ 答案是……

都說2022年是地產(chǎn)行業(yè)跌入谷底的一年，那么體現(xiàn)在房價(jià)上，昆明的住宅均價(jià)跌了多少？近日，銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的昆明2022房地產(chǎn)年報(bào)給出了答案：858元/平米。

去年，昆明主城商品住宅市場量價(jià)齊跌，下降幅度都不小，新增供應(yīng)同比降54.23%，銷售面積同比下降36.22%，全年成交均價(jià)為14147元/平，同比下降5.77%，與前年15005元/平的均價(jià)水平相比，每平米下降了858元。同時(shí)，因受銷量下降影響，按照當(dāng)前的銷售流速計(jì)算，全部賣完需要25個(gè)月。

昆明商品住宅供銷價(jià)走勢（圖自：銳理年報(bào)）

總體上看，昆明去年房價(jià)下降幅度不小，但上半年和下半年的價(jià)格走勢截然不同。

實(shí)際上，去年上半年房價(jià)還略有上漲，成交均價(jià)為14510元/平，比2021年下半年14177元/平的均價(jià)水平還高出約333元/平，分析認(rèn)為，這與2021年下半年環(huán)滇項(xiàng)目解封后帶來的成交熱度有關(guān)，一些高價(jià)項(xiàng)目成交拉高了整體均價(jià)。

但進(jìn)入下半年后，主城商品住宅成交均價(jià)卻出現(xiàn)了明顯的下滑，均價(jià)僅為13784元/平，越來越多的樓盤選擇降價(jià)走量，使得全年成交均價(jià)也隨之下降。

2016年以來昆明住宅成交均價(jià)變化（數(shù)據(jù)源于銳理數(shù)據(jù)）

去年14147元/平米的成交均價(jià)是個(gè)什么水平？簡單來說，就是昆明房價(jià)又回到了4年前。

來看自2016年以來7年間昆明住宅成交均價(jià)的變化，2016年8241元/平米的均價(jià)水平、以及2017年猛漲并突破萬元大關(guān)，相信很多人還記憶猶新，從2016年到2020年15069元/平米，昆明房價(jià)走過了接近翻一倍的急劇上漲過程。

2020年的最高點(diǎn)之后，就開始了連續(xù)兩年的下跌，2021年降幅還不算大，勉強(qiáng)守住了1萬5，到了去年，降幅擴(kuò)大，和2019年幾乎持平。

那么今年昆明房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)什么樣的走勢？首先要看到的是，去年下半年突出的以價(jià)換量特征短時(shí)間難以翻轉(zhuǎn)，雖然去年底有不少樓盤宣傳新年要漲價(jià)，但是開年以來并沒有出現(xiàn)普漲的情況，最理智的做法還是繼續(xù)保持低價(jià)，這才是現(xiàn)實(shí)。

其次要看需求端的政策刺激能不能起效，目前降低首套房首付比例和貸款利率的階段性政策，只有房價(jià)連降3個(gè)月的城市才適用，而昆明去年房價(jià)在八連跌之后，年底又反彈了一點(diǎn)，與降首付降利率最新政策擦肩而過。

研究機(jī)構(gòu)與業(yè)內(nèi)對今年昆明樓市的展望大同小異：短期內(nèi)居民購房信心和能力還未恢復(fù)，市場拐點(diǎn)未現(xiàn)，市場回暖仍需時(shí)日。昆明房價(jià)大概率還將在低位徘徊一段時(shí)間，短期的波動(dòng)完全有可能跌破1萬4，但拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)還難以預(yù)測。

昆明主城住宅存量變化情況（圖自：銳理年報(bào)）

昆明去年樓市量價(jià)齊跌，住宅庫存略有減少，但由于銷量大幅降低，去化周期反而還拉長了。

銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2022年底，昆明主城住宅存量為830.64萬方，比1月時(shí)的911.56萬方減少了約80.92萬方，但受銷量減少的影響，去化周期攀升至25個(gè)月，與2021年12月相比，又增加了8個(gè)月，仍然面臨較大去庫存壓力。

昆明公寓供銷價(jià)走勢（圖自：銳理年報(bào)）

公寓市場情況和住宅類似，也是量價(jià)齊跌，全年新增面積約49.6萬方，同比下降48%；銷售面積約70.71萬方，同比下降40%；成交均價(jià)為7176元/平，同比下降4.14%。

得益于收緊供應(yīng)和“以價(jià)換量”，公寓庫存面積也有所減少。從2021年底的457.98萬方降至去年底的436.87萬方，同比下降4.61%。只不過公寓去化周期也在延長，從2021年底的47個(gè)月攀升至去年底的74個(gè)月，增加27個(gè)月，按照當(dāng)前的銷售流速需要6年才能全部賣完，去化壓力更大。

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