編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。
在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。
與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。
觀點網(wǎng)“那是陽光燦爛的季節(jié)，那是長夜晦暗的季節(jié)；那是欣欣向榮的春天，那是死氣沉沉的冬天；我們眼前無所不有，我們眼前一無所有�！�
狄更斯的《雙城記》里，有一個這樣的時代，或好或壞，都只能用“最”字來表示它的程度。
人們喜歡用最高級來描述一段歲月，欣欣向榮的時候萬物生長，似乎一切都蘊藏?zé)o限機會與可能；而當凜冬降臨時，死氣沉沉籠罩之下，又覺得那是最難捱的時候。
從陽光燦爛到長夜晦暗，碧桂園服務(wù)沒有經(jīng)歷太長的時間。
2023年初，時任碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江在業(yè)績會上對過去一年作總結(jié)時，將2022年定調(diào)為公司歷史上最困難的一年。
2022年，碧桂園服務(wù)的增長沒有達到預(yù)期，凈利潤腰斬，毛利率承壓。但盡管增速放緩，在行業(yè)普遍增長停滯的情況下，公司收入和利潤的絕對值仍實現(xiàn)正增長。
如今回過頭來看，不知道李長江對“最困難的一年”下的定論是否過早？無疑問的是，2023年無論從哪個角度來說，都不是一個陽光燦爛的時節(jié)。
這一年，碧桂園服務(wù)多次處在震蕩之中，貢獻了物業(yè)史上首個股權(quán)捐贈案例，在物業(yè)市值保衛(wèi)戰(zhàn)中估值一路下滑屢創(chuàng)新低，李長江退隱、徐彬淮接棒，年底再次以巨額減值震動市場。
來自關(guān)聯(lián)方的拖累，過去連續(xù)大型并購造成的后遺癥久久不能消散……回望碧桂園服務(wù)的2023，仍在低谷中穿行，等待撥開云霧見月明的時刻到來。
風(fēng)雨同路
要看碧桂園服務(wù)的2023，必然繞不過碧桂園。
盡管分屬兩家獨立的上市公司，被冠以“碧桂園”之姓的碧服，很難真正擺脫兄弟公司的影響。
2023年，碧桂園面臨“自創(chuàng)辦以來的最大困難”，賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動壓力。
壓力傳導(dǎo)到碧桂園服務(wù)上，就是資本市場的擔憂情緒侵蝕企業(yè)市值，與難以收回的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)收款對企業(yè)利潤造成擠壓。另一方面，碧桂園銷售下滑，來自關(guān)聯(lián)方的承接面積進一步縮減，碧桂園服務(wù)未來增長也承受壓力。
2023年，物業(yè)與地產(chǎn)處于同漲同跌的階段，物業(yè)股估值處在歷史低位。過去一年里碧桂園服務(wù)市值不斷下滑，目前已不足200億港元，全年區(qū)間漲幅-63.58%；截至1月17日，總市值為174.17億港元。
往日榮光仍舊歷歷在目：2020年5月12日，碧桂園服務(wù)市值突破千億，成為行業(yè)內(nèi)首家市值破千億的物業(yè)公司，并在2021年突破2000億，一舉超越兄弟公司碧桂園。
碧桂園服務(wù)市值下探有無法避免的必然因素，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年共有34家上市物企股價跌至歷史最低值，大部分物業(yè)股成為仙股。IPO物企近三年最少，僅2家成功上市。
行業(yè)凜冬已至，過去被視為“現(xiàn)金奶�！钡奈锲螅�2023年都在忙著向地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方追債。
恒大物業(yè)與中國恒大因134億巨額存款被作為質(zhì)押保證金對簿公堂，鑫苑服務(wù)也因4.02億的質(zhì)押存款跟鑫苑置業(yè)打了一整年官司。
稍微體面些的，就跟地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方簽了以資抵債的協(xié)議，勉強挽回一些損失，也讓財務(wù)報表更美觀。如雅生活、遠洋服務(wù)、金科服務(wù)、榮萬家等物企，紛紛接受了關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商“賣房賣樓抵債”的方式。
有研究報告顯示，56家上市物企應(yīng)收賬款總額從2020年的341億攀升至2022年的886.9億元，復(fù)合年增長率61.27%。
近幾年，碧桂園服務(wù)貿(mào)易及其他應(yīng)收賬款逐年提高，2019年至2021年為20.04億元、52.44億元、155.78億元，對應(yīng)增速為154.31%、161.68%、197.06%，2022年再增加65.68億元至221.46億元。
