與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 過(guò)去一年，中海物業(yè)為實(shí)現(xiàn)其“十四五”目標(biāo)做出了不少努力。

2月份，中海物業(yè)董事會(huì)決定委任肖俊強(qiáng)為公司執(zhí)行董事、行政總裁、授權(quán)代表以及可持續(xù)發(fā)展督導(dǎo)委員會(huì)成員，接班2018年上任的楊鷗。

從肖俊強(qiáng)的職場(chǎng)履歷來(lái)看，算得上是中海名副其實(shí)的老將，在中海系擁有超過(guò)20年從業(yè)經(jīng)歷，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)方面擁有約22年經(jīng)驗(yàn)。

除去人事方面的重大變動(dòng)外，2023年中海物業(yè)外拓方面有了一定成效，截止上半年新增在管面積達(dá)到4300萬(wàn)平方米，其中74.5%來(lái)自獨(dú)立第三方。

下半年，中海物業(yè)先后中標(biāo)了香港、澳門、北京、珠海、深圳、烏魯木齊、重慶等地多個(gè)項(xiàng)目。其中，澳門最大社屋項(xiàng)目石排灣樂(lè)群樓占地面積約22000平方米，由六棟26-27層高樓宇組成，共提供4672個(gè)社屋單位。

另外，在2023年物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)總體趨于平淡之際，中海物業(yè)在10月11日晚間發(fā)布公告稱，擬以不超過(guò)9.5億港元向姊妹公司中國(guó)建筑興業(yè)的全資附屬公司力進(jìn)企業(yè)有限公司收購(gòu)Project Supervision Limited的唯一已發(fā)行股份。

但這宗收并購(gòu)并不為市場(chǎng)看好，在2023年最后一個(gè)工作日，中海物業(yè)發(fā)布終止關(guān)聯(lián)交易公告，這樁年內(nèi)物業(yè)行業(yè)最大并購(gòu)案也隨之流產(chǎn)。

新總裁的舊目標(biāo)

2023年3月20日，中海物業(yè)2022年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，肖俊強(qiáng)坐在了董事局主席張貴清旁邊。

此時(shí)，中海物業(yè)在管建筑面積已從2018年末的1.41億平方米增至2022年末的3.2億平方米。此外還跨入了百億營(yíng)收俱樂(lè)部，截至2022年末營(yíng)收總額126.89億港元，較上年度的94.42億港元同比增長(zhǎng)34.40%。

中海物業(yè)管理層過(guò)往曾表示，物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)逐漸明晰，包括第三方市場(chǎng)成角逐高地，物業(yè)管理企業(yè)不再只依賴關(guān)聯(lián)房企，獨(dú)立開(kāi)發(fā)第三方市場(chǎng)將成為行業(yè)趨勢(shì)。

但以2022年年報(bào)來(lái)看，該公司“內(nèi)生外拓1:1”、“主要指標(biāo)年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%”、“增速大于前十物管平均增速”等戰(zhàn)略目標(biāo)還未能兌現(xiàn)；同時(shí)在這幾年追求外拓的過(guò)程中，盈利能力較弱及負(fù)債率較高也常常被關(guān)注。

董事會(huì)主席張貴清2022年談到，中海物業(yè)要保持行業(yè)增速第一梯隊(duì)，到2025年，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)诒３帧叭齻�(gè)大于”（利潤(rùn)增速>營(yíng)收增速>規(guī)模增速>人員增速）的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)30%復(fù)合增長(zhǎng)率。

從單個(gè)城市和主要指標(biāo)的角度，提出了“個(gè)十百千”的目標(biāo)，“個(gè)”是指單個(gè)城市公司的利潤(rùn)超過(guò)1億元，“十”是指單個(gè)城市公司營(yíng)業(yè)收入超過(guò)10億元，“百”即指整個(gè)中海物業(yè)集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)100億元，這三個(gè)目標(biāo)2022年都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，“千”是指達(dá)到千億市值。

但現(xiàn)在中海物業(yè)總市值200億港元左右，距離千億較遠(yuǎn)。

中海物業(yè)1986年起在香港開(kāi)展業(yè)務(wù)，于1991年將港式物業(yè)管理和服務(wù)理念引入內(nèi)地，在行業(yè)地位、品牌價(jià)值，定價(jià)能力、服務(wù)品質(zhì)等方面，曾推動(dòng)過(guò)內(nèi)地物業(yè)行業(yè)發(fā)展。彼時(shí)亦被行業(yè)譽(yù)為行業(yè)“第一管家”。

因此，新上任的肖俊強(qiáng)此刻面對(duì)著中海物業(yè)的舊目標(biāo)，如何再次擦亮“第一管家”金字招牌。

據(jù)悉，肖俊強(qiáng)現(xiàn)年45歲，持有湖南文理學(xué)院農(nóng)學(xué)專業(yè)、中山大學(xué)行政管理學(xué)專業(yè)及比利時(shí)列日大學(xué)高級(jí)工商管理碩士學(xué)位，擁有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱，原為中海物業(yè)副總裁。

