建發(fā)直接加價1億 取消限價后首拍48.4億加倉廈門島內(nèi)

觀點網(wǎng) 11月7日,廈門迎來今年第四場土拍。

此次土拍有點特殊,僅推出1宗宅地,而且還是廈門取消限價后的第一拍。

因為不設限價,如若有多家房企搶地,地價有可能創(chuàng)新高,土地市場熱度將會有明顯提升。因此在開拍前市場極度關注,認為本次土拍或許有一個風向標的作用。

此次推出的地塊為湖里區(qū)五緣灣鐘宅2023P12地塊,計價總建面約10.47萬平方米,起拍總價47.4億元,起拍樓面價4.5萬/平方米,拍賣方式按照價高者得原則確定受讓人。

據(jù)了解,此次報名參拍競買人共7家,分別為保利、華潤、中海、金茂&中旅、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)。其中,建發(fā)率先舉牌,加價金額達1億元,地塊報價達到48.4億。

就在大家以為這是一場“神仙打架”般的拉鋸戰(zhàn)時,沒想到其余6家競買人相視無言,直至地塊成交。于是,建發(fā)“一錘定音”,以48.4億元斬獲該地塊,溢價率2.11%。

這個結(jié)果可謂是讓市場各方大跌眼鏡,開拍前最悲觀的預期也是認為會有一個比2.11%更高的溢價率,沒有人想到會是接近于底價成交的結(jié)果。

此次土拍過后,市場觀點也分出兩個派系,悲觀的觀點認為樓市已經(jīng)沒救了,再多的利好政策也無濟于事。

樂觀的觀點認為這個結(jié)果也在情理之中,利好政策需要一段時間來釋放,而建發(fā)在本場土拍中其實有很大的優(yōu)勢,直接加價1億也震懾到了其余競買人,因此才會導致低溢價成交。

“一錘定音”

其實市場上樂觀的分析觀點有其道理所在。

從地塊自身條件來看,位于湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)鐘宅南路與鐘宅中路交叉口西北側(cè)D03地塊,占地面積3.37萬平方米,總建面積10.5萬平方米,計價總建10.47萬平方米,容積率為3.12。

交通方面,地塊800米范圍內(nèi)設有地鐵2號線鐘宅站、地鐵3號線湖里創(chuàng)新園站、五緣灣站,周邊臨近五緣灣道、環(huán)島干道、鐘宅西路等。教育資源上,附近規(guī)劃有鐘宅民族學校。其他配套則有灣悅城、五緣樂都匯、廈門弘愛醫(yī)院、廈心醫(yī)院等。

地塊限制條件為總戶數(shù)860戶以下,套均面積大約120平方米,與今年入市的天琴海套均面積相近。車位限價60萬元/個,精裝標準則不低于3000元/平方米。

地塊資質(zhì)還不錯,而且板塊內(nèi)無集中性新房競品在售,去化壓力相對較小。該板塊內(nèi)今年入市的項目有國貿(mào)天琴海、建發(fā)五緣灣海,均取得不錯的成績。

除了地塊本身,板塊宅地存量也不多了。在D03地塊出讓后,五緣灣鐘宅板塊的宅地便僅剩旁邊一幅D05地塊了。

此外,本次土拍最大的看點便是取消限價。不僅取消了地價限制,還取消了房價限制,保留車位限價和裝修標準。這也是引起市場強烈關注的最重要因素,對后續(xù)市場信心有重要意義。

取消地價限制后,拿地拼的是房企的資金實力,因此地塊很有可能在競搶中高溢價成交。取消房價限制意味著房企未來有更大的自主定價權,利潤足以彌補拿地的“虧損”。

只是,雖然有更大的定價權,也不能把房價胡亂拔高,畢竟市場有可能會不買賬,定價終究還是需要回歸市場化。

據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,9月份廈門新房成交710套,環(huán)比下跌51.07%,同比下跌41.95%,金九成色明顯不足。二手房方面,9月份廈門成交了1182套,環(huán)比下跌12.57%,同比下跌20.03%,連跌6個月。

從成交價格看,新房均價約38149元/平方米,環(huán)比下跌9%,同比下跌22%。本次成交的D03地塊所在的湖里區(qū)成交均價為66419元/平方米,環(huán)比下跌1.61%。

