觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 近期東方雨虹難言平靜，它因裁員降薪及員工喊話(huà)退還股權(quán)激勵(lì)本金等事項(xiàng)被推到輿論中心。而此前斥資拿下的地塊，如今也開(kāi)始受到關(guān)注。

以40億元拿下北京豐臺(tái)地塊即將“滿(mǎn)月”之際，東方雨虹卻宣布以47.5萬(wàn)元將項(xiàng)目公司95%轉(zhuǎn)讓了。

東方雨虹11月16日發(fā)布公告稱(chēng)，公司下屬全資子公司虹曦置業(yè)于近日競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)一宗居住用地，并設(shè)立全資子公司虹豐置業(yè)（“目標(biāo)公司”）作為該用地建設(shè)主體。目前，虹曦置業(yè)擬向蘇州竹輝轉(zhuǎn)讓虹曦置業(yè)持有的虹豐置業(yè)95%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為47.50萬(wàn)元。

本次交易完成后，虹曦置業(yè)將持有虹豐置業(yè)5%股權(quán)，蘇州竹輝將持有虹豐置業(yè)95%股權(quán)。

而據(jù)企查查顯示，受讓方蘇州竹輝的四名主要人員劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產(chǎn)旗下公司任重要職，這也坐實(shí)了外界關(guān)于接盤(pán)方為中海的猜測(cè)。

當(dāng)然，對(duì)于“接盤(pán)”一說(shuō)或許還不太準(zhǔn)確，更多市場(chǎng)人士猜測(cè)東方雨虹當(dāng)初就是作為中海的“馬甲”公司進(jìn)行的拿地，現(xiàn)在只是將這一層關(guān)系捋順而已。

截至發(fā)稿，中海方面并未就上述事項(xiàng)明確回應(yīng)觀(guān)點(diǎn)新媒體。

中海浮出水面

事實(shí)上，東方雨虹上月拿地之后第二天（10月19日）就刊發(fā)公告稱(chēng)，擬通過(guò)該土地資源合作與客戶(hù)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

而從此前網(wǎng)傳的該地塊報(bào)名和參拍企業(yè)情況來(lái)看，除東方雨虹之外，還包括華潤(rùn)置地、中鐵建、京能、首開(kāi)、中海、天恒、城建等七家企業(yè)，彼時(shí)猜測(cè)就認(rèn)為，最終“客戶(hù)”大概率也將在這七家中脫穎而出。

果不其然，在最新的轉(zhuǎn)讓公告中，中海浮出了水面。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，東方雨虹此次轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)南苑棚戶(hù)區(qū)改造一期項(xiàng)目A地塊東區(qū)，10月18日，東方雨虹在與上述多家房企的搖號(hào)中勝出，成交金額達(dá)40.135億元，溢價(jià)率15%，住宅樓面價(jià)約48900元/平方米。

該宗地起始價(jià)34.9億元，建控規(guī)模82061平方米，土地面積34192.126平方米，為R2二類(lèi)居住用地，住宅用地容積率2.4、控高45米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)78000元/平方米。

拿地兩天后，東方雨虹于2023年10月20日設(shè)立了虹豐置業(yè)作為該用地建設(shè)主體，注冊(cè)資本42億元，但其中已實(shí)際繳納注冊(cè)資本僅50萬(wàn)元。

因而此次新公告中表示，交易的定價(jià)依據(jù)為：本次交易按照目標(biāo)公司虹豐置業(yè)2023年10月31日賬面凈資產(chǎn)50萬(wàn)元的95%作為最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，金額為47.50萬(wàn)元。

交易完成后，虹豐置業(yè)合計(jì)42億元的注冊(cè)資本中，東方雨虹旗下虹曦置業(yè)按照5%持股比例，認(rèn)繳出資額2.1億元；受讓方蘇州竹輝則按照95%持股比例，認(rèn)繳出資額39.9億元。

公告還表示，本次交易除了將虹曦置業(yè)所持目標(biāo)公司95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給蘇州竹輝外，還一并轉(zhuǎn)讓該等股權(quán)所包含的各種股東權(quán)益，該等股東權(quán)益指依附于轉(zhuǎn)讓股權(quán)的所有現(xiàn)時(shí)和潛在的權(quán)益，包括目標(biāo)公司所擁有的全部動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、有形和無(wú)形資產(chǎn)。

很顯然，東方雨虹只是充當(dāng)了“馬甲”作用，項(xiàng)目實(shí)際操盤(pán)方則是這次的接盤(pán)企業(yè)，而可以一次性出資達(dá)40億元的蘇州竹輝是什么來(lái)頭？

據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體查詢(xún)，蘇州竹輝由菱華工程有限公司持有100%股權(quán)， 法定代表人為劉慧明，其余高管包括董事兼總經(jīng)理?xiàng)钪怯�、董事李濤、監(jiān)事戴超。

企查查則顯示，劉明慧當(dāng)前擔(dān)任124家企業(yè)的法定代表人等職務(wù)，其中就包括中海發(fā)展（蘇州）有限公司、中海海嘉（威海）地產(chǎn)有限公司、中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司等，含有“中海”字樣的企業(yè)約70家。

