觀點網(wǎng) 業(yè)績及在管規(guī)模均有不錯增長的華發(fā)物業(yè)提前“交卷”，成為首家披露2023年財報的上市物企。
3月1日，華發(fā)物業(yè)服務在披露業(yè)績后，于香港中環(huán)召開2024年業(yè)績會，參會嘉賓不僅有來自企業(yè)的管理層，還有投資機構(gòu)、投資者以及媒體代表。
據(jù)參會投資者透露，在如今物企業(yè)績滑坡的節(jié)點，華發(fā)物業(yè)重啟線下業(yè)績會，既是對自身業(yè)績的肯定，也是對企業(yè)未來增長的自信。
“回歸到企業(yè)業(yè)績增長本質(zhì)，關(guān)聯(lián)方華發(fā)股份對其的助力無非是最大的。在業(yè)務收入中，基礎(chǔ)物業(yè)服務拉動業(yè)績增長效益明顯。因此，在管理層答問環(huán)節(jié)，問題聚焦在企業(yè)第三方外拓、關(guān)聯(lián)方協(xié)同情況以及未來的業(yè)績指引�！鄙鲜鐾顿Y者如是介紹。
透過財報數(shù)據(jù)，華發(fā)物業(yè)三大業(yè)務板塊中，僅有基礎(chǔ)物管服務收入錄得大幅度增長，其他業(yè)務存在不同程度的下滑。
總的來看，企業(yè)經(jīng)營面和盈利面較2022財年保持著兩位數(shù)以上的增速，實現(xiàn)淡市中的增長。
物企首報
從在管面積上看，2023年財報顯示，報告期內(nèi)，華發(fā)物業(yè)錄得同比接近3成的增長，實現(xiàn)總收費建面3144萬平方米，按年提升29%；總合約建面錄得6064萬平方米，按年提升約17%。
得益于收費面積的“飆升”，營業(yè)收入和利潤方面同樣有著不錯的提升。
其中，實現(xiàn)收入約15.76億元，按年提升11.05%；歸母凈利潤錄得2.49億元、毛利率26.91%，兩項數(shù)據(jù)分別按年提升28.84%以及微升2.16%。
縱觀華發(fā)物業(yè)的歷年業(yè)績，雖然2023財年錄得了不小的收入提升，但相較前幾財年，增速放緩明顯，連續(xù)三個財年“降檔”。
拆分三大板塊業(yè)務收入，能夠看到基礎(chǔ)物管服務收入對業(yè)績貢獻極大，占總收入的7成以上。
截至2023年末，華發(fā)股份基礎(chǔ)物業(yè)服務收入錄得12.76億元，按年提升21.3%;同期，同為物管板塊的業(yè)主增值服務收入、其他增值服務收入則按年下滑了6個百分點，分別錄得金額1.59億元及3.42億元。
值得注意的是，酒店顧問及會展服務收入在本期錄得大幅下滑，收入由2022財年的1302萬元銳減至11.2萬元，降幅達99%。
除此之外，華發(fā)物業(yè)業(yè)績增長依舊離不開關(guān)聯(lián)方的輸送，過高的關(guān)聯(lián)方依賴情況也是當今資本市場的主要聚焦點。
近兩個財年的數(shù)據(jù)顯示，在總收費建面中，來自珠海華發(fā)集團開發(fā)的物業(yè)貢獻均超8成以上。最新財報數(shù)據(jù)中，上述貢獻率來到了83.8%，而獨立第三方項目貢獻下滑0.7個百分點，至16.2%。
關(guān)于華發(fā)物業(yè)未來的“內(nèi)外”項目分配比例上，負責公司日常運營及管理的執(zhí)行副總裁曾師對投資者表示，這兩年，由于關(guān)聯(lián)方華發(fā)股份較為出色的業(yè)績表現(xiàn)，給予公司較大比例的輸出，也反過來要求企業(yè)自身需要加大外拓進度，達到均衡狀態(tài)。
他續(xù)指：“目前公司在管項目中，來自‘內(nèi)部（珠海華發(fā)集團）’和‘外部（第三方外拓）’的比例是7:3，未來希望加大對外拓的力度，力爭達到‘內(nèi)外’五五開。”
上述投資者向物聊社透露，外拓方面，公司管理層除了對“內(nèi)外”項目有所計劃，還希望企業(yè)自身能夠?qū)崿F(xiàn)住宅和非住項目比例的平衡，計劃占比同樣是55開。
投資者表示：“目前華發(fā)物業(yè)的項目占比以大灣區(qū)為主，6成左右，其他區(qū)域也有相應比例，但是不高。該公司還計劃擴寬大灣區(qū)以外的項目占比，同樣力求達到平衡�！�
