2021年是昆明樓市跌宕起伏的一年，房?jī)r(jià)也猶如坐上了過山車。根據(jù)昆明銳理的統(tǒng)計(jì)，在去年5月時(shí)，新建住宅均價(jià)仍然高達(dá)15792元/平米，但從下半年開始，由于受大環(huán)境的影響，昆明樓盤幾乎集體開始降價(jià)促銷，房?jī)r(jià)也一跌再跌，到10月時(shí)達(dá)到全年最低點(diǎn)，住宅均價(jià)僅為每平米13315元。
然而，盡管去年下半年昆明新建住宅價(jià)格下降猛烈，可是由于年底環(huán)滇高端樓盤銷售解禁，以及北京路等地段高價(jià)位項(xiàng)目相繼開盤，拉高了均價(jià)，再加上上半年6個(gè)月房?jī)r(jià)都在1.5萬以上，導(dǎo)致2021年全年住宅均價(jià)仍舊守住1.5萬關(guān)口，達(dá)到15005元/平米，和2020年全年均價(jià)15036元比起來，僅僅下降了31元，降幅是微不足道的0.4%。
這不能不說是一個(gè)出人意料的奇跡。
2021年昆明商品房成交“量?jī)r(jià)齊跌”
不過，2021年住宅價(jià)格雖然與上一年基本持平，銷量卻大幅度下滑，其中銷售套數(shù)整整少了2.1萬套，銷售面價(jià)下降240萬平方米，僅相當(dāng)于2020年三個(gè)季度的銷售量。
但如果比較所有物業(yè)的平均價(jià)格，去年還是比2020年有較大幅度下降，13697元/平米的均價(jià)比2020年下降了5.7%，雖然去年住宅均價(jià)和上一年基本持平，可是寫字樓和商業(yè)的均價(jià)卻下滑超過20%。這說明盡管市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)是住宅，住宅的降價(jià)行動(dòng)在市場(chǎng)上的震動(dòng)更大，但其實(shí)辦公和商業(yè)物業(yè)的降價(jià)更為猛烈，其中“貢獻(xiàn)”最大的應(yīng)當(dāng)是公寓。
不過，2021年昆明的商業(yè)和辦公物業(yè)雖然價(jià)格下降幅度超過20%，卻因此收獲了銷量，其中商業(yè)物業(yè)的銷售面積與2020年基本持平，辦公物業(yè)的銷售面積甚至還比2020年多了9萬多平米，只有住宅物業(yè)，不僅價(jià)格沒守住，去年下半年和2020年同期比還是有較大降幅，銷量也沒保住，全年銷售面積比2020年下降了28%，算得上是“量?jī)r(jià)齊跌”的雙輸局面。
2020-2021年昆明主城各版塊成交情況
對(duì)比過去2年昆明各版塊住宅成交情況，去年昆明銷售面積下降最明顯的中心、西山、世博、東南和呈貢五個(gè)版塊。其中，降幅最大的是中心版塊，年銷售0.41萬方，同比下降83%；其次為西山（年銷售33.22萬方）和世博版塊（年銷售7.29萬方），均同比下降54%；其次為東南和呈貢，同比下降35%；
對(duì)比來看，與其他片區(qū)基本穩(wěn)定甚至還有小幅上漲的情況不同，該5個(gè)區(qū)域成交均價(jià)都出現(xiàn)了下降。其中，價(jià)格變動(dòng)大的是中心板塊，每平米下降1646元，其他4區(qū)跌價(jià)均在百元左右，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
再看存量面積，銷量墊底的幾個(gè)板塊中，中心板塊在量面積達(dá)到9.66萬方，2年翻了1倍多；西山板塊存量面積55.08萬方，增加39%，世博板塊增加18%，存在著一定去化壓力，或許也是此次導(dǎo)致降價(jià)的原因。
昆明主城1-11月住宅成交情況（圖自：銳理）
最后，銳理已出2021年報(bào)，表示其不會(huì)再出12月份商品房成交行情。不過通過前11月和年平均成交數(shù)，我們推導(dǎo)出了12月的成交均價(jià)：15470元/平。這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)超乎我們1個(gè)月前的預(yù)料。
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