2023年是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的一年，昆明也不例外，從近期克爾瑞發(fā)布的企業(yè)銷售榜和樓盤銷售榜來(lái)看，新房總體銷量比起2022年又有下降，房?jī)r(jià)也繼續(xù)走低，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心都不是很足。
但在低迷的市場(chǎng)上，仍然不乏市場(chǎng)亮點(diǎn)，比如萬(wàn)科在沒(méi)有增加新項(xiàng)目，在售樓盤基本接近開(kāi)發(fā)尾聲的情況下，全年銷售額仍舊達(dá)到近46億元，首次登上昆明房企銷售冠軍寶座。更難得的是，萬(wàn)科在昆明僅有4個(gè)在售項(xiàng)目，居然有3個(gè)進(jìn)入TOP10。
萬(wàn)科公園城市實(shí)拍圖
而去年為數(shù)不多的幾個(gè)上市新盤，有幾個(gè)的表現(xiàn)也令人刮目相看，比如海榮·滇池瀾庭、大華翠湖映、能建未來(lái)城、山海灣·金瀾錦翠和保利天珺等，首開(kāi)成績(jī)都算不錯(cuò)。其中海榮·滇池瀾庭和能建未來(lái)城還是房企入昆首作，表現(xiàn)頗為亮眼。
新盤總體超過(guò)老項(xiàng)目，4盤有驚喜
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房企資金吃緊，不愿增加土地儲(chǔ)備，所以去年昆明新上市的項(xiàng)目明顯少于往年，全年新開(kāi)盤項(xiàng)目只有11個(gè)，分別是央璽春風(fēng)、大華翠湖映、海榮·滇池瀾庭、能建未來(lái)城、山海灣·金瀾錦翠、保利天珺、富康城紫悅府、龍湖青云賦、龍湖學(xué)宸府、中鐵時(shí)代央著、春城華府等。
不過(guò)，這11個(gè)新盤中，龍湖青云賦、龍湖學(xué)宸府、中鐵時(shí)代央著原本都是早就上市的老項(xiàng)目的其中一個(gè)地塊，如果不是原來(lái)的樓盤停工爛尾，不會(huì)有這幾個(gè)新盤。還有富康城紫悅府，則是亮相3年的樓盤，因故今年才開(kāi)盤發(fā)售。如果不算這4個(gè)項(xiàng)目，去年真正的純新盤其實(shí)就只有7個(gè)，算下來(lái)平均接近兩個(gè)月才能有一個(gè)新盤上市。
而真正去年拿地，去年上市銷售的項(xiàng)目只有兩個(gè)——建投春城華府和海榮滇池瀾庭。兩個(gè)項(xiàng)目是在去年1月同一天拿的地，也都實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開(kāi)盤發(fā)售。這在去年的市場(chǎng)形勢(shì)下，算是比較難得了，尤其是西安海榮作為新近入昆的房企，在市場(chǎng)低迷，呈貢又是競(jìng)爭(zhēng)“紅�！钡牟焕蝿�(shì)下，建設(shè)進(jìn)度推進(jìn)很快，產(chǎn)品可圈可點(diǎn)，上市銷售也迎來(lái)開(kāi)門紅，是去年表現(xiàn)最為出眾的新盤之一。
滇池瀾庭去年9月首開(kāi)取得開(kāi)門紅
滇池瀾庭首開(kāi)是在去年9月，開(kāi)盤當(dāng)月銷售額就殺入昆明前十，令市場(chǎng)頗為意外。要知道滇池瀾庭位于呈貢斗南，呈貢本身房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就很激烈，房?jī)r(jià)刺刀見(jiàn)紅，而斗南又屬于呈貢的新興區(qū)域，成熟度還趕不上呈貢開(kāi)發(fā)較早的彩云南路、春融街一帶，作為西北開(kāi)發(fā)商在昆明的第一個(gè)作品，要獲得市場(chǎng)認(rèn)可并不那么容易。
正是因?yàn)樯钪袌?chǎng)環(huán)境不樂(lè)觀，昆明人對(duì)于新進(jìn)房企還有個(gè)認(rèn)識(shí)過(guò)程，西安海榮在拿地后做的第一件事就是推節(jié)奏，整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)速度非�？欤こ踢M(jìn)度日新月異，進(jìn)度最快的樓棟在開(kāi)盤一個(gè)月后就實(shí)現(xiàn)了封頂斷水，滇池瀾庭是靠實(shí)實(shí)在在的工程形象以及頗具誠(chéng)意的產(chǎn)品，贏得銷售口碑的。
