觀點(diǎn)網(wǎng) 加快構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度，加大租賃住房供給，是我國(guó)住房制度改革的重要舉措，但用真金白銀支持租賃住房發(fā)展應(yīng)是第一次。

1月11日消息顯示，央行已批準(zhǔn)一項(xiàng)總額高達(dá)1000億元的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，以支持在8個(gè)試點(diǎn)城市購(gòu)買(mǎi)商品房作為長(zhǎng)租房源。

這些試點(diǎn)城市包括天津、成都、青島、重慶、福州、長(zhǎng)春、鄭州和濟(jì)南。此舉旨在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，并增加長(zhǎng)租房的供應(yīng)。

報(bào)道還指，這筆千億級(jí)住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的年化利率約3%，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款渠道主要為國(guó)開(kāi)行、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等7家國(guó)有銀行。

有分析表示，如果這種模式得以推廣，將徹底改變?nèi)缃竦姆康禺a(chǎn)發(fā)展格局，去商品房化將成主流，租賃住房占比也將快速增長(zhǎng)。

住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，央行早在2023年2月24日至3月26日就已公開(kāi)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱(chēng)“金融十七條”）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，并于2024年1月5日公示對(duì)上述公開(kāi)征求意見(jiàn)的反饋。

其中第一條反饋就是“建議明確支持的住房租賃企業(yè)范圍”，表示已在《意見(jiàn)》第十六條明確金融機(jī)構(gòu)在提供融資前，需確保住房租賃企業(yè)已按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，此次“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”的申請(qǐng)主體并非C端群體，而是B端企業(yè)，長(zhǎng)達(dá)30年的貸款期限，以及低至3%的年化利率，對(duì)相關(guān)企業(yè)都具備吸引力。

如各大型公司、大廠們?yōu)榱私鉀Q員工住宿問(wèn)題，就可以申請(qǐng)住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，然后再分配/出租給員工。

第二種是政府平臺(tái)，如用城投公司等申請(qǐng)此貸款去開(kāi)發(fā)或收購(gòu)住宅商品房，作為城市保障房進(jìn)行出租。

另外就是商業(yè)化的長(zhǎng)租平臺(tái)，可以通過(guò)央行這個(gè)貸款在市場(chǎng)上收購(gòu)一大批商品房作為長(zhǎng)租資產(chǎn)包，未來(lái)還可以做成REITs產(chǎn)品進(jìn)行資金退出，將整個(gè)投資鏈條打通。

這或許也是自如去年開(kāi)始加速發(fā)展集中式長(zhǎng)租產(chǎn)品的原因之一。

很多分析還提到，除了推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度的同時(shí)，此舉更主要是可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)消化庫(kù)存。畢竟目前銷(xiāo)情疲軟，一部分閑置、空置的商品住房可以通過(guò)這一手段得以盤(pán)活。

“最核心的意義是增強(qiáng)市場(chǎng)的流動(dòng)性，通過(guò)發(fā)放貸款激發(fā)這些平臺(tái)參與進(jìn)來(lái)，這就可以加快市場(chǎng)去化�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士這樣認(rèn)為。

關(guān)于助力商品住房去化的分析在《意見(jiàn)》第五條可以找到依據(jù)，即創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品方面，對(duì)于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。

利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已峻工驗(yàn)收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

有地方政府人士則表示，借款期限長(zhǎng)達(dá)30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以看作是永續(xù)債，只付息、不還本，既能緩解政府籌集保租房的指標(biāo)壓力，還能減少當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存。

那么，只有1000億元的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，到底可以拉動(dòng)多少去化呢？

拉動(dòng)多少去化？

按照《意見(jiàn)》所示，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，而實(shí)際操作不可能都做到上限。

有金融專(zhuān)家從較為實(shí)際的情況出發(fā)算了這樣一筆賬——

按1000億元算，二線城市以2萬(wàn)元每平米的均價(jià)新樓測(cè)算，如是五折抵押，即1000億元，可以撬動(dòng)2000億元市場(chǎng)，對(duì)應(yīng)1000萬(wàn)平方米的住宅商品房。相當(dāng)于地方出一半，給政策讓銀行出杠桿，承擔(dān)一半。

