觀點(diǎn)網(wǎng) 11月7日，廈門(mén)迎來(lái)今年第四場(chǎng)土拍。

此次土拍有點(diǎn)特殊，僅推出1宗宅地，而且還是廈門(mén)取消限價(jià)后的第一拍。

因?yàn)椴辉O(shè)限價(jià)，如若有多家房企搶地，地價(jià)有可能創(chuàng)新高，土地市場(chǎng)熱度將會(huì)有明顯提升。因此在開(kāi)拍前市場(chǎng)極度關(guān)注，認(rèn)為本次土拍或許有一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的作用。

此次推出的地塊為湖里區(qū)五緣灣鐘宅2023P12地塊，計(jì)價(jià)總建面約10.47萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)47.4億元，起拍樓面價(jià)4.5萬(wàn)/平方米，拍賣(mài)方式按照價(jià)高者得原則確定受讓人。

據(jù)了解，此次報(bào)名參拍競(jìng)買(mǎi)人共7家，分別為保利、華潤(rùn)、中海、金茂&中旅、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)。其中，建發(fā)率先舉牌，加價(jià)金額達(dá)1億元，地塊報(bào)價(jià)達(dá)到48.4億。

就在大家以為這是一場(chǎng)“神仙打架”般的拉鋸戰(zhàn)時(shí)，沒(méi)想到其余6家競(jìng)買(mǎi)人相視無(wú)言，直至地塊成交。于是，建發(fā)“一錘定音”，以48.4億元斬獲該地塊，溢價(jià)率2.11%。

這個(gè)結(jié)果可謂是讓市場(chǎng)各方大跌眼鏡，開(kāi)拍前最悲觀的預(yù)期也是認(rèn)為會(huì)有一個(gè)比2.11%更高的溢價(jià)率，沒(méi)有人想到會(huì)是接近于底價(jià)成交的結(jié)果。

此次土拍過(guò)后，市場(chǎng)觀點(diǎn)也分出兩個(gè)派系，悲觀的觀點(diǎn)認(rèn)為樓市已經(jīng)沒(méi)救了，再多的利好政策也無(wú)濟(jì)于事。

樂(lè)觀的觀點(diǎn)認(rèn)為這個(gè)結(jié)果也在情理之中，利好政策需要一段時(shí)間來(lái)釋放，而建發(fā)在本場(chǎng)土拍中其實(shí)有很大的優(yōu)勢(shì)，直接加價(jià)1億也震懾到了其余競(jìng)買(mǎi)人，因此才會(huì)導(dǎo)致低溢價(jià)成交。

“一錘定音”

其實(shí)市場(chǎng)上樂(lè)觀的分析觀點(diǎn)有其道理所在。

從地塊自身?xiàng)l件來(lái)看，位于湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)鐘宅南路與鐘宅中路交叉口西北側(cè)D03地塊，占地面積3.37萬(wàn)平方米，總建面積10.5萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)總建10.47萬(wàn)平方米，容積率為3.12。

交通方面，地塊800米范圍內(nèi)設(shè)有地鐵2號(hào)線鐘宅站、地鐵3號(hào)線湖里創(chuàng)新園站、五緣灣站，周邊臨近五緣灣道、環(huán)島干道、鐘宅西路等。教育資源上，附近規(guī)劃有鐘宅民族學(xué)校。其他配套則有灣悅城、五緣樂(lè)都匯、廈門(mén)弘愛(ài)醫(yī)院、廈心醫(yī)院等。

地塊限制條件為總戶數(shù)860戶以下，套均面積大約120平方米，與今年入市的天琴海套均面積相近。車(chē)位限價(jià)60萬(wàn)元/個(gè)，精裝標(biāo)準(zhǔn)則不低于3000元/平方米。

地塊資質(zhì)還不錯(cuò)，而且板塊內(nèi)無(wú)集中性新房競(jìng)品在售，去化壓力相對(duì)較小。該板塊內(nèi)今年入市的項(xiàng)目有國(guó)貿(mào)天琴海、建發(fā)五緣灣海，均取得不錯(cuò)的成績(jī)。

除了地塊本身，板塊宅地存量也不多了。在D03地塊出讓后，五緣灣鐘宅板塊的宅地便僅剩旁邊一幅D05地塊了。

此外，本次土拍最大的看點(diǎn)便是取消限價(jià)。不僅取消了地價(jià)限制，還取消了房?jī)r(jià)限制，保留車(chē)位限價(jià)和裝修標(biāo)準(zhǔn)。這也是引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注的最重要因素，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)信心有重要意義。

取消地價(jià)限制后，拿地拼的是房企的資金實(shí)力，因此地塊很有可能在競(jìng)搶中高溢價(jià)成交。取消房?jī)r(jià)限制意味著房企未來(lái)有更大的自主定價(jià)權(quán)，利潤(rùn)足以彌補(bǔ)拿地的“虧損”。

只是，雖然有更大的定價(jià)權(quán)，也不能把房?jī)r(jià)胡亂拔高，畢竟市場(chǎng)有可能會(huì)不買(mǎi)賬，定價(jià)終究還是需要回歸市場(chǎng)化。

據(jù)廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份廈門(mén)新房成交710套，環(huán)比下跌51.07%，同比下跌41.95%，金九成色明顯不足。二手房方面，9月份廈門(mén)成交了1182套，環(huán)比下跌12.57%，同比下跌20.03%，連跌6個(gè)月。

