11月初，昆明市終于取消了已實行5年之久的限購和限售政策，雖然云南房網(wǎng)對昆明半真半假的限購政策一直覺得形式大于意義，而且取消的時機太晚，連對市場的心理暗示作用都不大，但上個月有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時仍認(rèn)為，市場有望短暫回暖。
轉(zhuǎn)眼之間，昆明“雙限“取消已經(jīng)一個多月了，房企盼望中的回暖并沒有到來，克爾瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上月昆明主城新建住宅的成交面積僅有23.99萬平方米，不僅比10月份有14%的巨大降幅，而且創(chuàng)下了今年第二低的月銷售紀(jì)錄，僅比今年受春節(jié)影響的1月份成交面積略高。
雖然成交均價倒是略微上漲了一點，但這主要是因為幾個價格比較低的老項目完成了集中備案，不再拖累大盤，而不是昆明在售新盤有什么漲價舉動。
限售解禁后，海東俊園等滇池湖濱樓盤開發(fā)大量進(jìn)入二手房市場
進(jìn)入12月后，雖然憑借眾安白馬御府的歷史銷售集中備案，讓第一周的成交量有所放大，但到了第二周就迅速回落，周成交只有4.67萬平米，和11月相比并無起色。對此，克爾瑞也總結(jié)說，預(yù)計“12月成交‘翹尾’，但幅度有限”。
其實這樣的結(jié)果也在預(yù)料當(dāng)中，當(dāng)初昆明出臺限購政策就是迫不得已，限購條件也放得很寬，對降低當(dāng)年的樓市“高燒”作用本就有限，如今取消限購，自然也不會有多大的反向效果。這個道理實際上也不難理解，就像是一根彈簧，你當(dāng)初壓制有多厲害，取消壓制后的反彈就有多可觀。相反，如果當(dāng)初的壓制就是意思意思，解壓后也就不可能有多少反彈。
然而，昆明限購取消對樓市的刺激作用雖然沒多大，取消限售對二手房市場的沖擊卻實實在在地發(fā)生了。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月國內(nèi)70城房價指數(shù)顯示，上個月昆明二手房房價繼續(xù)下降，環(huán)比降幅達(dá)到1%，在全國名列名列前茅。而上月昆明新房的價格其實略有上漲。
之所以如此，是因為上月昆明二手房掛牌量猛增5%，總量達(dá)到41401套，是下半年掛牌量最高的一個月。而11月更是當(dāng)月新增掛牌量5380套，不僅是今年新增掛牌最多的一個月，也創(chuàng)下了昆明二手房新增掛牌量的月度歷史紀(jì)錄。
對此，克爾瑞認(rèn)為主要是由于限售政策放開，二手房東出貨加速，次新房掛牌量明顯增加帶動。從具體樓盤看，上個月新增掛牌銷售二手房的滇池俊府、海東俊園、金科江湖海等樓盤，都是原來限售區(qū)域的項目。
昆明過去一年二手房新增掛牌月度走勢（克爾瑞數(shù)據(jù)）
其實昆明在2017年和2018年分別公布過一次限售政策，2017年的限售僅限于呈貢新城，限售時間也比較短（取證后2年內(nèi)）。2018年則將限售區(qū)域擴大到二環(huán)內(nèi)，以及廣福路以南到滇池之間的范圍，限售期限也增加到3年（以取證時間為準(zhǔn)）。
昆明限售區(qū)域示意圖
昆明限售區(qū)域的二手房除呈貢新城外，其他都在滇池湖濱地帶，絕大多數(shù)觀滇項目都包括其中，房價相對較高，解除限售后雖然掛牌數(shù)量大增，但掛牌價其實并不低，像海東俊園的套均價高達(dá)667萬，可是即便新增眾多高價二手房，由于昆明二手房賣盤增長更加迅速，而需求方面觀望情緒濃厚，導(dǎo)致成交價仍在進(jìn)一步降低。
從昆明二手房成交價格變化趨勢看，進(jìn)入今年下半年后成交均價就穩(wěn)定地處于萬元線以下，隨著限售政策取消，二手房價格還承受進(jìn)一步下滑的壓力。
有關(guān)昆明二手房均價跌破萬元的現(xiàn)象，云南房網(wǎng)兩個月前已經(jīng)有過報道，有人質(zhì)疑說現(xiàn)在二手房的成交價有水分，因為有許多繼承過戶的房產(chǎn)刻意做低成交價，但這種情況在過去也同樣存在，并不是今年才出現(xiàn)。
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