來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款也在增長，尤其是在2021年大幅增長392.74%，從前一年的1.79億元增至8.82億元。此后，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收增幅一直高于總體應(yīng)收款增幅。
截至2023年6月30日，碧桂園服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項較2022年底增加約24.36億元至183.92億元。其中，來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項約為23.01億元，較2022年末增加了約5.7億元，增幅32.9%；來自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項約為160.91億元，較2022年末增加了約18.7億元，增幅13.12%。
總體來看，碧桂園服務(wù)關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項占比并不算大，約為12.5%，但2023年上半年的增幅卻是第三方兩倍多。
去年初，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬曾表示，對該部分應(yīng)收款的回收有信心，形容為“越過了千山萬水，風(fēng)雨之后，終見彩虹”，他亦表示，盡管兩個公司互相獨立，但有困難短期可以支持一下。
碧桂園的困難在下半年開始顯露無遺，但相對而言，楊氏家族沒有將碧桂園服務(wù)作為搖錢樹，甚至及時切斷了聯(lián)系，試圖主動阻隔風(fēng)險。
2023年7月30日，楊惠妍將捐贈碧桂園服務(wù)6.75億股股份（占公司已發(fā)行股份約20%）予國強公益基金會（香港）作慈善公益用途。按7月28日收市時每股9.55港元計算，該筆捐贈股份價值約64.43億港元。
捐贈完成后，楊惠妍直接和間接擁有碧桂園服務(wù)5.44億股股份，加上捐贈股份的投票權(quán)，將繼續(xù)控制12.18億股股份的投票權(quán)，占已發(fā)行股份投票權(quán)約36.12%。這意味著，楊惠妍對碧桂園服務(wù)的實際控制權(quán)并不會因捐贈而發(fā)生改變，保障了未來十年公司控股股東的穩(wěn)定性。
就碧桂園服務(wù)而言，目前受到關(guān)聯(lián)方最直接的影響在于應(yīng)收款方面，盡管公司管理層一再強調(diào)會依法依規(guī)處理應(yīng)收賬款，保護自身合法權(quán)益，但最終做法還是引起了市場震動。
12月18日，在一個意料之外的時間節(jié)點，碧桂園服務(wù)公告稱，就關(guān)聯(lián)方所欠集團的貿(mào)易應(yīng)收款項進行了計提減值撥備約人民幣18億元至23億元，相當于對關(guān)聯(lián)應(yīng)收款做了全額計提。
其次，就集團的商譽及其他無形資產(chǎn)減值計提約人民幣14億元至18億元。
碧桂園服務(wù)預(yù)計，截至2023年12月31日止財政年度凈利潤由于預(yù)期確認貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備和商譽及其他無形資產(chǎn)減值，將減少約人民幣32億元至41億元。
公布對關(guān)聯(lián)應(yīng)收計提減值之后，面對資本市場的關(guān)注，碧桂園服務(wù)回應(yīng)，下半年該公司與關(guān)聯(lián)方的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模已進一步收縮，未來也將嚴格控制風(fēng)險敞口。
從主營業(yè)務(wù)收入方面來看，碧桂園服務(wù)對于碧桂園的依賴性很小，第三方收入占總收入比例從2018年的79.7%持續(xù)上升，到2023年上半年已經(jīng)達到95.6%，來自于關(guān)聯(lián)方的收入只有4.4%，高于同業(yè)水平。
物業(yè)管理服務(wù)收入方面，2020年七成來自兄弟公司，2021年由于收購第三方的收費管理面積占比從2020年的27.4%上升至54.8%，來自第三方收入從28%增至44.8%，到2023年中期物管收入中來自第三方占比超五成。
并購余波
2023年業(yè)績還未公布，碧桂園服務(wù)就早早給市場打了一劑預(yù)防針，對資產(chǎn)進行了大額減值撥備。除了對關(guān)聯(lián)應(yīng)收進行大額計提，還就集團的商譽及其他無形資產(chǎn)減值計提約人民幣14億元至18億元。
過去幾年中，碧桂園服務(wù)依靠連續(xù)大型并購活動，在規(guī)模上超過了萬物云及保利物業(yè)等同行，成為行業(yè)第一，如今在管面積已突破10億平方米。
連續(xù)的收并購讓碧桂園服務(wù)享受到了規(guī)模優(yōu)勢，但在經(jīng)歷了地產(chǎn)下行帶來的影響后，收并購的副作用也逐漸顯現(xiàn)出來。
2022年，多家物管企業(yè)出現(xiàn)大面積無形資產(chǎn)減值，并購帶來商譽的激增也成為碧桂園服務(wù)后來業(yè)績受影響的重要因素。
