觀點網(wǎng) 近期東方雨虹難言平靜，它因裁員降薪及員工喊話退還股權(quán)激勵本金等事項被推到輿論中心。而此前斥資拿下的地塊，如今也開始受到關(guān)注。

以40億元拿下北京豐臺地塊即將“滿月”之際，東方雨虹卻宣布以47.5萬元將項目公司95%轉(zhuǎn)讓了。

東方雨虹11月16日發(fā)布公告稱，公司下屬全資子公司虹曦置業(yè)于近日競得北京市豐臺區(qū)一宗居住用地，并設立全資子公司虹豐置業(yè)（“目標公司”）作為該用地建設主體。目前，虹曦置業(yè)擬向蘇州竹輝轉(zhuǎn)讓虹曦置業(yè)持有的虹豐置業(yè)95%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為47.50萬元。

本次交易完成后，虹曦置業(yè)將持有虹豐置業(yè)5%股權(quán)，蘇州竹輝將持有虹豐置業(yè)95%股權(quán)。

而據(jù)企查查顯示，受讓方蘇州竹輝的四名主要人員劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產(chǎn)旗下公司任重要職，這也坐實了外界關(guān)于接盤方為中海的猜測。

當然，對于“接盤”一說或許還不太準確，更多市場人士猜測東方雨虹當初就是作為中海的“馬甲”公司進行的拿地，現(xiàn)在只是將這一層關(guān)系捋順而已。

截至發(fā)稿，中海方面并未就上述事項明確回應觀點新媒體。

中海浮出水面

事實上，東方雨虹上月拿地之后第二天（10月19日）就刊發(fā)公告稱，擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務合作關(guān)系。

而從此前網(wǎng)傳的該地塊報名和參拍企業(yè)情況來看，除東方雨虹之外，還包括華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、天恒、城建等七家企業(yè)，彼時猜測就認為，最終“客戶”大概率也將在這七家中脫穎而出。

果不其然，在最新的轉(zhuǎn)讓公告中，中海浮出了水面。

據(jù)觀點新媒體此前報道，東方雨虹此次轉(zhuǎn)讓的項目位于北京市豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)，10月18日，東方雨虹在與上述多家房企的搖號中勝出，成交金額達40.135億元，溢價率15%，住宅樓面價約48900元/平方米。

該宗地起始價34.9億元，建控規(guī)模82061平方米，土地面積34192.126平方米，為R2二類居住用地，住宅用地容積率2.4、控高45米，銷售指導價78000元/平方米。

拿地兩天后，東方雨虹于2023年10月20日設立了虹豐置業(yè)作為該用地建設主體，注冊資本42億元，但其中已實際繳納注冊資本僅50萬元。

因而此次新公告中表示，交易的定價依據(jù)為：本次交易按照目標公司虹豐置業(yè)2023年10月31日賬面凈資產(chǎn)50萬元的95%作為最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，金額為47.50萬元。

交易完成后，虹豐置業(yè)合計42億元的注冊資本中，東方雨虹旗下虹曦置業(yè)按照5%持股比例，認繳出資額2.1億元；受讓方蘇州竹輝則按照95%持股比例，認繳出資額39.9億元。

公告還表示，本次交易除了將虹曦置業(yè)所持目標公司95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給蘇州竹輝外，還一并轉(zhuǎn)讓該等股權(quán)所包含的各種股東權(quán)益，該等股東權(quán)益指依附于轉(zhuǎn)讓股權(quán)的所有現(xiàn)時和潛在的權(quán)益，包括目標公司所擁有的全部動產(chǎn)和不動產(chǎn)、有形和無形資產(chǎn)。

很顯然，東方雨虹只是充當了“馬甲”作用，項目實際操盤方則是這次的接盤企業(yè)，而可以一次性出資達40億元的蘇州竹輝是什么來頭？

據(jù)觀點新媒體查詢，蘇州竹輝由菱華工程有限公司持有100%股權(quán)， 法定代表人為劉慧明，其余高管包括董事兼總經(jīng)理楊智宇、董事李濤、監(jiān)事戴超。

企查查則顯示，劉明慧當前擔任124家企業(yè)的法定代表人等職務，其中就包括中海發(fā)展（蘇州）有限公司、中海海嘉（威海）地產(chǎn)有限公司、中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司等，含有“中�！弊謽拥钠髽I(yè)約70家。