另一個(gè)取得驚艷業(yè)績(jī)的新盤，則是大華在昆明的首個(gè)高端項(xiàng)目——翠湖映。翠湖映巧妙地利用了翠湖板塊多年缺乏新品，尤其是缺乏高端豪宅的市場(chǎng)空擋，通過(guò)一系列成熟的市場(chǎng)操作，成功地讓自己成為新一代翠湖豪宅的標(biāo)桿項(xiàng)目，近期推出的樓盤壓軸作品將定價(jià)推倒5萬(wàn)/平米，給昆明人帶來(lái)不小的震動(dòng)。
大華翠湖映也因?yàn)楣?jié)節(jié)攀升但卻最終獲得市場(chǎng)認(rèn)可的售價(jià)，成功躋身昆明頂級(jí)豪宅行列。
大華翠湖映樓王入戶大堂就已質(zhì)感滿滿（實(shí)拍圖）
去年純新盤雖然不多，卻有兩個(gè)項(xiàng)目集中在關(guān)上板塊——山海灣·金瀾錦翠和保利天珺，而且首開(kāi)成績(jī)都算不錯(cuò)，尤其是保利天珺，身為豪宅卻賣出了剛需項(xiàng)目的速度，去年底開(kāi)盤后當(dāng)天就成交4億，成為去年昆明市場(chǎng)上少見(jiàn)的紅盤。
保利天珺的位置和產(chǎn)品還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的
保利天珺旺銷其實(shí)并不出人意料，因?yàn)橐环矫骓?xiàng)目地段、配套、規(guī)劃條件、周邊環(huán)境在昆明算得上是一流，均衡性首屈一指，只要產(chǎn)品沒(méi)問(wèn)題、價(jià)格合理就肯定會(huì)受到認(rèn)可；另一方面，項(xiàng)目是安居集團(tuán)和保利發(fā)展強(qiáng)強(qiáng)合作，保利發(fā)展更是將自己盛名已久的“天字系”TOP級(jí)產(chǎn)品落地昆明，用一流產(chǎn)品匹配一流地段，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力。
同樣在關(guān)上板塊的山海灣·金瀾錦翠則走的是平價(jià)剛改路線，項(xiàng)目本身就得益于關(guān)上成熟的配套，金瀾錦翠又引進(jìn)了優(yōu)質(zhì)學(xué)校，產(chǎn)品方面則主打?qū)嵱眯苑浅?qiáng)的緊湊四居室，與市場(chǎng)上大多數(shù)項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，所以首開(kāi)成績(jī)也不錯(cuò)。
老項(xiàng)目冰火兩重天，兌現(xiàn)力成為分水嶺
和總體比較活躍，市場(chǎng)創(chuàng)新不斷的新盤相比，老項(xiàng)目去年的表現(xiàn)則差異較大，有些仍在苦苦保交付，有些剛剛擺脫停工走出泥潭，而本來(lái)就暢銷的一批老項(xiàng)目，則顯得強(qiáng)者恒強(qiáng)，去年依舊風(fēng)頭強(qiáng)勁。
去年銷售榜前三的樓盤與2022年完全一樣，TOP20中也大多數(shù)是老面孔，其中最值得一提的就是萬(wàn)科三子——萬(wàn)科城、萬(wàn)科公園城市和萬(wàn)科500里，三個(gè)項(xiàng)目全部進(jìn)入銷售前十，萬(wàn)科城更是在接近收官之際仍舊高居昆明樓盤銷售排行榜第二位。
不過(guò)萬(wàn)科三子都接近開(kāi)發(fā)尾聲，萬(wàn)科城目前在售的最后一個(gè)地塊，很可能是萬(wàn)科在西北新城的絕唱，而作為萬(wàn)科在昆明力推的七彩國(guó)際社區(qū)的重要成員——萬(wàn)科公園城市和萬(wàn)科500里，則在去年底獲得重要補(bǔ)倉(cāng)，新增了幾個(gè)住宅地塊，讓萬(wàn)科打造七彩國(guó)際社區(qū)的計(jì)劃進(jìn)一步完善。
去年包括萬(wàn)科三子在內(nèi)的多個(gè)老項(xiàng)目之所以逆勢(shì)而上，最關(guān)鍵的就是項(xiàng)目體現(xiàn)出來(lái)的兌現(xiàn)力，包括交付進(jìn)度、產(chǎn)品品質(zhì)，整體配套等，兌現(xiàn)力強(qiáng)的項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)可度就高，萬(wàn)科就是這方面的代表。冠軍樓盤書香云海和亞軍樓盤筑友雙河灣，也是因?yàn)閮冬F(xiàn)力強(qiáng)。
