觀點網 10月11日晚間，中海物業(yè)發(fā)布建議收購服務公司的關連交易公告，以代價不超過9.5億港元，向姊妹公司中國建筑興業(yè)的全資附屬公司力進企業(yè)有限公司收購Project Supervision Limited的唯一已發(fā)行股份
本次交易的目標公司為賣方于2023年7月14日成立的特殊目的公司，持有包括中海通信及中海監(jiān)理的權益，兩司組成了本次交易的目標集團。
觀點新媒體了解到，本次交易標的企業(yè)為中海通信的唯一股東，而中海通信則為中海監(jiān)理的唯一股東。中海通信是位于國內從事提供通信工程咨詢服務的企業(yè)，中海監(jiān)理則是政府主管機關認定的高新技術企業(yè)，主要從事提供工程監(jiān)理及施工咨詢服務。
盡管中海物業(yè)于公告中闡述了本次關聯交易將為自身業(yè)務發(fā)展帶來的各種利好，但是資本市場仍對19倍PE的收購定價并不認可，該司股價在12日開盤后持續(xù)下挫，截至當日收盤，其股價單日跌14.81%，錄得近期最大跌幅。
定價疑慮
根據收購協議，力進企業(yè)及中國建筑興業(yè)將對本次交易的目標集團做出業(yè)績擔保，保證其截至今年末的未經審核綜合除稅后純利將不少于5000萬港元。倘若未能達到保證溢利金額，前者會對中海物業(yè)作出補償，并用作初始代價調整。
觀點新媒體觀察，5000萬港元的業(yè)績要求對于包括中海監(jiān)理在內的目標集團來說并不困難。該集團于2021財年及2022財年分別錄得除稅后純利金額6014.6萬港元、6376.4萬港元。截至于今年8月31日，其未經審核綜合資產凈值約為3.39億港元。
若以業(yè)績保證的5000萬港元作為計算，本次交易定價的PE倍數來到了19。而9.5億港元的交易定價，也是目標集團綜合資產凈值2.8倍。因此，在交易披露之初，資本市場便質疑中海物業(yè)本次關聯交易的定價高于市場普遍情況。
而在公告中，中海物業(yè)董事會對于9.5億港元的定價認為公平合理，并符合公司及其股東的整體利益。
從獲利角度及觀察綜合管理賬目，中海物業(yè)評估了目標集團于2021年至2023年8月末期間，其擁有人應占年化平均溢利約為5417萬港元。對比初始代價9.5億港元，收購市盈率倍數約為17.54倍。
而若以2022年末中海物業(yè)擁有人應占溢利12.73億港元計算，平均市值約288.59億港元，其市盈率約為22.67倍，目標集團市盈率低於中海物業(yè)的市盈率水平，收購其股份后，未來有可能享受到標的股價上漲所帶來的投資收益。
從理論上講，市盈率低意味著該司目前股價大概率被低估，后市上漲獲利的空間大。但也并不意味著市盈率低就一定好，還需根據標的企業(yè)所在行業(yè)、市場、業(yè)績表現等因素進行分析。
此外，有投資者向觀點新媒體透露，在中海物業(yè)披露收購中海監(jiān)理相關信息之后，隨即召開了對項目詳細的說明會。會中管理層指出，本次交易的定價主要還是參考A股監(jiān)理公司股份交易的PE定價去制定的。
投資者轉述道，中海物業(yè)主要參考了包括中達安、建發(fā)合誠等在內的4家工程監(jiān)理企業(yè)的歷史市盈率走勢。
“觀察樣本中，4家企業(yè)的歷史市盈率介乎于15.92倍至82.41倍，平均市盈率約為34.93倍，而中位數約為20.70倍。因此，上述計算得出的目標集團市盈率低于同類公司的平均及中位數市盈率�！眳顿Y者如是說道。
除了市盈率低于同類企業(yè)這個原因，標的公司輕資產的屬性以及監(jiān)理行業(yè)市場前景，既符合中海物業(yè)秉承“輕”的追求，也讓其再次看到了做大監(jiān)理蛋糕的“勢頭”。
2022年9月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《2021年全國建設工程監(jiān)理統計公報》顯示，國內建設工程監(jiān)理營收從2014年的2221億元增長至2021年末的9472億元。7年間，該業(yè)務收入規(guī)模翻了4.2倍。
