觀點(diǎn)網(wǎng) 10月11日晚間，中海物業(yè)發(fā)布建議收購(gòu)服務(wù)公司的關(guān)連交易公告，以代價(jià)不超過(guò)9.5億港元，向姊妹公司中國(guó)建筑興業(yè)的全資附屬公司力進(jìn)企業(yè)有限公司收購(gòu)Project Supervision Limited的唯一已發(fā)行股份
本次交易的目標(biāo)公司為賣(mài)方于2023年7月14日成立的特殊目的公司，持有包括中海通信及中海監(jiān)理的權(quán)益，兩司組成了本次交易的目標(biāo)集團(tuán)。
觀點(diǎn)新媒體了解到，本次交易標(biāo)的企業(yè)為中海通信的唯一股東，而中海通信則為中海監(jiān)理的唯一股東。中海通信是位于國(guó)內(nèi)從事提供通信工程咨詢(xún)服務(wù)的企業(yè)，中海監(jiān)理則是政府主管機(jī)關(guān)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，主要從事提供工程監(jiān)理及施工咨詢(xún)服務(wù)。
盡管中海物業(yè)于公告中闡述了本次關(guān)聯(lián)交易將為自身業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)的各種利好，但是資本市場(chǎng)仍對(duì)19倍PE的收購(gòu)定價(jià)并不認(rèn)可，該司股價(jià)在12日開(kāi)盤(pán)后持續(xù)下挫，截至當(dāng)日收盤(pán)，其股價(jià)單日跌14.81%，錄得近期最大跌幅。
定價(jià)疑慮
根據(jù)收購(gòu)協(xié)議，力進(jìn)企業(yè)及中國(guó)建筑興業(yè)將對(duì)本次交易的目標(biāo)集團(tuán)做出業(yè)績(jī)擔(dān)保，保證其截至今年末的未經(jīng)審核綜合除稅后純利將不少于5000萬(wàn)港元。倘若未能達(dá)到保證溢利金額，前者會(huì)對(duì)中海物業(yè)作出補(bǔ)償，并用作初始代價(jià)調(diào)整。
觀點(diǎn)新媒體觀察，5000萬(wàn)港元的業(yè)績(jī)要求對(duì)于包括中海監(jiān)理在內(nèi)的目標(biāo)集團(tuán)來(lái)說(shuō)并不困難。該集團(tuán)于2021財(cái)年及2022財(cái)年分別錄得除稅后純利金額6014.6萬(wàn)港元、6376.4萬(wàn)港元。截至于今年8月31日，其未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為3.39億港元。
若以業(yè)績(jī)保證的5000萬(wàn)港元作為計(jì)算，本次交易定價(jià)的PE倍數(shù)來(lái)到了19。而9.5億港元的交易定價(jià)，也是目標(biāo)集團(tuán)綜合資產(chǎn)凈值2.8倍。因此，在交易披露之初，資本市場(chǎng)便質(zhì)疑中海物業(yè)本次關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)高于市場(chǎng)普遍情況。
而在公告中，中海物業(yè)董事會(huì)對(duì)于9.5億港元的定價(jià)認(rèn)為公平合理，并符合公司及其股東的整體利益。
從獲利角度及觀察綜合管理賬目，中海物業(yè)評(píng)估了目標(biāo)集團(tuán)于2021年至2023年8月末期間，其擁有人應(yīng)占年化平均溢利約為5417萬(wàn)港元。對(duì)比初始代價(jià)9.5億港元，收購(gòu)市盈率倍數(shù)約為17.54倍。
而若以2022年末中海物業(yè)擁有人應(yīng)占溢利12.73億港元計(jì)算，平均市值約288.59億港元，其市盈率約為22.67倍，目標(biāo)集團(tuán)市盈率低於中海物業(yè)的市盈率水平，收購(gòu)其股份后，未來(lái)有可能享受到標(biāo)的股價(jià)上漲所帶來(lái)的投資收益。
從理論上講，市盈率低意味著該司目前股價(jià)大概率被低估，后市上漲獲利的空間大。但也并不意味著市盈率低就一定好，還需根據(jù)標(biāo)的企業(yè)所在行業(yè)、市場(chǎng)、業(yè)績(jī)表現(xiàn)等因素進(jìn)行分析。
此外，有投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，在中海物業(yè)披露收購(gòu)中海監(jiān)理相關(guān)信息之后，隨即召開(kāi)了對(duì)項(xiàng)目詳細(xì)的說(shuō)明會(huì)。會(huì)中管理層指出，本次交易的定價(jià)主要還是參考A股監(jiān)理公司股份交易的PE定價(jià)去制定的。
投資者轉(zhuǎn)述道，中海物業(yè)主要參考了包括中達(dá)安、建發(fā)合誠(chéng)等在內(nèi)的4家工程監(jiān)理企業(yè)的歷史市盈率走勢(shì)。
“觀察樣本中，4家企業(yè)的歷史市盈率介乎于15.92倍至82.41倍，平均市盈率約為34.93倍，而中位數(shù)約為20.70倍。因此，上述計(jì)算得出的目標(biāo)集團(tuán)市盈率低于同類(lèi)公司的平均及中位數(shù)市盈率�！眳�(huì)投資者如是說(shuō)道。
除了市盈率低于同類(lèi)企業(yè)這個(gè)原因，標(biāo)的公司輕資產(chǎn)的屬性以及監(jiān)理行業(yè)市場(chǎng)前景，既符合中海物業(yè)秉承“輕”的追求，也讓其再次看到了做大監(jiān)理蛋糕的“勢(shì)頭”。
2022年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2021年全國(guó)建設(shè)工程監(jiān)理統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，國(guó)內(nèi)建設(shè)工程監(jiān)理營(yíng)收從2014年的2221億元增長(zhǎng)至2021年末的9472億元。7年間，該業(yè)務(wù)收入規(guī)模翻了4.2倍。