2019年末，碧桂園服務(wù)無形資產(chǎn)為16.03億，占總資產(chǎn)比例13.07%。2020年和2021年，碧桂園服務(wù)啟動大規(guī)模收并購，商譽和無形資產(chǎn)快速增長，其中僅2021年無形資產(chǎn)總額就增加了217.69億，商譽從43.6億增加到192.89億元，增幅高達342%。
2021年是碧桂園服務(wù)的并購大年，在當年新增的6.2億平方米合同管理面積中，收并購貢獻了4.5億平方米。到2022年中期，碧桂園服務(wù)商譽和無形資產(chǎn)總額達到歷史高點，合計284.27億，占總資產(chǎn)比例41.85%。
2022年，碧桂園服務(wù)實現(xiàn)收入413.67億元，同比增長43.4%；公司股東應(yīng)占利潤19.43億元，同比下降51.8%。歸母凈利潤下滑的一個因素在于商譽及無形資產(chǎn)減值，年報顯示，截至2022年末，商譽累計減值17.38億元，商譽賬面凈值降為179億元。
2022年，碧桂園服務(wù)整體毛利率下降5.9個百分點至24.8%，原因之一就有收并購帶來的無形資產(chǎn)——合同及客戶關(guān)系及品牌等的攤銷成本增加。
其中，收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關(guān)系攤銷增加至28.5億元，包括收并購帶來的商譽減值及無形資產(chǎn)減值金額約17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關(guān)系等的攤銷為10.8億元。
具體來看，到2022年末，嘉寶服務(wù)已確認商譽減值約11.82億元，導(dǎo)致嘉寶服務(wù)商譽的賬面值減少至35.88億元；財信服務(wù)已確認商譽減值約人民幣4.45億元，導(dǎo)致財信服務(wù)商譽的賬面值減少至13.71億元。
由于利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預(yù)期，碧桂園服務(wù)退出了嘉寶服務(wù)和財信服務(wù)的幾家物業(yè)管理附屬公司及若干物業(yè)管理項目。2022年退出項目規(guī)模約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司規(guī)�！�。
截至2023年上半年，碧桂園服務(wù)的商譽約為179.01億元。2023年中期，管理層未對商譽進行減值，但市場的擔憂情緒并沒有消解。
摩根大通預(yù)計，碧桂園服務(wù)未來數(shù)年還有約67億商譽及第三方貸款潛在減值計提。
碧桂園服務(wù)表示，對于那些業(yè)績未達預(yù)期的收購公司，定下的策略是調(diào)整業(yè)務(wù)重心，對現(xiàn)金流不佳的業(yè)務(wù)，計劃減少投資，收縮業(yè)務(wù)規(guī)模。這意味著，碧桂園服務(wù)還在繼續(xù)消化前些年高速擴張吞下的項目，并且不排除未來進一步縮減規(guī)模的可能。
2023年10月，秋風(fēng)颯爽，在碧桂園服務(wù)任職了十二年的物業(yè)老將李長江選擇了退隱。就在三個月前，觀點新媒體還在綠蔭環(huán)繞的碧桂園佛山總部見到了李長江，那時他對物業(yè)的未來仍充滿憧憬，認為哪怕地產(chǎn)母公司處境糟糕，有志氣的物業(yè)公司一定會走到春天到來的那一天。
李長江在任期間，曾為碧桂園服務(wù)定下5年千億營收目標。
他表示：“沒有規(guī)模就什么都沒有，現(xiàn)在不抓緊布局，未來5年千億營收哪里來？”2020年時，碧桂園服務(wù)稱，要在2025年收入達到了1000億元。
只是時不我待，市場環(huán)境瞬息萬變，碧桂園服務(wù)憑著摧枯拉朽之勢占據(jù)了規(guī)模優(yōu)勢，隨著李長江隱退，還未咽下當年規(guī)模擴張的果實。
李長江辭任后，相關(guān)職務(wù)由碧桂園服務(wù)原副總經(jīng)理、首席戰(zhàn)略官徐彬淮接任，而他或許要走出一條全新的路徑。
外界評價顯示，徐彬淮在碧桂園服務(wù)打造出適合物業(yè)場景的私域流量打法，推動社區(qū)生活服務(wù)發(fā)展，并主導(dǎo)了數(shù)字化轉(zhuǎn)型等項目。
進入2023年，包括碧桂園服務(wù)在內(nèi)的絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)，都提出走高質(zhì)量發(fā)展之路，顯而易見，這是針對過去競規(guī)模的戰(zhàn)略演變。
物企不約而同的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，也印證了行業(yè)環(huán)境的變化，已不適合再提規(guī)模擴張。
穿越谷底
盡管面臨不少挑戰(zhàn)，碧桂園服務(wù)作為行業(yè)內(nèi)當之無愧的“規(guī)模之王”，仍具有很強的發(fā)展韌性。即使增速放緩，也還牢牢占據(jù)物企營收與歸母凈利潤排行榜雙冠地位。