觀點新媒體了解到，自成立以來，中海監(jiān)理先后承接600多項各類工程監(jiān)理和工程咨詢項目，為一次性收入，收入與工程進度掛鉤，工程結束即收入結束，相當于項目管理。
截至目前，該司在管128個項目，擁有14個工程類別的甲級資質，覆蓋現階段工程監(jiān)理的每個環(huán)節(jié)。項目來源既有來自中建系內部，也有來自于政府的項目，且不局限于房開板塊，自身業(yè)務能力較強。
收購考量
通過此次關聯交易，中海物業(yè)完成在工程監(jiān)理服務的布局，為其打造“綜合服務運營商”角色的戰(zhàn)略目標又進一步。
參會者還向觀點新媒體透露，中海監(jiān)理的毛利率水平較高。雖然會中管理層沒有透露具體的數字，但指出該司毛利率至少比中海物業(yè)中期數據的16.1%要高。
觀點新媒體查閱公告也發(fā)現，中海物業(yè)同樣承認了目標集團利潤率高于自身的情況。甚至還大膽預期通過此次收購，能夠提高自身的利潤率水平。
而對于工程監(jiān)理業(yè)務，中海物業(yè)也并不是“小白”。該司持有海博工程這一工程增值服務子品牌，統籌5家專業(yè)公司。據悉，海博工程聚焦房產開發(fā)、物業(yè)工程、能源管理、企業(yè)孵化以及物資采購5大業(yè)務鏈條。
其中，房產開發(fā)鏈條包含設計咨詢、查驗維修、小區(qū)改造、公共空間項目管理等方面工作，該鏈條下對監(jiān)理業(yè)務是有所涉獵的。分析人士認為，通過對中海監(jiān)理的收購，能夠與中海物業(yè)集團發(fā)展的全生命周期咨詢服務業(yè)務起到相輔相成的作用，甚至達到成本優(yōu)化的目的。
據了解，中海監(jiān)理是高新技術企業(yè)，根據《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，享受15%的稅率征收企業(yè)所得稅。未來不排除中海物業(yè)繼續(xù)保持“成本優(yōu)化”的傳統藝能，將已有的咨詢服務、監(jiān)理業(yè)務整合到中海監(jiān)理，以降低稅率繳納，實現成本優(yōu)化。
出于兩平臺部分業(yè)務的重合，觀點新媒體詢問投資者，海博工程平臺后續(xù)是否會與中海監(jiān)理進行整合。投資者指出，中海物業(yè)暫時還未制定相關的整合、分拆計劃，收購完成后應該仍是以兩個獨立的個體進行協同。
觀點新媒體觀察到，拋開被市場質疑的較高定價，“中海監(jiān)理”交易對中海物業(yè)及其姊妹公司中國建筑興業(yè)來說，更像是一筆雙贏的買賣。
中國建筑興業(yè)的核心主業(yè)系幕墻業(yè)務，也是港澳市場公認的高端幕墻整體解決方案優(yōu)質服務商，上半年新簽合同金額同樣聚焦在港澳市場。
2023年上半年，中國建筑興業(yè)營業(yè)額47.16億港元，同比增長23.9%。期內得益于香港及內地幕墻項目進展順利，其來自幕墻業(yè)務收入增加至36.48億港元，同比增長25.8%，從而帶動經營溢利較去年同期增加60.1%，至5.09億港元。
現階段，中國建筑興業(yè)的核心要務便是聚焦主業(yè)、做大主業(yè)，因此，及時對非核心業(yè)務進行處置，是其聚焦主業(yè)的重要一環(huán)。
在同日發(fā)布的交易公告中，中建興業(yè)則指出處置中海監(jiān)理能夠實現非核心業(yè)務投資的快速變現。從而實現整合自身資源，優(yōu)化業(yè)務模式，聚焦發(fā)展建筑光伏一體化業(yè)務的目的。
而處置中海監(jiān)理，僅是中建興業(yè)剝離非核心業(yè)務的第一步。除前者外，該司目前還有總承包業(yè)務尚未處置，不排除未來依舊會采用關聯交易的方式，完成內部消化。
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論