觀點(diǎn)指數(shù) 近年來，萬科物業(yè)在部分住宅存量項目的競標(biāo)階段帶資進(jìn)場，受到同行及市場的一定關(guān)注，這一舉措主要是和萬物云的蝶城戰(zhàn)略相配合。

萬物云的蝶城系統(tǒng)本質(zhì)可以理解為一套基于物聯(lián)網(wǎng)的工單系統(tǒng)，核心在于對高項目密度的街道進(jìn)行人員復(fù)用和標(biāo)準(zhǔn)化管理，進(jìn)而達(dá)到優(yōu)化成本的目的。

帶資進(jìn)場是物業(yè)企業(yè)價格競爭白熱化的進(jìn)一步演化，萬科物業(yè)在競標(biāo)中帶資進(jìn)場除了增強(qiáng)企業(yè)競爭力外，很大程度上也是出于對項目硬件進(jìn)行蝶城改造的需要。

蝶城閉環(huán)的實(shí)現(xiàn)

“蝶城”是萬物云在拆分上市前后所形成的專門企業(yè)戰(zhàn)略，意即萬物云戰(zhàn)略性選擇擁有多個在管物業(yè)的街道，并在單一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較高項目密度，讓員工可以在20-30分鐘內(nèi)往返于各個在管物業(yè)之間，并由物企進(jìn)行系統(tǒng)化統(tǒng)一管理。

蝶城本質(zhì)上也可以視作一套基于物聯(lián)網(wǎng)的工單系統(tǒng)，借由物聯(lián)網(wǎng)連接分布在小區(qū)各處的攝像頭和各類傳感器，統(tǒng)一監(jiān)測不同地點(diǎn)和設(shè)備的狀態(tài)信息，例如垃圾滿溢狀態(tài)，道路清潔狀態(tài)，設(shè)施設(shè)備的溫度及運(yùn)行狀況等，根據(jù)具體情況生成工單，由物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行處理。

該系統(tǒng)建設(shè)完成后，物業(yè)企業(yè)的人力調(diào)度將由單一小區(qū)內(nèi)變?yōu)榭缧�區(qū)，道路清洗機(jī)等設(shè)備也可以跨項目使用，部分場景亦能以AI替換人工，從而實(shí)現(xiàn)在多個項目間使用同一套管理系統(tǒng)，以及憑借重疊的物業(yè)服務(wù)人員達(dá)到節(jié)省服務(wù)成本的目的。

住宅小區(qū)內(nèi)完善的物聯(lián)網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施是蝶城實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。值得注意的是，萬物云旗下有自營的科技板塊，例如萬�？萍嫉腁IoT業(yè)務(wù)，可提供攝像頭和各類傳感器系統(tǒng)的出售和鋪設(shè)，這也將與萬物云的蝶城戰(zhàn)略進(jìn)行有效聯(lián)動。

上市以來，萬物云的蝶城戰(zhàn)略建設(shè)取得了顯著進(jìn)展。根據(jù)中報，截至2023年6月30日，萬物云已布局作為目標(biāo)的約有601個蝶城，其中177個標(biāo)準(zhǔn)蝶城，184個為主攻蝶城、240個為目標(biāo)蝶城（標(biāo)準(zhǔn)蝶城戶數(shù)為1000戶以上，主攻蝶城介于6000-1000戶，目標(biāo)蝶城為3000-6000戶）。

在去年38個的基礎(chǔ)上，今年上半年萬物云新完成了64個蝶城的改造和驗(yàn)收，目前共有102個蝶城全面納入整體運(yùn)營的范圍。

此外，萬物云也有嘗試在蝶城中嵌入其他業(yè)務(wù)，例如“蝶城+電梯”、“蝶城+美居”等，截至2023年6月30日，萬物云在40個蝶城中落地了房屋煥新業(yè)務(wù)，蝶城內(nèi)新簽合同金額達(dá)1.56億元，該業(yè)務(wù)主要根據(jù)小區(qū)消費(fèi)能力、戶型面積，結(jié)合不同人群的特殊需求出具“一戶一價”，依靠長期駐扎社區(qū)人員與業(yè)主的高頻接觸來開展熟人經(jīng)濟(jì)。

整體而言，成本優(yōu)化才是萬物云進(jìn)行蝶城戰(zhàn)略的核心目的，但值得注意的是，蝶城的成本優(yōu)化一定程度上是通過共用甚至減少物業(yè)公司在項目的人力投入實(shí)現(xiàn)的，雖然這對管理和服務(wù)效率并未產(chǎn)生明顯影響，但從業(yè)主角度考慮，由于用設(shè)備替代了部分人工，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員減少，業(yè)主在心理上未必樂于接受物業(yè)公司采取這一人員復(fù)用的模式。

成本優(yōu)化與資金投入

蝶城戰(zhàn)略對萬物云財務(wù)指標(biāo)的幫助主要在利潤率方面。

據(jù)萬物云2023年中期業(yè)績，已改造的蝶城帶來基礎(chǔ)住宅物業(yè)毛利率提升約4個百分點(diǎn)，也使得萬物云整體住宅物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率提升了約2.1個百分點(diǎn)，這其中也疊加了萬物云上半年退出虧損項目的影響，有利于抵消萬物云在毛利率方面對比其他企業(yè)的劣勢。

