觀點(diǎn)網(wǎng) 華發(fā)又要合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目了。

12月1日晚間，華發(fā)股份發(fā)布公告稱(chēng)，參與開(kāi)發(fā)綠城此前拿下的南京市建鄴區(qū)綠博園2023G55地塊。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，這一項(xiàng)目是綠城旗下安徽綠城于10月?lián)u號(hào)競(jìng)得。近幾年，綠城已在有意提高項(xiàng)目權(quán)益占比，華發(fā)則不斷采取合作方式做大規(guī)模。前三季度，華發(fā)就已實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷(xiāo)售額1035.8億元，同比增長(zhǎng)41.99%。

于華發(fā)而言，項(xiàng)目合作是其常規(guī)操作。華發(fā)擅長(zhǎng)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，達(dá)到分擔(dān)資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)的目的，但同時(shí)也推高了少數(shù)股東權(quán)益。

華發(fā)綠城合作

公告顯示，華發(fā)股份全資子公司南京鏵宸與安徽綠城、杭州大家實(shí)業(yè)控股的北京穩(wěn)寧置業(yè)有限公司、宇誠(chéng)集團(tuán)簽訂了《關(guān)于南京市建鄴區(qū)綠博園2023G55地塊之合作協(xié)議》，約定共同開(kāi)發(fā)這一地塊。

該地塊規(guī)劃為住宅用地，東至螺絲橋大街，南至興隆大街，西至揚(yáng)子江大道，北至月安街，建設(shè)用地面積72145平方米，容積率2.2，規(guī)劃建筑面積158716平方米，起始總價(jià)60億元。

河西中綠博園G55地塊是今年南京第七批次土拍上競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地塊，共吸引了招商、保利、頤居、國(guó)貿(mào)、建發(fā)中海、綠城、越秀等眾多實(shí)力房企。

這一地塊經(jīng)過(guò)1分14秒、21輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)，此后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由安徽綠城搖中，成交總額69億元，成交樓面價(jià)43474元/平方米，溢價(jià)率15%。該地塊是今年的總價(jià)、單價(jià)地王，也成為南京歷史第二高價(jià)地。

根據(jù)合作協(xié)議，華發(fā)股份、安徽綠城、北京穩(wěn)寧置業(yè)、宇誠(chéng)集團(tuán)四家公司分別持有項(xiàng)目公司49%、41%、7%和3%。各方以“同股同投、共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益”的原則就目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)行合作。

觀點(diǎn)新媒體查詢，上述合作方中，北京穩(wěn)寧置業(yè)背后的股東主要包括杭州城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)（大家房產(chǎn)）、鼎信長(zhǎng)城；宇誠(chéng)集團(tuán)則是浙系本土房企，曾于今年8月3日搖號(hào)獲得北京大興區(qū)一宗宅地，由此實(shí)現(xiàn)首次進(jìn)入北京市場(chǎng)。

據(jù)悉，安徽綠城已于2023年11月14日注冊(cè)成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司初始注冊(cè)資本金為2,000萬(wàn)元，并持股100%。

在協(xié)議簽署后2個(gè)工作日內(nèi)，安徽綠城將持有的項(xiàng)目公司49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給南京鏵宸、將持有的項(xiàng)目公司7%股權(quán)質(zhì)押給北京穩(wěn)寧置業(yè)、將持有的項(xiàng)目公司3%股權(quán)質(zhì)押給宇誠(chéng)集團(tuán)。

安徽綠城前期投入合計(jì)約12億元。南京鏵宸、北京穩(wěn)寧置業(yè)、宇誠(chéng)集團(tuán)三方或其關(guān)聯(lián)方向項(xiàng)目公司按最終股權(quán)比例支付上述前期投入資金，項(xiàng)目公司將上述款項(xiàng)歸還予安徽綠城或其指定關(guān)聯(lián)公司。

各方定于2023年12月8日前按照最終股權(quán)比例向項(xiàng)目公司提供股東借款/借款共22.5億元用于支付第一期土地出讓金34.5億元（含已支付保證金12億元）；各方定于共同確認(rèn)的時(shí)間前按照最終股權(quán)比例共同向項(xiàng)目公司提供股東借款/借款共34.5億元用于支付剩余土地出讓金，并支付契稅。

從架構(gòu)上看，華發(fā)占據(jù)主要地位，享有項(xiàng)目公司股東會(huì)51%表決權(quán)，提名4名董事，董事長(zhǎng)由乙方提名的董事?lián)�任。�?xiàng)目公司日常經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行董事會(huì)授權(quán)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理則由綠城方委派，華發(fā)方委派一名聯(lián)席總經(jīng)理，總經(jīng)理和聯(lián)席總經(jīng)理職權(quán)相同，聯(lián)審聯(lián)簽，在董事會(huì)授權(quán)下負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)管理工作并作出決策。