在這樣的樓市表現(xiàn)下,即便取消了限價,房企也不得不把眼光放在當下,考慮如何降低成本優(yōu)先。

建發(fā)在這場土拍中的成本優(yōu)勢,恰巧領先于其余6家競買人——2023P12地塊在“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項目”范圍之內(nèi)。該項目系建發(fā)房產(chǎn)全資子公司禾山公司受廈門市湖里區(qū)人民政府委托實施的土地一級開發(fā)項目。

在“一二級聯(lián)動”的開發(fā)模式下,建發(fā)拿地成本比其余房企要低得多,這也是建發(fā)率先叫價直接加1個億的原因,也是為了表明對這塊地志在必得的態(tài)度。

在這種情況下,其余房企參與爭搶的意義不大。

而且如今臨近年尾,房企們還需要考慮年度報表的賬面數(shù)據(jù)好不好看。

建發(fā)持續(xù)補倉

早在10月18日,建發(fā)股份便發(fā)布公告稱,“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項目”部分土地“2023P12”地塊位于政府規(guī)劃之內(nèi),將掛牌出讓,起拍價47.4億元。彼時便有市場人士表示,2023P12地塊十有八九會落入建發(fā)的囊中。

如今看來,這個結(jié)果是正確的,這也是建發(fā)在今年廈門四場拍地中首次落子。

鐘宅畬族社區(qū)位于湖里區(qū)五緣灣核心區(qū)域,具體范圍北至鐘宅路,西靠金山路,東臨環(huán)島干道,南至五緣灣道,總用地約78公頃,需征收房屋建筑面積約120萬平方米。

這不是第一次出讓該項目地塊,據(jù)不完全統(tǒng)計,建發(fā)分別于2021年6月、2022年8月、2022年12月出讓了2021P04、2022P17、2022P20地塊,競得人為建發(fā)(53.1億)、建發(fā)、國貿(mào)(54.3億)、建發(fā)(21億),對應項目為建發(fā)五緣橖月、國貿(mào)天琴海、建發(fā)五緣灣海。

其中,建發(fā)五緣橖月首次開盤時間為2021年10月,共計推售295套房源,去化尚可;建發(fā)五緣灣海則于今年5月推出233套,實現(xiàn)開盤即售罄,登記客戶達到了500組,是天琴海項目二期的3倍多。

此外,9月份湖里區(qū)主力成交樓盤前三甲分別為中交建發(fā)五緣海悅、天琴海和湖畔潤璟。其中,中交建發(fā)五緣海悅項目銷售金額3.02億元,市場占有率達22.4%,該項目于去年12月拿地,今年6月份開盤。

作為閩系龍頭房企,建發(fā)在島內(nèi)還有建發(fā)五緣映月、建發(fā)五緣灣璽、建發(fā)湖畔九境、建發(fā)湖濱四里等產(chǎn)品,均取得不錯的成績。

從種種業(yè)績看,建發(fā)在島內(nèi)可謂是深得人心,此次48.4億再度補倉,建成項目應該不用擔心去化,這也是其他房企所不能及的。

回顧今年廈門土拍,簡直可以說“沒落”一詞來形容。四場土拍中,合計出讓島內(nèi)5幅、島外1幅宅地,6宗宅地收金225.7億,不到去年全年611.85億的一半。

6宗宅地總建筑面積52.12萬平方米,同比下跌幅度近8成,達到78%;而去年1-11月廈門共23幅宅地,總體量超235.06萬平方米。

按計劃,廈門今年擬出讓25幅宅地,目前僅完成不到四分之一。成交結(jié)果延續(xù)了“島內(nèi)熱島外冷”的分化特征,唯一成交島外宅地為翔安區(qū)X2023P01地塊,由國貿(mào)以底價13億競得。

鑒于前面三場土拍表現(xiàn),市場也想要看到希望,因此把本場土拍當成了一個風向標。只是由于各方面的因素,未能交出一份滿意的答卷。

作為閩系房企的建發(fā)自然也不會固守“大本營”,而是繼續(xù)主動出擊。

根據(jù)觀點指數(shù)報告顯示,建發(fā)1-9月新增全口徑土地儲備219.02萬平方米,排名第九;新增權益土儲187.6萬平方米,排名第六;拿地權益金額348.8億元,排名第七;新增貨值396.4億元,排名第十一。


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