以試點(diǎn)較早的坂田街道為例，萬物云目前于此街道管理有11個住宅項目和7個商企項目，服務(wù)家庭總數(shù)約占坂田街道家庭總戶數(shù)36.1%，萬物云對該項目投資的改造金額約為1900萬元，隨著對該項目蝶城改造的完成，用共享智能設(shè)備共替代了約65個保安崗位和53個清潔工崗位，每月每平方米節(jié)約成本0.34元，該項目2022H1的毛利率也較2021年同期提升約9.6個百分點(diǎn)。

萬物云對單一蝶城的平均改造投入金額約為300萬人民幣，目前計劃改造的蝶城項目數(shù)較多，不可避免會給其資金端帶來壓力，自蝶城戰(zhàn)略推進(jìn)以來，萬物云已驗(yàn)收102個改造完畢的項目，已累計投入金額2.99億元，而想要回收投入的改造成本也需要相當(dāng)長的時間。

萬物云在IPO募集的55.9億港元資金中，計劃使用其中的約19.58億港元資金來推行萬物云街道。

截至2023年6月30日，其在手現(xiàn)金123億元，而且自收購伯恩物業(yè)和陽光智博以來，萬物云在收并購市場上已無過多動作，IPO資金使用計劃中也僅提起會收購上下游增值服務(wù)公司，萬物云的年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額約為27.6億元，對于蝶城改造所需資金，萬物云的現(xiàn)金情況目前來看是足夠支撐的。

就蝶城改造的資金問題，萬物云董事長兼總經(jīng)理朱保全過去曾表示：“萬物云的蝶城模型是“復(fù)制-粘貼”模式，錢多就多復(fù)制些，錢少就少復(fù)制些，隨著蝶城業(yè)務(wù)逐步成熟發(fā)展，我們將能夠通過多個渠道包括商業(yè)貸款更靈活地處理資金需求�！�

“帶資進(jìn)場”爭議

蝶城的統(tǒng)一運(yùn)營管理需要小區(qū)的硬件基礎(chǔ)設(shè)施支持，然而除萬科直接交付的新住宅項目擁有較好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，其他三方開發(fā)商項目可能存在樓齡過老或設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化程度低等問題，無法順利連入萬物云標(biāo)準(zhǔn)化管理系統(tǒng)，若要推進(jìn)蝶城戰(zhàn)略，需要企業(yè)自行出資以較高的一次性投入對目標(biāo)街道社區(qū)的基礎(chǔ)硬件進(jìn)行改造。

近期爭議較多的物企“帶資進(jìn)場”競標(biāo)本質(zhì)上是物業(yè)企業(yè)價格戰(zhàn)白熱化的進(jìn)一步演化�！皫зY進(jìn)場”多出現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主委員會對原物業(yè)進(jìn)行更換的場景，新入駐物業(yè)服務(wù)公司需要解決原物業(yè)公司的遺留問題，部分物企會自帶資金作為小區(qū)的初期公共資金進(jìn)行使用，業(yè)內(nèi)大量物企都在競標(biāo)活動中有過類似行為。

萬物云也屬于較大面積使用“帶資進(jìn)場”戰(zhàn)術(shù)的物企，不過，萬物云的“帶資進(jìn)場”一定程度上是為了配合其蝶城戰(zhàn)略，萬物云入駐三方項目時本身就需要自身投入資金進(jìn)行蝶城化改造，萬物云同時也能利用這筆改造資金作為入駐項目時的自帶資金，在競標(biāo)三方存量項目時擴(kuò)大優(yōu)勢。

不過值得注意的是，由于蝶城戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于某一特定街道的項目密度，選定街道作為蝶城目標(biāo)后每個項目的成功與否都至關(guān)重要，若其中一個目標(biāo)項目未能順利拿下，會對蝶城戰(zhàn)略的整體實(shí)施帶來影響。

例如，今年6月份，萬科物業(yè)參與了西安某住宅小區(qū)項目的競標(biāo)（萬科物業(yè)在目標(biāo)街道已管理有其他住宅項目），其自帶資金736萬元入駐，該項目建筑面積約50.8萬平方米，年化飽和收入約1600萬元，但9月競標(biāo)結(jié)果出爐后，萬科物業(yè)仍未能成功中標(biāo)該項目，這對萬物云在該街道蝶城戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)有所影響。

對于該項目，各競標(biāo)物企的物業(yè)費(fèi)單價一致，投入人力也基本相同，而萬科物業(yè)帶資金額高達(dá)736萬，在競標(biāo)物企中遙遙領(lǐng)先，但其未同意與業(yè)主就整改資金賬戶進(jìn)行共管，這是因?yàn)槿f物云推行的蝶城戰(zhàn)略對社區(qū)硬件的改造傾向于物業(yè)企業(yè)角度，對小區(qū)的蝶城改造方案和業(yè)主的需求可能并不一致，這部分解釋了為什么萬科物業(yè)是唯一未同意與業(yè)主共管資金賬戶的競標(biāo)物企，而這可能也是其競標(biāo)失敗的原因之一。

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