觀點(diǎn)網(wǎng) 在沒有健全的政策出臺之前，城市更新改造像是一場需要超長待機(jī)的游戲，各方“玩家”互博，力求自己的蛋糕是最大的。

12月18日，南山區(qū)南頭街道南苑新村項(xiàng)目行政征收辦公室正式揭牌，意味著這個(gè)深圳核心地段的舊改項(xiàng)目獲得實(shí)質(zhì)推進(jìn)，業(yè)主回家終于迎來“倒計(jì)時(shí)”。

觀點(diǎn)新媒體了解到，南苑新村舊改項(xiàng)目自2010年立項(xiàng)以來，如今已等待了13載有余，其作為鵬城早期推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目，進(jìn)展過程與同期項(xiàng)目一樣，需要不斷破關(guān)。

十三年等待

說到深圳南山，最先想起的要么是招財(cái)進(jìn)寶的粵海街道、要么便是星羅密布的寫字樓以及內(nèi)地最“豪”的深圳灣一號。

但在鱗次櫛比的高樓背面，南苑新村猶如錦衣身上的一塊“補(bǔ)丁”，殘磚碎瓦的現(xiàn)狀與周圍林立的樓宇形成極大反差。

經(jīng)查閱，該舊改項(xiàng)目位于南山區(qū)南頭街道，臨近地鐵1號線桃園站。小區(qū)前身是由深圳南山金城地產(chǎn)于1983年開發(fā)建設(shè)而成，共49棟樓，1310戶居民，建筑群的整體面貌為6層高的住宅，并帶有少量的商配。

據(jù)悉，南苑新村舊改早期是由深圳金暉地產(chǎn)進(jìn)行申報(bào)，獲得了項(xiàng)目立項(xiàng)批示，并與木頭龍、海濤花園、金鉆豪園、鶴塘小區(qū)等項(xiàng)目一同被列為《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃，系深圳城市更新首批8個(gè)舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目。

金暉地產(chǎn)是萬科與金暉集團(tuán)合資成立的公司，萬科持有80%股權(quán)。隨后，萬科全面收購了金暉集團(tuán)手中剩余的金暉地產(chǎn)20%股份，從而完全擁有了南苑新村舊改項(xiàng)目所有權(quán)。

光從“入列”到“專規(guī)”落地，項(xiàng)目就用了9年時(shí)間。

2019年7月，南苑新村的簽約進(jìn)度超過95%，并在同月深圳市規(guī)土局南山管理局公布了南苑新村城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃（草案），專規(guī)的公示意味著項(xiàng)目將邁入實(shí)際建設(shè)階段。

但專規(guī)落地并未實(shí)際推動項(xiàng)目的進(jìn)程，反而因?yàn)橹T如簽約受阻、“釘子戶”、信訪等種種問題導(dǎo)致進(jìn)展遲緩，使得整個(gè)項(xiàng)目超長待機(jī)，一等便是13年。

廣東省三舊改造協(xié)會副會長、深圳合一城市更新集團(tuán)董事長羅宇指出,南苑新村城市更新項(xiàng)目核心難點(diǎn)還是在于老舊小區(qū)的拆遷難。

“深圳作為移民城市，與同樣搬遷戶數(shù)量眾多的城中村不同的是，老舊小區(qū)居民群體形成的是陌生人社會，達(dá)成“雙百”的難度是各大城市更新類型中最難的。”

觀點(diǎn)新媒體了解到，在城市更新條例未出臺的很長一段時(shí)間里，深圳舊改項(xiàng)目一直設(shè)定了較高的拆遷標(biāo)準(zhǔn)條件，要求簽約面積與簽約人數(shù)占比都達(dá)到100%才能進(jìn)行。

因此，大部分項(xiàng)目無法進(jìn)入實(shí)際操盤環(huán)節(jié)，停留在周而復(fù)始的簽約談判之中。同時(shí)，這也變成少數(shù)“留守戶”有了議價(jià)的空間。

特別是簽約面積與人數(shù)的“雙百”要求，已經(jīng)成為南苑新村、木頭龍、蔡屋圍等城市更新項(xiàng)目能否順利實(shí)施的共同難題。

在實(shí)際操作中，由于利益訴求多樣化，要想獲得100%業(yè)主同意的補(bǔ)償安置方案十分困難，往往導(dǎo)致開發(fā)商與拆遷戶之間多次反復(fù)談判，那些最后的“留守戶”們會提出越來越高的要價(jià)，使得局勢陷入僵持。

這場舊改蛋糕的“博弈”，隨著2021年3月全國首個(gè)城市更新立法《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》的正式實(shí)施而終結(jié)。

該條例打破了以往的“雙百條例”，引入了“個(gè)別征收+行政訴訟”制度。也就是說，拆遷不再要求100%業(yè)主同意，只要滿足“單95%”即可進(jìn)入行政調(diào)解；在達(dá)到“雙95%”時(shí)，遵循先協(xié)商、后行政調(diào)解的根本原則后，可進(jìn)行行政征收。

對于“單95%”的指標(biāo)，南苑新村舊改早在2021年9月就曾披露過簽約率已達(dá)到98%。然而，由于彼時(shí)條例還處于摸索階段，無法立即應(yīng)用于該項(xiàng)目。

此外，條例還對大額“索賠”要求進(jìn)行了限制，擬通過市場化、行政調(diào)解的方式降低部分簽約困難戶對改造的期望，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自主簽約。對于達(dá)到拆遷條件但調(diào)解失敗的項(xiàng)目，將面臨行政征收的措施。