從成交價(jià)格看，新房均價(jià)約38149元/平方米，環(huán)比下跌9%，同比下跌22%。本次成交的D03地塊所在的湖里區(qū)成交均價(jià)為66419元/平方米，環(huán)比下跌1.61%。

在這樣的樓市表現(xiàn)下，即便取消了限價(jià)，房企也不得不把眼光放在當(dāng)下，考慮如何降低成本優(yōu)先。

建發(fā)在這場(chǎng)土拍中的成本優(yōu)勢(shì)，恰巧領(lǐng)先于其余6家競(jìng)買(mǎi)人——2023P12地塊在“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項(xiàng)目”范圍之內(nèi)。該項(xiàng)目系建發(fā)房產(chǎn)全資子公司禾山公司受廈門(mén)市湖里區(qū)人民政府委托實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

在“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”的開(kāi)發(fā)模式下，建發(fā)拿地成本比其余房企要低得多，這也是建發(fā)率先叫價(jià)直接加1個(gè)億的原因，也是為了表明對(duì)這塊地志在必得的態(tài)度。

在這種情況下，其余房企參與爭(zhēng)搶的意義不大。

而且如今臨近年尾，房企們還需要考慮年度報(bào)表的賬面數(shù)據(jù)好不好看。

建發(fā)持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)

早在10月18日，建發(fā)股份便發(fā)布公告稱，“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項(xiàng)目”部分土地“2023P12”地塊位于政府規(guī)劃之內(nèi)，將掛牌出讓，起拍價(jià)47.4億元。彼時(shí)便有市場(chǎng)人士表示，2023P12地塊十有八九會(huì)落入建發(fā)的囊中。

如今看來(lái)，這個(gè)結(jié)果是正確的，這也是建發(fā)在今年廈門(mén)四場(chǎng)拍地中首次落子。

鐘宅畬族社區(qū)位于湖里區(qū)五緣灣核心區(qū)域，具體范圍北至鐘宅路，西靠金山路，東臨環(huán)島干道，南至五緣灣道，總用地約78公頃，需征收房屋建筑面積約120萬(wàn)平方米。

這不是第一次出讓該項(xiàng)目地塊，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建發(fā)分別于2021年6月、2022年8月、2022年12月出讓了2021P04、2022P17、2022P20地塊，競(jìng)得人為建發(fā)（53.1億）、建發(fā)、國(guó)貿(mào)（54.3億）、建發(fā)（21億），對(duì)應(yīng)項(xiàng)目為建發(fā)五緣橖月、國(guó)貿(mào)天琴海、建發(fā)五緣灣海。

其中，建發(fā)五緣橖月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2021年10月，共計(jì)推售295套房源，去化尚可；建發(fā)五緣灣海則于今年5月推出233套，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即售罄，登記客戶達(dá)到了500組，是天琴海項(xiàng)目二期的3倍多。

此外，9月份湖里區(qū)主力成交樓盤(pán)前三甲分別為中交建發(fā)五緣海悅、天琴海和湖畔潤(rùn)璟。其中，中交建發(fā)五緣海悅項(xiàng)目銷(xiāo)售金額3.02億元，市場(chǎng)占有率達(dá)22.4%，該項(xiàng)目于去年12月拿地，今年6月份開(kāi)盤(pán)。

作為閩系龍頭房企，建發(fā)在島內(nèi)還有建發(fā)五緣映月、建發(fā)五緣灣璽、建發(fā)湖畔九境、建發(fā)湖濱四里等產(chǎn)品，均取得不錯(cuò)的成績(jī)。

從種種業(yè)績(jī)看，建發(fā)在島內(nèi)可謂是深得人心，此次48.4億再度補(bǔ)倉(cāng)，建成項(xiàng)目應(yīng)該不用擔(dān)心去化，這也是其他房企所不能及的。

回顧今年廈門(mén)土拍，簡(jiǎn)直可以說(shuō)“沒(méi)落”一詞來(lái)形容。四場(chǎng)土拍中，合計(jì)出讓?shí)u內(nèi)5幅、島外1幅宅地，6宗宅地收金225.7億，不到去年全年611.85億的一半。

6宗宅地總建筑面積52.12萬(wàn)平方米，同比下跌幅度近8成，達(dá)到78%；而去年1-11月廈門(mén)共23幅宅地，總體量超235.06萬(wàn)平方米。

按計(jì)劃，廈門(mén)今年擬出讓25幅宅地，目前僅完成不到四分之一。成交結(jié)果延續(xù)了“島內(nèi)熱島外冷”的分化特征，唯一成交島外宅地為翔安區(qū)X2023P01地塊，由國(guó)貿(mào)以底價(jià)13億競(jìng)得。

鑒于前面三場(chǎng)土拍表現(xiàn)，市場(chǎng)也想要看到希望，因此把本場(chǎng)土拍當(dāng)成了一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。只是由于各方面的因素，未能交出一份滿意的答卷。

作為閩系房企的建發(fā)自然也不會(huì)固守“大本營(yíng)”，而是繼續(xù)主動(dòng)出擊。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，建發(fā)1-9月新增全口徑土地儲(chǔ)備219.02萬(wàn)平方米，排名第九；新增權(quán)益土儲(chǔ)187.6萬(wàn)平方米，排名第六；拿地權(quán)益金額348.8億元，排名第七；新增貨值396.4億元，排名第十一。

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