與會投資者還介紹，未來華發(fā)物業(yè)的外拓基本上以珠海為主，對于外拓城市的選擇，會按照集團已經(jīng)開展布局的城市作為展開。
物聊社了解到，物企在初期城市外拓過程中，基本會以地產(chǎn)平臺為抓手，跟隨集團地產(chǎn)業(yè)務進入到對應城市，并通過投標完成對項目的觸及。
而華發(fā)物業(yè)的外拓路徑同樣是跟隨著華發(fā)股份的城市項目，先以關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)項目為抓手、做好口碑。然后通過投標、合作、合資聯(lián)營，或者是顧問方式輸出。
增速目標
當被問起2024年在管面積增長目標時，華發(fā)物業(yè)再次定下“兩位數(shù)”的增長目標。
投資者轉(zhuǎn)述華發(fā)物業(yè)管理層的表態(tài)：“2024年新增在管面積預計不會低兩位數(shù)的增長，我們有信心做到。”
截至目前，華發(fā)物業(yè)服務已占據(jù)珠海的公建以及政府、事業(yè)單位接近一半的市場份額。到今天為止，該司所有外拓項目沒有出現(xiàn)“丟盤”現(xiàn)象，即合同到期后甲方終止雙方合同。
在物聊社看來，華發(fā)物業(yè)制定目標的信心，來自于華發(fā)股份近年來外拓及銷售表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份拿地規(guī)模從2017年開始保持相對激進的狀態(tài)，并在2020年迎來高峰。2021年下半年地產(chǎn)行業(yè)降溫時，華發(fā)股份同樣采取主動收縮對外投資規(guī)模的策略。
到了2022年，隨著地方政府開始加大優(yōu)質(zhì)地塊的推出，華發(fā)股份期內(nèi)順勢擇優(yōu)增加拿地規(guī)模，2023年恢復至相對較高的水平。
在觀點指數(shù)發(fā)布的“2024年1月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”中，華發(fā)股份2023財年實現(xiàn)新增權(quán)益土儲145.7萬平方米，拿地權(quán)益金額315.8億元。其中，12月拿地權(quán)益金額創(chuàng)年內(nèi)單月新高，拿地強度居于中等偏上水平。
銷售層面，華發(fā)股份在同行業(yè)主要上市公司中排名居前，2014-2022年銷售金額復合增速達到39%，伴隨著銷售及儲備貨值的提升，整體實現(xiàn)了快速擴張。
仍保持著積極投拓和銷售態(tài)勢的華發(fā)股份，未來有較大比例住宅等物管業(yè)務需交給體系內(nèi)的華發(fā)物業(yè)管理。
參會投資者指出：“地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的土地儲備及銷售情況，一定程度代表著華發(fā)物業(yè)未來的業(yè)績走向�！�
翻看華發(fā)物業(yè)歷年財務數(shù)據(jù)，還有一項數(shù)據(jù)在修復。
2023財年，該公司資產(chǎn)負債率進一步降至76.32%，較上年同期減少23個百分點。由于2022財年以前呈現(xiàn)凈流動負債的情況，達不到可以進行分紅的條件，至今尚未宣派過股息。
業(yè)績增長向好，負債壓力減輕的華發(fā)物業(yè)，有望開啟首次分紅派息動作。
投資者轉(zhuǎn)述財務總監(jiān)羅彬的表述，華發(fā)物業(yè)凈流動負債問題已經(jīng)完全解決，并且凈資產(chǎn)保持比較快速的增長。分紅派息計劃其實已經(jīng)具備條件，可以實行。
羅彬指出：“未來公司會根據(jù)經(jīng)營業(yè)績的表現(xiàn)、拓展及并購計劃以及市場生產(chǎn)需求，會把分紅派息提到具體問題和日程上來，充分考慮給投資者比較合理或者說滿意的回報�！�
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