2023年中期，碧桂園服務(wù)收入207.33億元，公司股東應(yīng)占利潤23.51億元。在管面積達9.2億平方米，加上“三供一業(yè)”的收費管理面積8820萬平方米，收費管理面積超過10億平方米，合同管理面積16.46億平方米，待轉(zhuǎn)化儲備面積充足。
整體上看，在地產(chǎn)緩交付的情況下，物業(yè)板塊接收到的來自增量市場的規(guī)模所有收縮。
東方證券報告顯示，隨著收并購放緩、行業(yè)市拓競爭激烈的情況下，碧桂園服務(wù)第三方新增在管面積增速預(yù)計回落，關(guān)聯(lián)方銷售持續(xù)下滑、流動性困難加劇后交付規(guī)模和節(jié)奏也存在一定不確定性。
從碧桂園服務(wù)整體營收構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)繼續(xù)發(fā)揮基石作用，2023年上半年實現(xiàn)收入121.9億元，同比增長10.9%，是公司整體業(yè)務(wù)收入增長的主要動力之一，占總收入比例較2022年同期提升約4個百分點至58.8%。
上半年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率約26.0%，同比微增，基本維持穩(wěn)定狀態(tài)。
對于未來，碧桂園服務(wù)管理層比較樂觀，認為物管行業(yè)增量放緩，但仍然處于存量增長發(fā)展的一個趨勢，業(yè)務(wù)的邊界一直在加大。“大物管”剛剛起步?jīng)]多久，市場足夠大。
該公司管理層判斷，接下來高能級城市將成為各家企業(yè)競爭的重點，“我們正在從過去的中規(guī)模、中速度，向質(zhì)量與規(guī)模并重轉(zhuǎn)變�！�
財報顯示，碧桂園服務(wù)2023年中期收入約207.3億元，同比增長3.4%，收入規(guī)模比第二名的萬物云高出47.1億元。除基礎(chǔ)物管服務(wù)，還形成了包括城市服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)在內(nèi)的五大業(yè)務(wù)體系。
具體到各個業(yè)務(wù)板塊，數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入約18.84億元，占總收入的9.1%，毛利率約為48.7%。與上一年同期相比，收入下降約10.8%，毛利率下降了約11個百分點。
拆分來看，大本地生活、社區(qū)傳媒服務(wù)、家裝中介服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)收入分別同比下降 0.5%、10.6%、54.2%、22.8%，房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收入同比增長16.1%。
值得注意的是，房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)作為社區(qū)增值服務(wù)中唯一一個在2023年上半年保持正增長的業(yè)務(wù)，似乎得到了碧桂園服務(wù)更多押注。
去年11月，碧桂園服務(wù)再認購合富輝煌實控人扶偉聰所持合富輝煌7164萬股股份，占公告日合富輝煌總股本的10.63%。同時，碧桂園服務(wù)還將認購合富輝煌新配發(fā)的2696.6萬股，總代價4341.5萬港元。
交易完成后，碧桂園服務(wù)所持合富輝煌股份將由約25%增至約39.48%。但合富輝煌本身經(jīng)營情況并不樂觀，上半年歸母凈虧損1.52億港元，扣非后凈虧損2.78億港元。11月24日更是發(fā)布公告稱，預(yù)計2.1億至2.7億港元的應(yīng)收賬款將無法按時收回。
社區(qū)增值服務(wù)的增長或?qū)⒊掷m(xù)承壓，東方證券預(yù)測，由于在管規(guī)模增速放緩，后續(xù)社區(qū)增值服務(wù)收入增速仍有進一步放緩可能。
非業(yè)主增值服務(wù)方面，上半年收入同比降幅為31.8%，毛利率下降至13.2%，關(guān)聯(lián)方流動性困難加劇后，該項業(yè)務(wù)預(yù)計也將繼續(xù)收縮。
城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)2023年主動縮減低毛利率業(yè)務(wù)，該分部毛利率由截至2022年6月30日止六個月約18.1%上升3.0個百分點至21.1%；商業(yè)運營服務(wù)分部毛利率由上年同期36.4%上升2.0個百分點至38.4%。
從整體毛利率來看，碧桂園服務(wù)2020年時毛利率有34%，2022年下滑到不足25%，其中有并購衍生無形資產(chǎn)（合同及客戶關(guān)系）攤銷的原因。目前毛利率水平處在行業(yè)中游，高于保利物業(yè)、雅生活、中海物業(yè)、萬物云等同梯隊物企。
2022年被碧桂園服務(wù)視為“最困難的一年”，在作下這個定論之時，既是直面過去一年的艱難險阻，也是對未來抱有向上的期冀，希望能在困難時刻過后觸底反彈。
只是那陽光燦爛的季節(jié)并未如期而至，2023仍是谷底穿行的一年。
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