萬(wàn)科500里已交付地塊實(shí)景
提到兌現(xiàn)力，與萬(wàn)科三子可以比美的就是大華三子，大華公園天下、大華錦繡山海和錦繡麓城去年都按期或提前交付。大華三子兌現(xiàn)力的最大特點(diǎn)是學(xué)校，三個(gè)項(xiàng)目都有引進(jìn)名校，而且學(xué)校與交付同步，甚至有的學(xué)校開(kāi)學(xué)還要提前，比如去年年底才一期交付的錦繡麓城，引進(jìn)的盤龍小學(xué)在去年9月就開(kāi)始招生。大華公園天下的學(xué)校同樣早就開(kāi)學(xué)，去年大華東湖苑則實(shí)現(xiàn)提前交付。
大華錦繡麓城一期已完成交付
另一個(gè)兌現(xiàn)力的典范則是綠城雙子——鳳起蘭庭和柳岸曉風(fēng)，兩個(gè)項(xiàng)目其實(shí)算不得老盤，都是在2022年開(kāi)盤上市的，只不過(guò)開(kāi)盤后一向以產(chǎn)品說(shuō)話的綠城就開(kāi)始悶頭在項(xiàng)目建設(shè)上發(fā)力，經(jīng)過(guò)一年多的精心施工，去年下半年兩個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，而且都拿出了昆明一流的實(shí)景園區(qū)，將綠城的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)得淋漓盡致。
柳岸曉風(fēng)園景實(shí)拍
正是因?yàn)榫G城在柳岸曉風(fēng)和鳳起蘭庭兩個(gè)項(xiàng)目上體現(xiàn)出來(lái)的一流兌現(xiàn)力、產(chǎn)品力，在進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段后，柳岸曉風(fēng)和鳳起蘭庭的銷售明顯提升，兌現(xiàn)力在銷售上的推動(dòng)作用開(kāi)始逐漸體現(xiàn)。
鳳起蘭庭中央泳池——瀾庭湖在去年2月實(shí)景呈現(xiàn)
還有一個(gè)靠?jī)冬F(xiàn)力迎來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的項(xiàng)目是頤和1898，這個(gè)樓盤因故一度幾乎停止銷售，但也正是在這段時(shí)間，頤和1898拿出了滇池邊少見(jiàn)的洋房現(xiàn)房，口碑也不脛而走。
頤和1898地處現(xiàn)在炙手可熱的會(huì)展板塊，環(huán)境、地段都很有吸引力，但項(xiàng)目最具吸引力的是現(xiàn)房洋房，因?yàn)橥黄瑓^(qū)的其他熱點(diǎn)樓盤，比如山海灣8號(hào)、萬(wàn)科500里等，都沒(méi)有同類產(chǎn)品。
頤和1898項(xiàng)目已是現(xiàn)房呈現(xiàn)
在去年的老項(xiàng)目中，又一個(gè)樓盤可以說(shuō)既老又新，身份特殊，市場(chǎng)關(guān)注度很高，它就是原來(lái)由海倫堡和金地商置合作開(kāi)發(fā)，但海倫堡實(shí)際操盤的玖悅府。在海倫堡退出，金地商置操盤后，項(xiàng)目更名為金地·都會(huì)風(fēng)華，去年11月全新亮相。
去年11月，金地·都會(huì)風(fēng)華營(yíng)銷中心開(kāi)放
一直以來(lái)，金地商置在昆明操盤開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目口碑都還不錯(cuò)，都會(huì)風(fēng)華亮相后金地商置就抓住項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)中的痛點(diǎn)，推出透明化施工，對(duì)工地進(jìn)行24小實(shí)時(shí)直播，讓業(yè)主隨時(shí)可以掌握工程進(jìn)度，對(duì)開(kāi)發(fā)商自己也形成監(jiān)督倒逼，從而讓金地·都會(huì)風(fēng)華加速兌現(xiàn)。
而金地商置之所以這么做，其實(shí)也是為了提升兌現(xiàn)力。
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