此外，楊智宇則在中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司任職董事兼總經(jīng)理，并顯示為中海集團(tuán)高管；李濤則出任中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司、中海發(fā)展（蘇州）有限公司的董事，及中海地產(chǎn)（無(wú)錫）有限公司監(jiān)事；戴超同樣在中海旗下多家企業(yè)任職董事及監(jiān)事，顯示為中海集團(tuán)及中海地產(chǎn)高管。

看起來(lái)，中海或許正是東方雨虹40億元北京豐臺(tái)地塊的真正操盤(pán)方，出資額39.9億元。

公告還顯示，截至2023年9月30日，收購(gòu)方蘇州竹輝資產(chǎn)總額66.29億元，負(fù)債總額為41.72億元，凈資產(chǎn)24.57億元，2023年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.47萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)534.14萬(wàn)元，凈利潤(rùn)422.05萬(wàn)元（2023年前三季度數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)）。

另?yè)?jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，早在2017年10月及2019年3月、4月，蘇州竹輝曾分別在蘇州連續(xù)拿下商住地，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)均表示這家公司實(shí)際代表中海地產(chǎn)進(jìn)行拿地。

以2019年4月底成交的蘇園土掛（2019）02地塊為例，蘇州竹輝以總價(jià)35.64億元、溢價(jià)率37.67%競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)3.03萬(wàn)元/平方米。次年地塊上所興建項(xiàng)目命名為“中海明耀華庭”。

合作新思路

東方雨虹拉來(lái)“合作方”的做法并不讓人意外，畢竟其拿地后就曾表示，公司不涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，仍致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

而且結(jié)合其10月19日公告所言“擬通過(guò)該土地資源合作與客戶(hù)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系”，不難看出，其計(jì)劃中的“長(zhǎng)期穩(wěn)定深度”合作的業(yè)務(wù)更多還是在建筑防水材料方面，拿地只是與“客戶(hù)”互幫互助的新手段。

作為國(guó)內(nèi)“防水一哥”，東方雨虹與房地產(chǎn)建筑商、開(kāi)發(fā)商等都存在密集業(yè)務(wù)往來(lái)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體查詢(xún)東方雨虹官網(wǎng)，早在2019年3月，該公司就表示相繼獲得碧桂園、鴻坤地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、中海地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)等供應(yīng)商榮譽(yù)認(rèn)可。同年6月，中海地產(chǎn)成立40周年以來(lái)召開(kāi)的首次A級(jí)供應(yīng)商大會(huì)，東方雨虹則獲授予“中海地產(chǎn)2018年度A級(jí)集采供應(yīng)商”稱(chēng)號(hào)。

因而從這個(gè)邏輯看，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)多了一個(gè)“馬甲”，而東方雨虹與客戶(hù)實(shí)現(xiàn)了深度捆綁�！氨敬谓灰子兄�于進(jìn)一步提高公司資金和資源利用效率，有助于與客戶(hù)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系�！睎|方雨虹這樣評(píng)價(jià)這次豐臺(tái)地塊的轉(zhuǎn)讓。

至于是否符合拿地資格，會(huì)不會(huì)被合作方“放鴿子”等風(fēng)險(xiǎn)，東方雨虹應(yīng)該都有過(guò)充分的評(píng)判，否則它今年不會(huì)如此積極地出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)上。

觀(guān)點(diǎn)新媒體此前報(bào)道顯示，今年6月以來(lái)，東方雨虹已經(jīng)數(shù)次出現(xiàn)在北京土拍市場(chǎng)中。

如今年6月1日開(kāi)拍的北京順義新城19-69地塊、順義新城6001地塊，分別吸引45家、36家房企報(bào)名，這也是北京土拍歷史上為數(shù)不多超20家房企報(bào)名的盛況，東方雨虹就參與其中。

之后是6月14日，東方雨虹與海門(mén)海泰以聯(lián)合體的形式參與了海淀雙新村003-1地塊和004-1地塊爭(zhēng)奪，這2宗地塊也都屬于“當(dāng)紅炸子雞”，報(bào)名企業(yè)及聯(lián)合體分別達(dá)30家、31家。

隨后，東方雨虹又與“綁定”的海門(mén)海泰參與了6月16日土拍，競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊新城X47R1地塊，該宗地報(bào)名企業(yè)數(shù)量達(dá)31家。

7月20日，東方雨虹參與了昌平沙河高教園區(qū)地塊的爭(zhēng)奪，該地塊吸引25家房企（聯(lián)合體）報(bào)名。

有相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上述6宗地塊起拍價(jià)共計(jì)約212.05億元，參拍地塊需支付的保證金總額達(dá)42.6億元。

而且東方雨虹為了保證項(xiàng)目不會(huì)砸在自己手中，其參與的意向地塊都有一個(gè)共同點(diǎn)，則是不愁賣(mài)，無(wú)論是地塊本身還是后期項(xiàng)目建成后的銷(xiāo)售階段。

據(jù)悉，是次出讓的豐臺(tái)地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為7.8萬(wàn)元/平方米，附近2.3公里的新盤(pán)森與天成，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8.3萬(wàn)元/平方米，另一不遠(yuǎn)處的項(xiàng)目建發(fā)璟院指導(dǎo)價(jià)為8.3萬(wàn)元/平方米。相比之下，新成交地塊在價(jià)格上具有一定優(yōu)勢(shì)。

這似乎給東方雨虹的合作打開(kāi)了新思路。

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