昨日，克爾瑞公布了2023年昆明房地產(chǎn)項目銷售榜，華發(fā)書香云海有驚無險地蟬聯(lián)年度銷冠；臨近收官的萬科城后程發(fā)力，奪得亞軍；最后一個月銷售放緩的筑友雙河灣，僅落后萬科城500萬，屈居第三。排名前三的樓盤與2022年完全一樣。
2023年昆明房地產(chǎn)項目銷售排行榜（克爾瑞數(shù)據(jù)、圖表）
但在去年的樓盤銷售榜上，最令人意外的既不是書香云海連續(xù)兩年奪冠，也不是萬科3盤進入TOP10，而是高端改善型樓盤的集體爆發(fā)——在TOP10項目中，有一半屬于高端改善型樓盤，萬科的三個樓盤雖然整盤定位并非高端豪宅，但現(xiàn)時售價都超過1.6萬/平米，比昆明新房均價高了差不多3000元/平米，也可以歸入高價高端項目。
即便是在排名前20的項目當(dāng)中，高端改善型樓盤也不少，像美的北京路9號、錦粼天序、中海匯德里、建投朝朝暮暮以及招商公園大道的定價都不低。
在TOP20樓盤中，定價在2萬左右（包括2萬以上）的項目有8個，總銷售額接近80億，占TOP20銷售額的差不多40%，而在TOP10項目中，占比甚至高達46%。排名前十的樓盤當(dāng)中，現(xiàn)時均價在1.5萬以下的只有兩個項目——書香云海和筑友雙河灣，但它們的銷售均價也高于昆明新房均價，比昆明新房中位數(shù)售價更是高得多。
山海灣8號等高端改善型樓盤成為市場銷售主力
和歷史數(shù)據(jù)相比，去年昆明新房銷售高端化的趨勢非常明顯。比如在2022年的銷售TOP10樓盤中，還有滇池晴翠這種低于昆明新房均價的項目，2萬級項目也只有4個。
在2021年的銷售金額TOP10樓盤中，2萬級樓盤只有3個，排名前三的俊發(fā)城、俊發(fā)彩云城、俊發(fā)觀云海都是價格比較低的項目。
2020年昆明銷售金額排名前十的樓盤中，2萬級項目只有山海灣8號一個，賣得好的樓盤基本是平價項目，比如俊發(fā)彩云城、俊發(fā)城、萬科城等。
對照昆明以往的新房銷售格局，可以毫不夸張地說，2023年是有錢人撐住了昆明樓市，高端改善型樓盤成為市場銷售主力，也因此撐住了昆明房價。這也就能理解，為什么昆明新房銷售均價基本穩(wěn)定在1.3萬以上，但瑋房研究院的數(shù)據(jù)卻顯示，昆明的房價中位數(shù)只有11302元。原因就在于數(shù)量并不算多，但價格比較高的高端項目拉高了銷售均價，而大量房價低于1.1萬/平米的新房，成為市場水面下被忽略的部分。
為什么經(jīng)濟不景氣，市場消費不旺，房地產(chǎn)市場下行，昆明高端改善型樓盤的銷售卻沒有受到太大影響呢？一個高端項目的銷售負(fù)責(zé)人一語道破天機：“并不是高端項目不受影響，而是普通樓盤銷售下滑得太厲害了。相對來說，有錢人雖然收入也在減少，但買房的錢還是拿得出來的。”
這種狀況和去年中國內(nèi)地市場奢侈品的銷售狀況非常類似，據(jù)多個奢侈品牌透露，去年其在中國內(nèi)地的銷售額仍舊有較大增長，而且價格還有上漲。
除此以外，房地產(chǎn)市場下行，房價走低，房產(chǎn)不再保值增值，反倒在一定程度上刺激了改善性購房行為，因為有些以舊換新的購房者，原來由于房價不斷上漲而手上的舊房也在增值，所以并不急于換房，可是如今房價持續(xù)下跌，賣舊房越來越難，越來越不好出手，許多人擔(dān)心以后舊房不好賣而且價格還要降低，并且擔(dān)心房產(chǎn)稅的影響，不得不提前了以舊換新的計劃。
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