合作開(kāi)發(fā)兩面性

綠城今年運(yùn)氣不錯(cuò)，搖號(hào)獲得了幾宗熱門(mén)地塊。華發(fā)通過(guò)合作的方式也能夠參與到這一項(xiàng)目當(dāng)中。

觀點(diǎn)新媒體了解到，綠城之外，華發(fā)在南京的合作方還包括華潤(rùn)、招商、美的置業(yè)、金隅等多家房企。

自2017年首次進(jìn)駐南京以來(lái)，華發(fā)已在南京打造“都會(huì)四季”“紫京四季”等15個(gè)樓盤(pán)。近期“華發(fā)·四季雅筑”“紫京四季”“紫麒府”“萬(wàn)象天地”均在熱銷(xiāo)。

房企間的合作并不稀奇，對(duì)于高價(jià)地塊，不少企業(yè)慣常采取合作模式開(kāi)發(fā)，一方面是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，另一方面是各取所長(zhǎng)。

對(duì)于這次合作，華發(fā)方面表示，合作有利于充分發(fā)揮合作各方的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目收益率，有利于公司進(jìn)一步拓展南京市場(chǎng)，擴(kuò)大公司品牌影響力，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

綠城在行業(yè)以品質(zhì)著稱(chēng)，與其合作確實(shí)能夠保證品牌溢價(jià)能力，進(jìn)而達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作共贏的目的。當(dāng)然，合作項(xiàng)目也容易由于溝通不暢，產(chǎn)生成本增加等問(wèn)題。

觀點(diǎn)新媒體了解到，從布局上看，綠城和華發(fā)較為一致。今年，綠城還是聚焦于一二線城市核心板塊，錨定北京、上海、深圳、杭州、西安、寧波、蘇州等城市；此外，亦在嘉興、紹興等三四線城市布局。

華發(fā)拿地策略也是聚焦核心城市，主營(yíng)業(yè)務(wù)聚焦于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域以及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等核心城市群，其中珠海為公司戰(zhàn)略大本營(yíng)，北京、上海、廣州、深圳、武漢、南京、杭州、成都、西安、重慶、蘇州、昆明等一線城市及重點(diǎn)二線城市為公司戰(zhàn)略發(fā)展城市。

2023年1-9月，華發(fā)股份新增土地項(xiàng)目16項(xiàng)，均位于上海、深圳、成都、杭州、南京等核心一二線城市及大本營(yíng)珠海。

并且，合作開(kāi)發(fā)還有一個(gè)明顯的好處，就是能夠增加企業(yè)的全口徑銷(xiāo)售金額。華發(fā)這幾年的銷(xiāo)售擴(kuò)張也離不開(kāi)合作開(kāi)發(fā)模式。

前三季度，華發(fā)就實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷(xiāo)售額1035.8億元，同比增長(zhǎng)41.99%；銷(xiāo)售面積325.9萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)29.02%，成為房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中少數(shù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企之一。

銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)，華發(fā)股份卻面臨“增收不增利”困境。經(jīng)調(diào)整后，前三季度，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入157.73億元，同比增長(zhǎng)95.31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約2.75億元，同比下降4.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約2.48億元，同比下降2.03%。

這并不稀奇，華發(fā)已面臨這一窘境良久。此前的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，華發(fā)股份曾表示，主要是受項(xiàng)目權(quán)益比例下降影響。觀點(diǎn)新媒體梳理發(fā)現(xiàn)，合作開(kāi)發(fā)模式能夠分?jǐn)傎Y金壓力及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但也讓少數(shù)股東權(quán)益長(zhǎng)期處于高水平。

從2017年開(kāi)始，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益就在激增，隨著少數(shù)股東權(quán)益比重的增加，其對(duì)凈利潤(rùn)的影響程度也逐漸加大。

截至2022年末，華發(fā)少數(shù)股東權(quán)益為897億元，較2021年末激增146億元，少數(shù)股東權(quán)益占比由78.3%攀升至82%。至2023年中期，華發(fā)少數(shù)股東權(quán)益為971.83億元，占比升至84%。

監(jiān)管部門(mén)于2022年曾提出這一質(zhì)疑，華發(fā)股份回復(fù)，合作項(xiàng)目股東資本金投入增加，是公司少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)的最主要原因。

華發(fā)解釋了房企聯(lián)合競(jìng)標(biāo)的必要性：近年來(lái)，各地土地一級(jí)招拍掛市場(chǎng)需對(duì)報(bào)名主體進(jìn)行評(píng)分，要求競(jìng)自持、競(jìng)配建、搖號(hào)中簽等，競(jìng)買(mǎi)規(guī)則層出且多變，房企聯(lián)合競(jìng)標(biāo)，可以避免非理性競(jìng)爭(zhēng)，獲取溢價(jià)合理的土地。

同時(shí)，在集中供地的背景下參與熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍需要的資金量極大，合作拿地也可以分?jǐn)倻p輕投資資金壓力，在行業(yè)整體資金趨緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)合作開(kāi)發(fā)已成趨勢(shì)。

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