今年才是昆明過(guò)去10年最差的一年，黎明何時(shí)到來(lái)？

這兩天房地產(chǎn)甚至中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重磅的消息，是深圳國(guó)資委站臺(tái)力挺萬(wàn)科，郁亮在會(huì)上表態(tài)說(shuō)，黎明前總是最冷的時(shí)候，但還是要對(duì)將來(lái)有信心。那么黎明何時(shí)才到來(lái)？郁亮認(rèn)為，關(guān)鍵是恢復(fù)信心，但這需要時(shí)間，他預(yù)計(jì)市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在明年下半年。

昆明毫無(wú)疑問(wèn)也處在最冷的時(shí)候，從成交量看，已經(jīng)可以很確定的說(shuō)：今年才是過(guò)去10年最差的一年。

還記得今年初的時(shí)候，很多人面對(duì)2022年創(chuàng)10年來(lái)最低紀(jì)錄的商品房成交量，認(rèn)為這多半就是最差的年份了。但今年已過(guò)去的10個(gè)月仍大大超出了預(yù)想，在年初疫情后短暫的成交回彈后，樓市成交一蹶不振，而剩下的兩個(gè)月，顯然不可能有奇跡，昆明今年全年的成交量再創(chuàng)新低已成定局。

最近一年昆明商品房供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)（克而瑞數(shù)據(jù)）

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，剛過(guò)去的10月份，昆明商品房成交面積37.18萬(wàn)方，環(huán)比又跌了5.36%，同比去年10月跌47.13%，接近腰斬，如果說(shuō)去年還勉強(qiáng)有金九銀十，今年則根本不存在這個(gè)概念了。

從6月份以來(lái)，昆明的商品房月度成交量降至40萬(wàn)平米以下，住宅成交量降到30萬(wàn)平米以下，數(shù)據(jù)整齊、波動(dòng)很小，成交量穩(wěn)定在低位徘徊。其中10月份的住宅成交量降到了全年最低，僅為21.87萬(wàn)方，距離跌破20萬(wàn)方僅一步之遙。

昆明今年商品房和住宅成交量

只看成交數(shù)據(jù)的話(huà)，昆明房地產(chǎn)可以說(shuō)還在筑底，但我們不知道，已經(jīng)是歷史上最差的月度成交量，到底是不是探到了底部？或者說(shuō)，這個(gè)底部期間究竟還要多久？如果郁亮預(yù)測(cè)的時(shí)間正確，房地產(chǎn)行業(yè)很可能還沒(méi)有摸到真正的底，那么昆明的成交量也完全有可能繼續(xù)下降。

根據(jù)前10月成交量的平均值估算，昆明今年全年商品房成交大概約595萬(wàn)平米，其實(shí)這已經(jīng)是比較樂(lè)觀(guān)的預(yù)計(jì)，但即便能夠達(dá)成，今年的成交量也是有記錄以來(lái)的歷史最低。

2012年以來(lái)昆明主城歷年商品房成交量

如上圖，云南房網(wǎng)整理了自2012年以來(lái)昆明主城歷年商品房成交數(shù)據(jù)，13年中，全年成交低于一千萬(wàn)平米的年份，除了2012年，其他就是大幅下跌的最近三年，跌幅有多大？以今年的估算數(shù)據(jù)看，較最高的2019年跌去了一半都不止，這樣的趨勢(shì)發(fā)展下去，明年還會(huì)降的更低嗎？現(xiàn)在誰(shuí)也無(wú)法回答。

郁亮認(rèn)為，市場(chǎng)的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買(mǎi)、想買(mǎi)、需要買(mǎi)。目前存在的難點(diǎn)是“想買(mǎi)”的問(wèn)題，就是恢復(fù)消費(fèi)者的信心。

就昆明而言，市場(chǎng)信心不足不僅反映在成交量下降，也反映在以?xún)r(jià)換量都很難實(shí)現(xiàn)。

昆明2020年—2023年9月新房環(huán)比漲跌幅（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）

9月份，昆明新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.7%，創(chuàng)下今年內(nèi)的最大跌幅，至此昆明房?jī)r(jià)已連續(xù)5個(gè)月下跌，而房?jī)r(jià)五連跌并沒(méi)有換來(lái)成交量的提振，反而在10月還繼續(xù)下滑。

臨近年底，降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越多，但現(xiàn)實(shí)可能很殘酷：我們已經(jīng)站在最冷的時(shí)候，但黎明依然還在遠(yuǎn)方。

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