觀點網(wǎng) 它是一塊重慶中心城區(qū)閑置多年的地塊，被重慶當?shù)厝朔顬椤皩毜亍�，同時也是“菜地”。而造成反差的背后，是一份港資囤地投資下未兌現(xiàn)的“全球最高雙子塔”承諾。

9月29日，位于重慶主城區(qū)的南岸區(qū)南坪組團D分區(qū)三宗國有土地使用權等項目完成出讓，由重慶城投集團子公司頤天康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)以約39.48億元成功競得。

觀點新媒體了解到，本次出讓地塊已經(jīng)閑置超15年時間，原計劃建設2棟全球最高摩天雙子塔和高空商業(yè)街�；仡^看，彼時宏大規(guī)劃如今卻成為泡影，徹底淪為鬧市中的最大菜地。

港資開發(fā)商身上總有著“耐得住寂寞”的標簽，相較于內(nèi)地同行的“高周轉”模式，港資房企往往更注重單項目的盈利能力和運營能力。

它們通過拉長項目開發(fā)周期，達到靠地價上漲拉動項目盈利的目的。

但硬幣總有兩面，重慶雙子塔地標落空的背后，同樣是港資開發(fā)商汪世忠捂地牟利所致。捂地行為從開發(fā)建設要求上，早就發(fā)生實質(zhì)違約，但彼時政府并未把土地收回。

2008年，重慶江灣房地產(chǎn)有限公司4.7億元競得重慶南坪組團D分區(qū)D4-7-1/02、D4-7-2/02號宗地，建筑規(guī)模52萬平方米，溢價率13.39%，土地性質(zhì)為商住用地，項目定名為江灣國際。

經(jīng)觀點新媒體查閱，上述企業(yè)是香港太平協(xié)和集團（2003年太平協(xié)和集團被私有化，后于2007年更名為“中國地產(chǎn)”并在香港聯(lián)交所上市）于內(nèi)地設立的專門用于該地塊開發(fā)建設的企業(yè)，實際控制人汪世忠。

拿地一年后，汪世忠便向重慶市人民政府提出3個項目規(guī)劃概念方案，申請該項目的建筑規(guī)模由52萬平方米增加至140萬平方米，其核心要點是修建全球最高摩天雙子塔和高空商業(yè)街。

根據(jù)規(guī)劃，江灣國際項目擬建設3幢80層250米高的超高層住宅；2幢112層489米高的全球最高摩天雙子塔以及設立在住宅和雙子塔之間10萬平米的高空商業(yè)街。

2010年，重慶市政府研究后同意了汪世忠的申請，將原計劃建設的興澳海底世界地塊1.52萬平方米土地以及重慶城投儲備的2.98萬平方米土地，納入江灣國際項目進行統(tǒng)一規(guī)劃設計。

經(jīng)調(diào)整后，江灣國際項目的土地總面積達13.93萬平方米，地上總建設規(guī)模達140萬平方米。并且土地出讓總價款也從4.7億元調(diào)整為12.88億元，江灣地產(chǎn)應在土地調(diào)整完成后，一次補繳土地出讓價款8.18億元。

據(jù)評估報告記載，本次出讓標的涉及南坪組團D分區(qū)三宗國有土地使用權、D分區(qū)內(nèi)3.02萬平方米公共綠地、9747平方米的商業(yè)居住用地以及地上構筑物。其中，共計14.95萬平的土地使用權評估價為68.03億元。

觀點新媒體觀察，15年間，得益于重慶城區(qū)的快速發(fā)展，上述地塊價值由原來的12.88億元膨脹了接近5.27倍，至評估價的68億元，相較本次交易價的39.48億元也有2倍的差價。

回看彼時雙方達成的修訂協(xié)議，江灣地產(chǎn)需在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)動工建設，并在5年內(nèi)竣工，如果項目進展順利的話，在2015年底全球最高摩天雙子塔已經(jīng)誕生在重慶。

不過，一切終究事與愿違，自簽訂修改協(xié)議后，江灣國際項目并無實質(zhì)建設動作。

或許是洞察到了中國地產(chǎn)集團的“消極”怠工。拿地10年后，江灣國際迎來了第二次規(guī)劃調(diào)整，不僅規(guī)劃總建面被腰斬，原計劃的全球最高摩天雙子塔與高空商業(yè)街也被一并“砍掉”。

掛牌信息顯示，2018年，重慶市規(guī)劃委員會審議通過江灣國際項目規(guī)劃建筑規(guī)模將調(diào)減為不超過76萬平方米，建面較原規(guī)劃減少45.71%。其中，居住建面不超過53.2萬平方米，占總建面7成。

加上2021年發(fā)改委出臺關于不得新建500米以上超高建筑的政策，地塊上蓋全球最高雙子塔的藍圖基本落空。

而歷經(jīng)此次調(diào)整過后，操盤方仍未有相關的實質(zhì)建設動作，也導致該地塊淪為鬧市中的一片菜園。在2020年3月末，項目公司江灣房地產(chǎn)雖然曾以項目一期詳勘工程開工為由，對地塊上種植的“農(nóng)作物們”發(fā)出清除公告，但此后依舊未對地塊進行開發(fā)建設。

據(jù)悉，自中國地產(chǎn)集團發(fā)生債務危機后，江灣國際項目的開工建設更是渺渺無期。

2022年6月，重慶市南岸區(qū)稅務局發(fā)布欠稅公告，江灣房地產(chǎn)拖欠城鎮(zhèn)土地使用稅款約712萬元，并于次月被重慶五中法院列為被執(zhí)行人，目前已累計被執(zhí)行金額10.83億元。

直至今年4月，重慶五中法院發(fā)布了拍賣江灣國際項目土地使用權的公告，向外界發(fā)布了為江灣國際尋覓“新主人”的消息。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，江灣國際項目法拍之路并不順暢，標的分別于今年5、6、7、9月開展過5次掛牌，歷經(jīng)2次流拍、2次中止掛牌，起始價也從最高49.34億元降至本次39.48億元。

市場分析人士認為，對于重慶城投接盤江灣國際項目并不意外。

他續(xù)指：“一方面，樓市調(diào)整期中，較高的起拍價篩選掉了大多數(shù)房企，這時國資屬性的城投集團出面解決困局合情合理。另一方面，彼時調(diào)入江灣國際項目的'新'地塊中，就有該司的儲備地塊，對于項目后續(xù)開發(fā)具有先發(fā)優(yōu)勢�！�

而多年來的捂地牟利“套路”，使中國地產(chǎn)集團在土地市場上被深度套牢。

除本次法拍地塊外，中國地產(chǎn)集團位于上海的協(xié)和城項目二期3、4、5號地塊以及華山飯店地塊先后被法拍處置，這些時間帶來溢價紅利的土地，卻因項目開發(fā)進度緩慢、停滯而沒能實現(xiàn)真正的盈利。

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