他于2000年11月加入中國(guó)海外發(fā)展有限公司成員公司，曾出任中海集團(tuán)及中海物業(yè)的不同職務(wù)，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)方面擁有約22年經(jīng)驗(yàn)。

近些年來(lái)，肖俊強(qiáng)的職業(yè)生涯駛?cè)肟燔嚨溃?019年起先后任職北京中海物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理、人力資源部總經(jīng)理、助理總裁及副總裁等職務(wù)。

不很積極的收并購(gòu)

有研究報(bào)告曾指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)因子中，對(duì)規(guī)模有較高訴求，高業(yè)績(jī)計(jì)劃、加速擴(kuò)張是其關(guān)鍵詞。為保障目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，收并購(gòu)、外拓等是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大規(guī)模最有效的方式，盡管這種方式或?qū)⒂绊懳锲蟮奈磥?lái)利潤(rùn)率。

但對(duì)中海物業(yè)來(lái)說(shuō)，收并購(gòu)方面一直沒(méi)有太多進(jìn)展，僅在2022年末以約8390萬(wàn)港元收購(gòu)了廣州利合物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，借此攬入了廣州亞運(yùn)城物管業(yè)務(wù)。

這也是中海物業(yè)上市七年來(lái)首次展開(kāi)物業(yè)管理標(biāo)的收購(gòu)行動(dòng)。

與此同時(shí)，中海物業(yè)近些年來(lái)一直握有大量的現(xiàn)金及銀行結(jié)余，截至2022年末在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余約46.91億港元，較2021年同期增加約9.5%。

與此同時(shí)，2023年中海物業(yè)9.5億港元關(guān)聯(lián)公司收購(gòu)案并未完成，雖然該宗交易案曾創(chuàng)造了17.54倍PE（市盈率）的收購(gòu)定價(jià)，超過(guò)2022年物業(yè)行業(yè)平均11.5倍的收購(gòu)PE。

外拓方面，截至2023年上半年末，中海物業(yè)在管面積3.63億平方米，較2022年底增長(zhǎng)13.4%。其中，新增項(xiàng)目74.5%來(lái)自獨(dú)立第三方，相關(guān)合約額為17.82億港元。而住宅項(xiàng)目及非住宅項(xiàng)目新增訂單分別占44.8%及55.2%，相關(guān)合約額分別為15.38億港元及14.29億港元。

2023年上半年末，來(lái)自獨(dú)立第三方及非住宅項(xiàng)目的在管面積占比分別增加至37.8%及28.2%。

相比之下，中海物業(yè)在管規(guī)模這方面已被碧桂園服務(wù)（9.16億平方米）、保利物業(yè)(8.4億平方米)等頭部物企拉開(kāi)較大距離。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，中海物業(yè)2015年在港交所上市時(shí)，在管總建筑面積為6760萬(wàn)平方米。2018年，透過(guò)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)及政府項(xiàng)目的拓展，新增管理面積230萬(wàn)平方米，截至2018年末總在管面積增至1.409億平方米。

其中，2018年中海物業(yè)在港澳地區(qū)取得多項(xiàng)大型及地標(biāo)性的設(shè)施管理合約，包括港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等知名地標(biāo)項(xiàng)目，令該集團(tuán)囊括全港十五個(gè)出入境口岸中的十二個(gè)服務(wù)合約；此外，還奪得香港司法機(jī)構(gòu)轄下所有物業(yè)的管理合約。

總體來(lái)看，中海物業(yè)外拓起步較晚，但還是取得一定的成效。2020年，源自中海及中建系的項(xiàng)目占比高達(dá)近90%，2022年末這一比例已下降到了67%。

2020年至2022年，中海物業(yè)截至各期末在管面積分別為1.82億平方米、2.6億平方米及3.203億平方米，同比增長(zhǎng)分別為20.40%，38.90%及23.20%；來(lái)自第三方新增面積分別占比為22.80%，65.80%及55.70%；總在管建面中獨(dú)立第三方占比分別為10.60%，27.60%及32.80%。

雖然面對(duì)同行狂飆式規(guī)模效應(yīng)，中海物業(yè)近年在管規(guī)模增長(zhǎng)上較為失色，但中海物業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上也有不錯(cuò)的成績(jī)。

2020年至2022年，其營(yíng)業(yè)收入分別為65.45億港元、94.42億港元，126.89億港元，分別同比增長(zhǎng)19.70%、44.30%及34.40%；毛利分別為11.95億港元、16.42億港元及20.2億港元，分別同比增長(zhǎng)9.60%、37.30%及23.10%；凈利潤(rùn)分別為7億港元、9.84億港元及12.73億港元，分別同比增長(zhǎng)30.20%、40.50%及29.40%。