他說(shuō)：“1000萬(wàn)平方米，8個(gè)城市，每個(gè)城市大約為125萬(wàn)平米，也算是‘解當(dāng)下一口渴’�！�

但8個(gè)二線城市都是1500-3000多萬(wàn)平米的可售面積（存量），125萬(wàn)平米還不到庫(kù)存量10%，“后面的樓市壓力還是不小”。

不過(guò)與上述業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)一致，該金融專(zhuān)家預(yù)測(cè)，這些資產(chǎn)包未來(lái)也可能通過(guò)政府的“住房租賃團(tuán)體”再經(jīng)過(guò)二次運(yùn)作，如REITs等進(jìn)行融資。

這一點(diǎn)在《意見(jiàn)》第十一條就有提及，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。

目前市場(chǎng)上積壓的住宅商品房是什么情況？據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年12月公布，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積65385萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)20.4%。

2023年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，僅以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)就可以看出，不少城市住宅商品房庫(kù)存量正在增加。

另一方面，通過(guò)對(duì)比各城市每月住宅去化情況，或許可以從側(cè)面觀察這些貸款均攤后可以拉動(dòng)的去化情況。

以2023年1-11月去化情況看，8個(gè)試點(diǎn)城市中，天津住宅商品房每月去化面積約92萬(wàn)平方米、成都約132萬(wàn)平方米、青島超91萬(wàn)平方米、重慶大約101萬(wàn)平方米、福州約68萬(wàn)平方米、長(zhǎng)春約38萬(wàn)平方米、鄭州約58萬(wàn)平方米、濟(jì)南約70萬(wàn)平方米。意即每個(gè)城市125萬(wàn)平方米分別可以拉動(dòng)天津全年去化約11%、拉動(dòng)成都全年去化約8%、青島的11.5%、重慶的10%、福州的15%、長(zhǎng)春的27%、鄭州的18%、濟(jì)南的15%。

但這只是理論數(shù)據(jù)，因?yàn)橛邢�息透露，千億“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”并非定額分配給8個(gè)試點(diǎn)城市，而是“先到先得”，依據(jù)項(xiàng)目條件進(jìn)行評(píng)估，原則上成熟一個(gè)項(xiàng)目就批一個(gè)。

報(bào)道還援引地方政府人士透露，從2023年3月開(kāi)始，8個(gè)試點(diǎn)城市已著手尋找合適的房源并上報(bào)，試點(diǎn)城市之間要比速度。

無(wú)論每個(gè)城市實(shí)際獲得的貸款金額是多少，總歸是對(duì)當(dāng)?shù)氐淖≌�商品房起到積極的拉動(dòng)作用。

數(shù)據(jù)顯示，2023年地方政府化債進(jìn)程加速，僅用于還債而發(fā)行的特殊再融資債券發(fā)行規(guī)模就達(dá)到了1.39萬(wàn)億元。有分析認(rèn)為，通過(guò)此次“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”政策，試點(diǎn)城市能通過(guò)城投平臺(tái)融到錢(qián)，緩解現(xiàn)金流。

另外，近幾年房企拿地?zé)崆椴桓叩那闆r下，不少城投公司出手托底，手里積壓大量商品住宅土地也亟待流入市場(chǎng)。住房租賃團(tuán)貸一經(jīng)落地，無(wú)論是地方政府及相關(guān)平臺(tái)，還是房企及長(zhǎng)租平臺(tái)，都可從中獲益。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，更重要的是，這種模式可以給實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入更多資金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條極長(zhǎng)，上游涉及水泥建材，下游涉及家電裝修，還有衍生的中介服務(wù)、物業(yè)管理等等。

“可以說(shuō)，盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)各行各業(yè)都有不小的好處。如果成功推廣，其意義是很大的�！币晃坏禺a(chǎn)資深人士這樣說(shuō)。

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