12月15日，深圳南山土規(guī)局發(fā)布了《深圳市南山區(qū)南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示》，宣告南苑新村的舊改進(jìn)入行政征收階段。這也意味著，即使政府介入調(diào)解，“留守戶”們?nèi)匀粵]有放棄爭取更大的改造回報(bào)。

羅宇向觀點(diǎn)新媒體補(bǔ)充道：“雖然深圳通過全國首部地方城市更新條例建立了零星征收模式，但從實(shí)踐中來看，從征收程序啟動到實(shí)際完成依然需要一年左右，這還不含征收引發(fā)的行政復(fù)議或行政訴訟程序�！�

在他看來，南苑新村舊改雖然正式進(jìn)入征收，但不意味著就進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的重建階段。行政調(diào)解作為行政征收的前置程序之一，在開發(fā)商與業(yè)主拆遷談判僵持不下的情況下，以政府的公信力背景以及作為城市更新政策法規(guī)制定者的角色介入，有助于引導(dǎo)乃至促進(jìn)雙方達(dá)成簽約。

轉(zhuǎn)向長三角

萬科自2006年開始參與全國范圍內(nèi)的城市更新項(xiàng)目，其中僅在南方區(qū)域就擁有77個(gè)舊改項(xiàng)目。然而，這些本應(yīng)成為第二增長點(diǎn)的舊改項(xiàng)目，面臨著復(fù)雜而棘手的問題。

萬科深圳南苑新村項(xiàng)目的超長待機(jī)，只是舊改難局的一個(gè)縮影。

背后考驗(yàn)的是舊改操盤方運(yùn)營水平、融資能力、現(xiàn)金流管理等內(nèi)功，不僅要處理項(xiàng)目前期孵化的各自因素，還要面對獲批入列、專項(xiàng)專規(guī)、國土證件的漫長期限，更需要投入大量的資金進(jìn)行沉淀以及與“原住民”簽約。

所有這些因素都導(dǎo)致了舊改項(xiàng)目資金回籠的難題，因此也難怪深鐵大股東幫助萬科，首要解放的就是來自舊改板塊的壓力。

但好的一面是，萬科南方大部分舊改資源集中在深圳，且深圳已經(jīng)逐步建立較為完善的舊改法規(guī)體系，因此該司在鵬城的舊改進(jìn)度整體相對通暢。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，萬科集團(tuán)在深已儲備城市更新項(xiàng)目超三十個(gè)，接近南方區(qū)域總數(shù)的一半。這其中，已經(jīng)獲批入列的計(jì)劃項(xiàng)目二十余個(gè)，主要集中在南山、寶安、光明、龍崗、龍華等區(qū)。

中期數(shù)據(jù)顯示，萬科于深圳在建的9個(gè)項(xiàng)目中，有5個(gè)來自舊改孵化。同時(shí)，預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目還包括福田工改項(xiàng)目——深圳三星工業(yè)區(qū)項(xiàng)目一期和二期。

近年來，萬科為規(guī)避深圳土地市場的競爭鋒芒，基本“不樂意”從土地市場中分一杯羹，專心激活在手的舊改項(xiàng)目。以今年入市項(xiàng)目為例，除了合作項(xiàng)目以外，就是來自龍崗龍埔片區(qū)舊改轉(zhuǎn)化。

今年1-11月，萬科仍未在深圳公開土地市場中獲得土地儲備，今年對大灣區(qū)的投資主要圍繞東莞開展，也以舊改項(xiàng)目為主。該司已累計(jì)在大灣區(qū)新開項(xiàng)目7宗，其中東莞4宗、廣佛中各一宗。

觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)得出，截至目前，萬科今年已累計(jì)獲取新項(xiàng)目38個(gè)，均位于一二線城市，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積329.2萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約503.8億元，平均權(quán)益比例60.89%。

投資區(qū)位主要集中在長三角區(qū)域，已經(jīng)累計(jì)新增項(xiàng)目18個(gè)，城市以上海、杭州為主，輻射合肥、昆山、南京、寧波、蘇州，對應(yīng)權(quán)益計(jì)容建面128萬平方米；其次為中部及西南區(qū)域，權(quán)益計(jì)容建面109萬平方米。

不難看出，萬科今年的投資策略與眾企業(yè)保持一直，聚焦于一二線的高能級城市，拿地金額占比95.6%。

值得一提的是，隨著近期京滬樓市政策優(yōu)化，京滬市場預(yù)期好轉(zhuǎn)或有望對銷售提振形成一定支撐。

此外，根據(jù)最新的萬科經(jīng)營簡報(bào)情況來看，銷售端相較去年繼續(xù)保持承壓態(tài)勢，且短期內(nèi)的階段性承壓仍無法避免。

1-11月，該司已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2209.2萬平方米，合同銷售金額3431.4億元，不及去年同期水平，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年下滑5.7%、9.0%。

以往房企在年終均開啟業(yè)績“沖刺”，單從11月的情況來看，萬科年終搶收初顯成效，實(shí)現(xiàn)單月銷售金額增速同比轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額307.0億元，按年微增0.9%。

據(jù)悉，“雙十一”期間，萬科多城項(xiàng)目開啟購房優(yōu)惠政策，具體營銷活動涉及“無理由退定”、購房送金條、車位減免、直降優(yōu)惠。其中，深圳萬科未來之光項(xiàng)目也在今年三季度，推出部分樓棟、房源的特價(jià)項(xiàng)目，單房優(yōu)惠幅度在60萬上下。

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