觀點網(wǎng) 11月7日，廈門迎來今年第四場土拍。
此次土拍有點特殊，僅推出1宗宅地，而且還是廈門取消限價后的第一拍。
因為不設限價，如若有多家房企搶地，地價有可能創(chuàng)新高，土地市場熱度將會有明顯提升。因此在開拍前市場極度關注，認為本次土拍或許有一個風向標的作用。
此次推出的地塊為湖里區(qū)五緣灣鐘宅2023P12地塊，計價總建面約10.47萬平方米，起拍總價47.4億元，起拍樓面價4.5萬/平方米，拍賣方式按照價高者得原則確定受讓人。
據(jù)了解，此次報名參拍競買人共7家，分別為保利、華潤、中海、金茂&中旅、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)。其中，建發(fā)率先舉牌，加價金額達1億元，地塊報價達到48.4億。
就在大家以為這是一場“神仙打架”般的拉鋸戰(zhàn)時，沒想到其余6家競買人相視無言，直至地塊成交。于是，建發(fā)“一錘定音”，以48.4億元斬獲該地塊，溢價率2.11%。
這個結(jié)果可謂是讓市場各方大跌眼鏡，開拍前最悲觀的預期也是認為會有一個比2.11%更高的溢價率，沒有人想到會是接近于底價成交的結(jié)果。
此次土拍過后，市場觀點也分出兩個派系，悲觀的觀點認為樓市已經(jīng)沒救了，再多的利好政策也無濟于事。
樂觀的觀點認為這個結(jié)果也在情理之中，利好政策需要一段時間來釋放，而建發(fā)在本場土拍中其實有很大的優(yōu)勢，直接加價1億也震懾到了其余競買人，因此才會導致低溢價成交。
“一錘定音”
其實市場上樂觀的分析觀點有其道理所在。
從地塊自身條件來看，位于湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)鐘宅南路與鐘宅中路交叉口西北側(cè)D03地塊，占地面積3.37萬平方米，總建面積10.5萬平方米，計價總建10.47萬平方米，容積率為3.12。
交通方面，地塊800米范圍內(nèi)設有地鐵2號線鐘宅站、地鐵3號線湖里創(chuàng)新園站、五緣灣站，周邊臨近五緣灣道、環(huán)島干道、鐘宅西路等。教育資源上，附近規(guī)劃有鐘宅民族學校。其他配套則有灣悅城、五緣樂都匯、廈門弘愛醫(yī)院、廈心醫(yī)院等。
地塊限制條件為總戶數(shù)860戶以下，套均面積大約120平方米，與今年入市的天琴海套均面積相近。車位限價60萬元/個，精裝標準則不低于3000元/平方米。
地塊資質(zhì)還不錯，而且板塊內(nèi)無集中性新房競品在售，去化壓力相對較小。該板塊內(nèi)今年入市的項目有國貿(mào)天琴海、建發(fā)五緣灣海，均取得不錯的成績。
除了地塊本身，板塊宅地存量也不多了。在D03地塊出讓后，五緣灣鐘宅板塊的宅地便僅剩旁邊一幅D05地塊了。
此外，本次土拍最大的看點便是取消限價。不僅取消了地價限制，還取消了房價限制，保留車位限價和裝修標準。這也是引起市場強烈關注的最重要因素，對后續(xù)市場信心有重要意義。
取消地價限制后，拿地拼的是房企的資金實力，因此地塊很有可能在競搶中高溢價成交。取消房價限制意味著房企未來有更大的自主定價權，利潤足以彌補拿地的“虧損”。
只是，雖然有更大的定價權，也不能把房價胡亂拔高，畢竟市場有可能會不買賬，定價終究還是需要回歸市場化。
據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份廈門新房成交710套，環(huán)比下跌51.07%，同比下跌41.95%，金九成色明顯不足。二手房方面，9月份廈門成交了1182套，環(huán)比下跌12.57%，同比下跌20.03%，連跌6個月。
從成交價格看，新房均價約38149元/平方米，環(huán)比下跌9%，同比下跌22%。本次成交的D03地塊所在的湖里區(qū)成交均價為66419元/平方米，環(huán)比下跌1.61%。
在這樣的樓市表現(xiàn)下，即便取消了限價，房企也不得不把眼光放在當下，考慮如何降低成本優(yōu)先。