此外，楊智宇則在中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司任職董事兼總經(jīng)理，并顯示為中海集團高管；李濤則出任中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司、中海發(fā)展（蘇州）有限公司的董事，及中海地產(chǎn)（無錫）有限公司監(jiān)事；戴超同樣在中海旗下多家企業(yè)任職董事及監(jiān)事，顯示為中海集團及中海地產(chǎn)高管。

看起來，中�；蛟S正是東方雨虹40億元北京豐臺地塊的真正操盤方，出資額39.9億元。

公告還顯示，截至2023年9月30日，收購方蘇州竹輝資產(chǎn)總額66.29億元，負債總額為41.72億元，凈資產(chǎn)24.57億元，2023年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入147.47萬元，營業(yè)利潤534.14萬元，凈利潤422.05萬元（2023年前三季度數(shù)據(jù)未經(jīng)審計）。

另據(jù)觀點新媒體了解，早在2017年10月及2019年3月、4月，蘇州竹輝曾分別在蘇州連續(xù)拿下商住地，當時市場均表示這家公司實際代表中海地產(chǎn)進行拿地。

以2019年4月底成交的蘇園土掛（2019）02地塊為例，蘇州竹輝以總價35.64億元、溢價率37.67%競得該地塊，折合樓面價3.03萬元/平方米。次年地塊上所興建項目命名為“中海明耀華庭”。

合作新思路

東方雨虹拉來“合作方”的做法并不讓人意外，畢竟其拿地后就曾表示，公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，仍致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務領(lǐng)域。

而且結(jié)合其10月19日公告所言“擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務合作關(guān)系”，不難看出，其計劃中的“長期穩(wěn)定深度”合作的業(yè)務更多還是在建筑防水材料方面，拿地只是與“客戶”互幫互助的新手段。

作為國內(nèi)“防水一哥”，東方雨虹與房地產(chǎn)建筑商、開發(fā)商等都存在密集業(yè)務往來。

觀點新媒體查詢東方雨虹官網(wǎng)，早在2019年3月，該公司就表示相繼獲得碧桂園、鴻坤地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、中海地產(chǎn)、時代中國等供應商榮譽認可。同年6月，中海地產(chǎn)成立40周年以來召開的首次A級供應商大會，東方雨虹則獲授予“中海地產(chǎn)2018年度A級集采供應商”稱號。

因而從這個邏輯看，開發(fā)商在拿地時多了一個“馬甲”，而東方雨虹與客戶實現(xiàn)了深度捆綁�！氨敬谓灰子兄�于進一步提高公司資金和資源利用效率，有助于與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務合作關(guān)系�！睎|方雨虹這樣評價這次豐臺地塊的轉(zhuǎn)讓。

至于是否符合拿地資格，會不會被合作方“放鴿子”等風險，東方雨虹應該都有過充分的評判，否則它今年不會如此積極地出現(xiàn)在土拍市場上。

觀點新媒體此前報道顯示，今年6月以來，東方雨虹已經(jīng)數(shù)次出現(xiàn)在北京土拍市場中。

如今年6月1日開拍的北京順義新城19-69地塊、順義新城6001地塊，分別吸引45家、36家房企報名，這也是北京土拍歷史上為數(shù)不多超20家房企報名的盛況，東方雨虹就參與其中。

之后是6月14日，東方雨虹與海門海泰以聯(lián)合體的形式參與了海淀雙新村003-1地塊和004-1地塊爭奪，這2宗地塊也都屬于“當紅炸子雞”，報名企業(yè)及聯(lián)合體分別達30家、31家。

隨后，東方雨虹又與“綁定”的海門海泰參與了6月16日土拍，競爭經(jīng)開區(qū)亦莊新城X47R1地塊，該宗地報名企業(yè)數(shù)量達31家。

7月20日，東方雨虹參與了昌平沙河高教園區(qū)地塊的爭奪，該地塊吸引25家房企（聯(lián)合體）報名。

有相關(guān)統(tǒng)計顯示，上述6宗地塊起拍價共計約212.05億元，參拍地塊需支付的保證金總額達42.6億元。

而且東方雨虹為了保證項目不會砸在自己手中，其參與的意向地塊都有一個共同點，則是不愁賣，無論是地塊本身還是后期項目建成后的銷售階段。

據(jù)悉，是次出讓的豐臺地塊銷售指導價為7.8萬元/平方米，附近2.3公里的新盤森與天成，銷售指導價為8.3萬元/平方米，另一不遠處的項目建發(fā)璟院指導價為8.3萬元/平方米。相比之下，新成交地塊在價格上具有一定優(yōu)勢。

這似乎給東方雨虹的合作打開了新思路。

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