昆明房地產(chǎn)市場進入拉鋸戰(zhàn)已經(jīng)有一段時間了。
首先是銷售量，自去年下半年月成交面積跌破30萬平方米以后，就一直徘徊在25萬平方米左右，既無法因為救市力度越來越大而成交放大，也沒有因為市場上悲觀情緒蔓延而進一步下跌。
其次是房價，過去幾個月昆明新建住宅的成交均價一直在1.3萬-1.4萬之間波動，向上突破無力，下跌卻也遇到很強支撐。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，盡管去年5月到10月昆明房價指數(shù)連續(xù)下跌5個月，但總體幅度并不大，而且11月又來了一波反彈。
瑋房研究院發(fā)布的最近數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月15日，昆明新房中位數(shù)價格仍有11302元/平米，并沒有大幅度下降。
大華翠湖映最高售價達到5萬/平
人們對市場的感受，最直觀的指標是房價，這幾個月沿海城市的房地產(chǎn)市場給人的感覺是水深火熱，房價大幅度下跌，連北京、上海都跌了，深圳有的項目在去年下半年，房價從4.4萬跌到3.3萬，相當于打了75折，這種情形去年在昆明并沒有發(fā)生。
去年昆明房價雖然也有下跌，但幅度比較小，跌幅甚至還不如2022年，與國內(nèi)絕大多數(shù)城市形成鮮明對比。
和新房相比，昆明的二手房價格倒是下跌較多，年末的成交均價和年初相比，跌幅大概有20%，遠遠超過新房，二手房和新房的價差也擴大到了差不多30%。但二手房的成交均價在去年下半年也基本保持平穩(wěn)狀態(tài)，維持在9000到10000之間。
二手房的市場敏感度要超過新房，這兩年人們對房地產(chǎn)的悲觀認識，很大程度上也來自大幅下跌的二手房，有些城市的二手房價在一年之內(nèi)腰斬，對市場情緒的影響非常大，比如這段時間全國聞名的東莞某項目，原價600的房產(chǎn)折價280萬還賣不出去，昆明很少有如此極端的例子。
克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，雖然昆明二手房去年降價幅度比新房要大，但去年下半年的成交價也基本穩(wěn)定在9000多，下降速度大大放緩。在新房價格橫盤在1.3萬以上的情況下，昆明二手房劇降的可能性并不大。
昆明房地產(chǎn)市場為什么銷量和價格都出現(xiàn)拉鋸狀態(tài)？
首先是昆明新房供應出現(xiàn)斷崖式下跌。2022年昆明新房過規(guī)面積從上一年到1755萬平方米，暴跌到523.5萬平方米，銳減三分之二。去年過規(guī)面積進一步下降，頂多有500萬平方米，還不到2018年的八分之一。
由于開發(fā)量劇降，所以去年雖然新房銷售量已經(jīng)大幅度縮水，但昆明的商品房庫存面積仍然從2022年11月的1756萬平方米，下降到去年11月份1516萬平方米，一年少了240萬平方米。其中住宅庫存下降了140萬平方米。
過去一年昆明商品房庫存變化（克爾瑞數(shù)據(jù)）
而在需求方面，除了昆明作為500萬人口量級的特大城市無論如何不會消失的剛性需求外，去年改善型換房需求獲得很大支撐，因為以后房地產(chǎn)市場的長期趨勢是換房頻率大幅度下降，換房周期拉長，換房成本增加，所以許多有改善需求的人群趁房價下跌，開始集中換房，由此帶來的另一個變化是昆明的二手房掛牌量創(chuàng)造歷史紀錄。
這種換房需求還體現(xiàn)在隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展放緩，人口老齡化，不同城市的發(fā)展前景出現(xiàn)比較大的分化，三四線城市、部分北方城市出現(xiàn)人口加速外流、經(jīng)濟失速的情形，這些城市有多套房產(chǎn)的人正在加快拋出手上多余的當?shù)胤慨a(chǎn)，置換為熱點城市和宜居城市的房產(chǎn)，甚至開始考慮遷移到大城市和類似昆明一樣的養(yǎng)老友好型城市。去年，云南州市和省外客戶在昆明購房的比例又開始上升。
然而，盡管昆明的新房開發(fā)量仍在下滑，又有相對穩(wěn)定的需求支撐，去年持續(xù)大半年的市場拉鋸戰(zhàn)是不是仍能維持，關(guān)鍵還是看今年的經(jīng)濟形勢。
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