目前中海物業(yè)是香港最大政府物業(yè)管理服務(wù)商及港澳地區(qū)最大中資物業(yè)服務(wù)企業(yè)的龍頭。

2022年年報(bào)披露，中海物業(yè)服務(wù)香港政府管理項(xiàng)目覆蓋12個(gè)決策局和21個(gè)政策執(zhí)行部門；同時(shí)服務(wù)逾11萬(wàn)戶家庭、逾30萬(wàn)市民；在管項(xiàng)目全面覆蓋香港十八個(gè)行政區(qū)，涉及政府公建、住宅、醫(yī)院、口岸、寫字樓、商場(chǎng)、副食品批發(fā)市場(chǎng)、文化保育等十余種業(yè)態(tài)。

市場(chǎng)份額方面，服務(wù)公營(yíng)醫(yī)療項(xiàng)目占比48%，口岸項(xiàng)目占比67%，副食品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目占比90%，覆蓋“醫(yī)食住行”各業(yè)態(tài)。

盈利能力未顯現(xiàn)

不過(guò)值得指出的是，近年來(lái)中海物業(yè)的盈利能力有所下滑。

這一點(diǎn)在2021年中期表現(xiàn)的較為明顯，從中海物業(yè)的業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)收入占總營(yíng)收的70.9%，毛利率為13.8%，不及2020年的16.2%；增值服務(wù)收入占總營(yíng)收的27.5%，毛利率為21.1%，不及2020年的24.4%。

2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，張貴清還曾數(shù)次呼吁投資者關(guān)注主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的增長(zhǎng)。

中海物業(yè)管理層當(dāng)時(shí)曾解釋，外拓項(xiàng)目利潤(rùn)率比較低，因?yàn)槭峭ㄟ^(guò)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)獲得，需要比拼價(jià)位；為了進(jìn)行外拓，各地公司需要儲(chǔ)備一些人員，進(jìn)行前期投入；新拓項(xiàng)目的成本優(yōu)化整合還需要探索，區(qū)域布局有待完善。

事實(shí)上，2018年至2022年期間，中海物業(yè)毛利率一直處于下滑態(tài)勢(shì)，分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%。

過(guò)去五年，中海物業(yè)毛利率均值為18.4%，與同樣具有央企背景的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)相比較為遜色，僅優(yōu)于同樣面臨毛利率難題的部分同行；與民企龍頭碧桂園服務(wù)過(guò)去五年平均32.52%的毛利率相比，也難以企及。

中海物業(yè)2022年年報(bào)就曾提到，該年度毛利率下降主要因?yàn)橹苯咏?jīng)營(yíng)成本增速略高于收益。成本增速較快主要涉及三個(gè)方面，即物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)生增長(zhǎng)；香港社區(qū)隔離設(shè)施等方面的管理成本；以及應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情而采取的防控措施帶來(lái)額外成本。

2023年上半年，上市物企毛利率得以修復(fù)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前二十名上市物企毛利率為21.44%，較上年同期減少1.52個(gè)百分點(diǎn)，但較2022年全年增加0.71個(gè)百分點(diǎn)。

期間，中海物業(yè)毛利率也由2022年全年的15.9%回升至16%，較上年同期則提升了0.9個(gè)百分點(diǎn)。雖難言理想，但也算回歸了上升軌道。要達(dá)到行業(yè)平均水平，中海物業(yè)仍需爬坡。

據(jù)了解，此次毛利率回升是依靠增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的拉升，只是中海物業(yè)該業(yè)務(wù)體量尚不足以支撐整體業(yè)績(jī)。

2023年中期業(yè)績(jī)顯示，中海物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入51.63億港元，占總收入的72.1%；非住戶增值服務(wù)12.05億港元，占總收入的16.8%；住宅增值服務(wù)7.11億港元，占總收入的9.9%；其中，非住戶和住戶增值服務(wù)收入總占比約為26..7%。

從整個(gè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，物業(yè)管理服務(wù)仍舊是中海物業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓艙石，但增值服務(wù)板塊的高盈利占比表明其未來(lái)或有更多想象空間。在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，增值服務(wù)將成為營(yíng)業(yè)收入未來(lái)的另一重要支點(diǎn)。

2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，張貴清就表示：“未來(lái)的增長(zhǎng)要靠增值服務(wù)，關(guān)鍵看企業(yè)有沒(méi)有能力把握這個(gè)機(jī)會(huì)�！�

目前，中海物業(yè)還希望通過(guò)科技手段來(lái)降本增效。

2023年中海物業(yè)中期報(bào)告就提到，憑借“星啟物聯(lián)網(wǎng)中臺(tái)”技術(shù)，打造全生命周期的數(shù)字產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑“建筑空間”和“數(shù)字空間”鏈接的產(chǎn)品解決方案，中海物業(yè)將產(chǎn)品規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、定制化，目前已在杭州奧特萊斯、南方投資總部大廈、濟(jì)南農(nóng)商行等多個(gè)項(xiàng)目投入使用，共完成了28個(gè)城市33個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目驗(yàn)收。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。

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