觀點(diǎn)新媒體了解到，自成立以來(lái)，中海監(jiān)理先后承接600多項(xiàng)各類(lèi)工程監(jiān)理和工程咨詢(xún)項(xiàng)目，為一次性收入，收入與工程進(jìn)度掛鉤，工程結(jié)束即收入結(jié)束，相當(dāng)于項(xiàng)目管理。
截至目前，該司在管128個(gè)項(xiàng)目，擁有14個(gè)工程類(lèi)別的甲級(jí)資質(zhì)，覆蓋現(xiàn)階段工程監(jiān)理的每個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目來(lái)源既有來(lái)自中建系內(nèi)部，也有來(lái)自于政府的項(xiàng)目，且不局限于房開(kāi)板塊，自身業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)。
收購(gòu)考量
通過(guò)此次關(guān)聯(lián)交易，中海物業(yè)完成在工程監(jiān)理服務(wù)的布局，為其打造“綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”角色的戰(zhàn)略目標(biāo)又進(jìn)一步。
參會(huì)者還向觀點(diǎn)新媒體透露，中海監(jiān)理的毛利率水平較高。雖然會(huì)中管理層沒(méi)有透露具體的數(shù)字，但指出該司毛利率至少比中海物業(yè)中期數(shù)據(jù)的16.1%要高。
觀點(diǎn)新媒體查閱公告也發(fā)現(xiàn)，中海物業(yè)同樣承認(rèn)了目標(biāo)集團(tuán)利潤(rùn)率高于自身的情況。甚至還大膽預(yù)期通過(guò)此次收購(gòu)，能夠提高自身的利潤(rùn)率水平。
而對(duì)于工程監(jiān)理業(yè)務(wù)，中海物業(yè)也并不是“小白”。該司持有海博工程這一工程增值服務(wù)子品牌，統(tǒng)籌5家專(zhuān)業(yè)公司。據(jù)悉，海博工程聚焦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)工程、能源管理、企業(yè)孵化以及物資采購(gòu)5大業(yè)務(wù)鏈條。
其中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條包含設(shè)計(jì)咨詢(xún)、查驗(yàn)維修、小區(qū)改造、公共空間項(xiàng)目管理等方面工作，該鏈條下對(duì)監(jiān)理業(yè)務(wù)是有所涉獵的。分析人士認(rèn)為，通過(guò)對(duì)中海監(jiān)理的收購(gòu)，能夠與中海物業(yè)集團(tuán)發(fā)展的全生命周期咨詢(xún)服務(wù)業(yè)務(wù)起到相輔相成的作用，甚至達(dá)到成本優(yōu)化的目的。
據(jù)了解，中海監(jiān)理是高新技術(shù)企業(yè)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，享受15%的稅率征收企業(yè)所得稅。未來(lái)不排除中海物業(yè)繼續(xù)保持“成本優(yōu)化”的傳統(tǒng)藝能，將已有的咨詢(xún)服務(wù)、監(jiān)理業(yè)務(wù)整合到中海監(jiān)理，以降低稅率繳納，實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化。
出于兩平臺(tái)部分業(yè)務(wù)的重合，觀點(diǎn)新媒體詢(xún)問(wèn)投資者，海博工程平臺(tái)后續(xù)是否會(huì)與中海監(jiān)理進(jìn)行整合。投資者指出，中海物業(yè)暫時(shí)還未制定相關(guān)的整合、分拆計(jì)劃，收購(gòu)?fù)瓿珊髴?yīng)該仍是以?xún)蓚�(gè)獨(dú)立的個(gè)體進(jìn)行協(xié)同。
觀點(diǎn)新媒體觀察到，拋開(kāi)被市場(chǎng)質(zhì)疑的較高定價(jià)，“中海監(jiān)理”交易對(duì)中海物業(yè)及其姊妹公司中國(guó)建筑興業(yè)來(lái)說(shuō)，更像是一筆雙贏的買(mǎi)賣(mài)。
中國(guó)建筑興業(yè)的核心主業(yè)系幕墻業(yè)務(wù)，也是港澳市場(chǎng)公認(rèn)的高端幕墻整體解決方案優(yōu)質(zhì)服務(wù)商，上半年新簽合同金額同樣聚焦在港澳市場(chǎng)。
2023年上半年，中國(guó)建筑興業(yè)營(yíng)業(yè)額47.16億港元，同比增長(zhǎng)23.9%。期內(nèi)得益于香港及內(nèi)地幕墻項(xiàng)目進(jìn)展順利，其來(lái)自幕墻業(yè)務(wù)收入增加至36.48億港元，同比增長(zhǎng)25.8%，從而帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)溢利較去年同期增加60.1%，至5.09億港元。
現(xiàn)階段，中國(guó)建筑興業(yè)的核心要?jiǎng)?wù)便是聚焦主業(yè)、做大主業(yè)，因此，及時(shí)對(duì)非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行處置，是其聚焦主業(yè)的重要一環(huán)。
在同日發(fā)布的交易公告中，中建興業(yè)則指出處置中海監(jiān)理能夠?qū)崿F(xiàn)非核心業(yè)務(wù)投資的快速變現(xiàn)。從而實(shí)現(xiàn)整合自身資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，聚焦發(fā)展建筑光伏一體化業(yè)務(wù)的目的。
而處置中海監(jiān)理，僅是中建興業(yè)剝離非核心業(yè)務(wù)的第一步。除前者外，該司目前還有總承包業(yè)務(wù)尚未處置，不排除未來(lái)依舊會(huì)采用關(guān)聯(lián)交易的方式，完成內(nèi)部消化。
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