建發(fā)在這場土拍中的成本優(yōu)勢，恰巧領先于其余6家競買人——2023P12地塊在“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項目”范圍之內(nèi)。該項目系建發(fā)房產(chǎn)全資子公司禾山公司受廈門市湖里區(qū)人民政府委托實施的土地一級開發(fā)項目。
在“一二級聯(lián)動”的開發(fā)模式下，建發(fā)拿地成本比其余房企要低得多，這也是建發(fā)率先叫價直接加1個億的原因，也是為了表明對這塊地志在必得的態(tài)度。
在這種情況下，其余房企參與爭搶的意義不大。
而且如今臨近年尾，房企們還需要考慮年度報表的賬面數(shù)據(jù)好不好看。
建發(fā)持續(xù)補倉
早在10月18日，建發(fā)股份便發(fā)布公告稱，“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項目”部分土地“2023P12”地塊位于政府規(guī)劃之內(nèi)，將掛牌出讓，起拍價47.4億元。彼時便有市場人士表示，2023P12地塊十有八九會落入建發(fā)的囊中。
如今看來，這個結(jié)果是正確的，這也是建發(fā)在今年廈門四場拍地中首次落子。
鐘宅畬族社區(qū)位于湖里區(qū)五緣灣核心區(qū)域，具體范圍北至鐘宅路，西靠金山路，東臨環(huán)島干道，南至五緣灣道，總用地約78公頃，需征收房屋建筑面積約120萬平方米。
這不是第一次出讓該項目地塊，據(jù)不完全統(tǒng)計，建發(fā)分別于2021年6月、2022年8月、2022年12月出讓了2021P04、2022P17、2022P20地塊，競得人為建發(fā)（53.1億）、建發(fā)、國貿(mào)（54.3億）、建發(fā)（21億），對應項目為建發(fā)五緣橖月、國貿(mào)天琴海、建發(fā)五緣灣海。
其中，建發(fā)五緣橖月首次開盤時間為2021年10月，共計推售295套房源，去化尚可；建發(fā)五緣灣海則于今年5月推出233套，實現(xiàn)開盤即售罄，登記客戶達到了500組，是天琴海項目二期的3倍多。
此外，9月份湖里區(qū)主力成交樓盤前三甲分別為中交建發(fā)五緣海悅、天琴海和湖畔潤璟。其中，中交建發(fā)五緣海悅項目銷售金額3.02億元，市場占有率達22.4%，該項目于去年12月拿地，今年6月份開盤。
作為閩系龍頭房企，建發(fā)在島內(nèi)還有建發(fā)五緣映月、建發(fā)五緣灣璽、建發(fā)湖畔九境、建發(fā)湖濱四里等產(chǎn)品，均取得不錯的成績。
從種種業(yè)績看，建發(fā)在島內(nèi)可謂是深得人心，此次48.4億再度補倉，建成項目應該不用擔心去化，這也是其他房企所不能及的。
回顧今年廈門土拍，簡直可以說“沒落”一詞來形容。四場土拍中，合計出讓島內(nèi)5幅、島外1幅宅地，6宗宅地收金225.7億，不到去年全年611.85億的一半。
6宗宅地總建筑面積52.12萬平方米，同比下跌幅度近8成，達到78%；而去年1-11月廈門共23幅宅地，總體量超235.06萬平方米。
按計劃，廈門今年擬出讓25幅宅地，目前僅完成不到四分之一。成交結(jié)果延續(xù)了“島內(nèi)熱島外冷”的分化特征，唯一成交島外宅地為翔安區(qū)X2023P01地塊，由國貿(mào)以底價13億競得。
鑒于前面三場土拍表現(xiàn)，市場也想要看到希望，因此把本場土拍當成了一個風向標。只是由于各方面的因素，未能交出一份滿意的答卷。
作為閩系房企的建發(fā)自然也不會固守“大本營”，而是繼續(xù)主動出擊。
根據(jù)觀點指數(shù)報告顯示，建發(fā)1-9月新增全口徑土地儲備219.02萬平方米，排名第九；新增權益土儲187.6萬平方米，排名第六；拿地權益金額348.8億元，排名第七；新增貨值396.4億元，排名第十一。
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