觀點網 萬科率先披露了2023年銷售情況。
根據1月2日傍晚萬科公告，公司于2023年累計合同銷售金額為3761.2億元，同比下滑9.8%；累計合同銷售面積達2466.0萬平方米，同比下滑6.24%；銷售均價為1.53萬元/平米。
2023年12月，萬科錄得合同銷售金額為329.8億元，同比減少17%；合同銷售面積為256.7萬平方米，同比下滑10.49%。所以，12月萬科的銷售均價約為1.28萬元/平米。
在土地投資上，12月萬科并未披露新增土地，全年累計新增40個開發(fā)項目，累計拿地建筑面積約569萬萬平米，投資聚焦于上海、杭州等高能級城市，一二線城市拿地金額占比高。
銷售承壓
銷售下行是房企2023年面臨的共同難題。觀點指數(shù)披露的2023銷售表現(xiàn)報告指出，全年前100房企累計實現(xiàn)權益銷售金額40149億元，同比下降20%。盡管今年房地產銷售規(guī)模同比下降，但頭部企業(yè)業(yè)績相對穩(wěn)定。
12月是全年萬科銷售均價最低的月份，此前即便是7月銷售均價仍為1.3萬元/平米�？v觀萬科全年銷售情況，月銷售均值為314.43億元，最高點是3月的426.3億元，最低是7月的220.4億元。
七八月拖累萬科全年銷售。其中七月銷售220.4億元，同比下滑34.58%，面積同比下滑21.48%；八月銷售226.1億元，同比下滑26.97%，面積同比下滑22.26%，銷售情況于九月開始有所好轉，在“金九銀十”窗口期逐漸發(fā)力，銷售數(shù)據明顯改善，均保持300億以上規(guī)模。
2023銷售市場下行是一切的根源，這令房企資金鏈上捉襟見愁，萬科也備感市場審視的壓力。
從現(xiàn)金角度觀察，三季度末萬科貨幣資金1037億元，扣除預售監(jiān)管資金后為600億元，如若銷售和融資難以覆蓋支出，萬科在手資金將被快速消耗。
曾有一位投資者稱，據他測算，萬科每月的銷售紅線大概在350-360億元，才能覆蓋各項支出。
11月27日，評級機構穆迪宣布，將萬科的發(fā)行人評級從「Baa1」下調至「Baa3」，并將全資子公司萬科置業(yè)(香港)所發(fā)行的中期票據及優(yōu)先無擔保債券評級一并下調。
還是因為弱于預期的銷售，穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，評級下調反映萬科合約銷售疲軟，今年首十個月表現(xiàn)跑輸大市，預計公司的信貸指標及流動性緩沖將在未來12至18個月內減弱，預測調整后債務對EBITDA比率將提升到4.5至5倍，息稅前利潤對借貸利息覆蓋比率則預料下降到4至4.5倍。
穆迪預測萬科今明兩年合約銷售額將按年下跌10%，歸因于消費者信心疲軟，公司主要是在一線城市發(fā)展，因此較受影響。
流動性保衛(wèi)
流動性方面，穆迪預計，截至2023年9月30日，萬科企業(yè)擁有的1010億元無限制現(xiàn)金及其預計的運營現(xiàn)金流將滿足未來12-18個月承諾的土地支付和再融資需求。
然而，因為其運營現(xiàn)金流不斷減少，獲得長期無抵押融資渠道的不確定性，以及同期大規(guī)模再融資需求（包括總計約100億元人民幣的境外債券和93億元人民幣的境內債券，這些債券將于2024年到期或可回售），其流動性緩沖可能會降低。
萬科流動性確實備受關注。體現(xiàn)在資本市場上，萬科股債于10月承受拋壓，出現(xiàn)較大波動，引發(fā)外界對企業(yè)經營安全的憂慮。
為安撫市場情緒，萬科于11月6日下午緊急召開超過150家金融機構、資金方參加的會議。除了郁亮等坐鎮(zhèn)，還得到大股東深圳國資委主要領導“站臺”。
會上，深圳國資委、深鐵“力挺”萬科，稱其具備足夠的安全性，并表明如有需要或遭遇極端情況，深圳國資委可以通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對。
觀點新媒體獲悉，對萬科的實質性支持涵蓋5個方面，包括通過受讓、合作開發(fā)等方式，加快萬科大型城市更新項目開發(fā)建設；提高萬科持有各類投資性房地產的流動性；配合萬科優(yōu)化長期股權投資結構；積極協(xié)調國資機構認購萬科債券；積極協(xié)調金融機構加大萬科融資力度。
會議結束后不久，萬科宣布，大股東深鐵決定承接萬科在深圳的一部分城市更新項目，為萬科注入超過100億元的流動資金。市場期盼深鐵的支援將為萬科注入流動性，但目前，這一支持卻仍未有兌現(xiàn)。
不過，作為混改企業(yè)，在國資股東的支持下，萬科的融資渠道較為暢通，銀行端資源依然通暢，前9個月新增發(fā)行100億元公司債。
萬科緊抓政策融資窗口，于年初港股配股募資39.15億港元，今年2月更是披露A股定增計劃，擬通過定增募資不超過150億元，募集資金凈額用于補充流動資金以及11個地產項目。
不過，由于股價處于低位，有機構投資人對于在低位增發(fā)表示擔憂，出于對現(xiàn)有股東的權益保障，萬科于8月公告終止A股定增計劃。
除此之外，萬科還持有大量經營性資產。
10 月 26 日，中金印力消費類基礎設施 REITs 在深交所發(fā)布招募說明書，并于11月獲證監(jiān)會準予注冊的批復，成為首批公開發(fā)行的消費類基礎設施公募 REITs 之一，萬科能夠借此回籠一筆資金。
因印力并未并表，對上市公司負債表改善作用較小，但能夠幫助萬科打通商業(yè)業(yè)務退出路徑，推動從開發(fā)商到不動產商的轉變。
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