觀點(diǎn)網(wǎng) 趕著11月第一天，鵬華基金管理有限公司向外界宣布，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金的第四次股權(quán)交割工作已于2023年10月31日完成。

第四次股權(quán)交割也是最后一次，至此，鵬華前海萬科REITs所持有的項(xiàng)目公司，也就是深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司的股權(quán)已被全部回購。

這家公司股權(quán)的回購路程，也恰好踩中了鵬華前海萬科REITs的幾個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)

據(jù)產(chǎn)品說明書顯示，基金管理人鵬華基金與深圳萬科、前海公館公司簽訂了《股權(quán)回購協(xié)議》，約定鵬華前海萬科REITs應(yīng)分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%、0.5%的前海公館公司股權(quán)，直至該基金持有的前海公館公司股權(quán)全部退出。

每隔三年進(jìn)行一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，自2015、2018、2021以及2023年四個(gè)年度間，鵬華前海萬科REITs經(jīng)歷了幾個(gè)重要時(shí)刻。

這段“歷史”可直接追溯至2015年6月8日，彼時(shí)，項(xiàng)目剛剛獲批，作為中國首只投資REITs項(xiàng)目的公募基金在同年6月26日采取限量發(fā)行的方式進(jìn)行推廣。外界將這只REITs產(chǎn)品典型性項(xiàng)目進(jìn)行研究的原因頗多，但主要是看中了其作為REITs破冰項(xiàng)目的意義。

在這只REITs項(xiàng)目中，其將經(jīng)營收益權(quán)作為底層資產(chǎn)，通過基金認(rèn)購萬科前海企業(yè)公館項(xiàng)目公司50%的股權(quán)，從而取得了萬科前海企業(yè)公館項(xiàng)目直至2023年的經(jīng)營收益權(quán)，而這也與后期的股權(quán)交割息息相關(guān)。

此外，也有很多關(guān)注在鵬華前海萬科REITs的稅務(wù)架構(gòu)設(shè)計(jì)。由于其底層資產(chǎn)并不是前海企業(yè)公館本身，而是BOT收益權(quán)（建造－運(yùn)營－移交模式），這種方式是將基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營權(quán)有期限地抵押以獲得項(xiàng)目融資，先由項(xiàng)目發(fā)起人通過投標(biāo)從委托人手中獲取對某個(gè)項(xiàng)目的特許權(quán)，隨后組成項(xiàng)目公司，并負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目融資、建設(shè)等工作，在特許期內(nèi)通過對項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營等方式來回收資金以還貸、收益。

因此，該項(xiàng)目的入池資產(chǎn)不會(huì)涉及過多稅收負(fù)擔(dān)，有資料顯示，這種方式能夠讓鵬華前海萬科REITs在運(yùn)作過程中節(jié)約數(shù)量可觀的土增稅、契稅、所得稅等稅金。

發(fā)行上的先機(jī)以及發(fā)行方式的創(chuàng)新使得鵬華前海萬科REITs在2015年-2017年保持了良好的收益及分紅率。但來到2018年，市況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，而這一年對于鵬華前海萬科REITs而言，也是風(fēng)波之年。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、公司公告

在項(xiàng)目的分紅歷史中，自2016年-2023年，每一年都有分紅數(shù)據(jù)，唯獨(dú)2018年是完全空白的一年。分析其原因，可以從其上一年的收益情況來看。

2017年，項(xiàng)目的債券收益罕見地變成負(fù)數(shù)，與前兩年的穩(wěn)定收益相比自然有所差距，而這也導(dǎo)致了鵬華前海萬科REITs基金無可供分配利潤，分紅被砍。直到2018年年底，債券收益漲至1.94億元，其分紅情況才恢復(fù)以往的7.431元/份，之后幾年基本穩(wěn)定在這個(gè)區(qū)間，直到2023年1月1日，其分紅回落至1.32元/份。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、公司公告

目前，鵬華前海萬科REITs的第四次股權(quán)交割工作已經(jīng)完成，而該只REIT的過往也將隨著股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)束成為歷史。

融資新進(jìn)展

與鵬華前海萬科REITs股權(quán)交割新聞同期出現(xiàn)的，還有萬科融資事宜的新進(jìn)展。

“萬科上半年在境外完成了150億再融資，主動(dòng)提前進(jìn)行了融資置換和短債歸還，因此年內(nèi)已無到期境外債務(wù)。”三個(gè)月前的萬科中期業(yè)績會(huì)上，萬科首席財(cái)務(wù)官韓慧華如此回應(yīng)償債情況，不過在2024年，萬科仍有境外債務(wù)需要償還。

事實(shí)上，萬科在2024年到期的離岸票據(jù)共計(jì)有3只：分別為6.3億美元VNKRLE 5.35 03/11/24，14.45億元人民幣VNKRLE 3.45 05/25/24，以及6億美元VNKRLE4.2 06/07/24。

為了償還境外債務(wù)，11月2日，萬科與多家國有大行洽談融資事宜，旨在獲取70億-80億港元的新銀團(tuán)貸款，資金將專門用于償還2024年到期的離岸票據(jù)，參與洽談的貸款行包括工商銀行和中國銀行。

值得注意的是，今年3月，萬科還另敲定一筆離岸銀團(tuán)貸款，且資金已用于償還今年到期的離岸票據(jù)。

事實(shí)上，這幾筆境外債務(wù)近期在市場的熱度并不低，VNKRLE 4.2 06/07/24 于10月底的跌幅最高達(dá)到 10.38%；VNKRLE 5.35 03/11/24 跌幅也達(dá)到 8.32%。

“近期公司境內(nèi)外部分債券品種交易出現(xiàn)異動(dòng)，并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動(dòng)所致。同時(shí)境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實(shí)猜測，導(dǎo)致公司美元債價(jià)格在上周尾出現(xiàn)大幅波動(dòng)�！本惩鈧�異動(dòng)之后，萬科立即在平臺上做了回應(yīng)，其還表示，各項(xiàng)資金排布和還款安排都在有序進(jìn)行中。

美元債下跌間接影響到了萬科的股價(jià)，截止觀點(diǎn)新媒體發(fā)稿當(dāng)日，萬科報(bào)11.22元/股，下跌1.06%，總市值1339億元。

股價(jià)、債務(wù)的雙重風(fēng)波并沒有影響萬科眼下的還債決策，其表示，對于2024年到期的3筆美元債已提前做好準(zhǔn)備：萬科稱，其于境外持有數(shù)十億的自有資金可用于償債；境外平臺前期投資了境內(nèi)外項(xiàng)目，項(xiàng)目分紅、回購、退出等可以提供資金；此外，萬科于今年8月獲取發(fā)改委2024年再融資中長期外債額度，并已啟動(dòng)與相關(guān)銀行的溝通。

另從最新的10月銷售情況來看，10月份萬科企業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積200萬平方米，合同銷售金額318.3億元，與上年基本持平。

2023年1月至10月份，萬科在銷售金額與銷售面積上僅有小幅下跌：累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2,018.4萬平方米，同比減少5.5%，合同銷售金額3,124.4億元，同比減少9.9%。

而據(jù)標(biāo)普認(rèn)為，萬科持續(xù)恢復(fù)的銷售表現(xiàn)和嚴(yán)格控制的拿地策略，將有力地支撐公司杠桿水平和流動(dòng)性。其認(rèn)為萬科三季度指標(biāo)符合預(yù)期，銷售在9月、10月已恢復(fù)至約320億的水平。若銷售規(guī)�？梢跃S持，標(biāo)普預(yù)計(jì)公司在未來12-18個(gè)月可以繼續(xù)保持其經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

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