觀點(diǎn)網(wǎng) 不負(fù)期望，蘇州新年首拍在高新區(qū)獅山原農(nóng)干校地塊刷新了最高樓面價(jià)。
除去吳中區(qū)太湖新城地塊因故中止，蘇州龍年第一場(chǎng)土拍順利將園區(qū)青劍湖地塊以底價(jià)10.37億元交到了蘇州恒泰手上。
同時(shí)，經(jīng)過(guò)節(jié)奏緊湊的32輪競(jìng)價(jià)，“不限價(jià)”的獅山原農(nóng)干校地塊由5.83億元起拍價(jià)一路升至8.28億元，最終花落綠城，成交樓面地價(jià)45455元/平方米，溢價(jià)率約42.05%。
至此，蘇州本次土拍合計(jì)出讓面積81.35畝，1宗溢價(jià)、1宗底價(jià)、1宗中止，最終攬金18.65億元。
溢價(jià)超40%
盡管在青劍湖地塊10.37億價(jià)格對(duì)比之下，獅山原農(nóng)干校地塊成交價(jià)稍顯遜色，但溢價(jià)率達(dá)到42%讓其備受關(guān)注。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該地塊出讓面積17852.4平方米，為住宅用地，容積率1.02，建筑面積18209.45平方米，建筑高度在12-24米之間，起價(jià)5.83億元，起拍樓面價(jià)32000元/平方米。
截至3月11日，報(bào)名參與競(jìng)爭(zhēng)的僅有金新城、蘇高新、綠城、象嶼4家房企。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雖堪夠圍坐四角，但開(kāi)拍30分鐘內(nèi)便已來(lái)回博弈25輪，樓面價(jià)也在第13輪時(shí)就突破了4萬(wàn)/平方米，此時(shí)溢價(jià)率已達(dá)25.74%。
作為獅山近年來(lái)首宗不限價(jià)地塊，32000元/平方米的樓面起價(jià)已經(jīng)是板塊最高紀(jì)錄，最終成交樓面價(jià)45455元/平方米則刷新了蘇州地價(jià)紀(jì)錄。
這也是繼2018年中鐵建以43167元/平方米樓面地價(jià)拿下現(xiàn)在的拙政江南地塊后，蘇州地價(jià)再次突破4萬(wàn)元/平方米。
據(jù)悉，拙政江南在售別墅均價(jià)約4.7萬(wàn)元/平方米，獅山板塊樓盤(pán)在售均價(jià)則在5萬(wàn)元/平方米左右。
地塊位于獅山路北、錦華苑西，是真正的獅山核心地段，周?chē)倘�、交通、醫(yī)療、教育等配置較為成熟。
出讓之前，該地塊曾經(jīng)歷一次地塊性質(zhì)調(diào)整，由商住混合用地調(diào)整為純住宅用地，商業(yè)部分將在后續(xù)另行拍賣(mài)。
加之容積率僅有1.02，出讓條件要求地塊內(nèi)住宅為全裝修成品住宅，住宅標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型面積不小于180平方米，且限高10-24米。
眾多市場(chǎng)消息猜測(cè)，獅山地塊大概率會(huì)打造成低密疊墅或者大平層洋房。而獅山板塊上一個(gè)別墅供應(yīng)是2017年竣工的獅山御園，參考均價(jià)約為70707元/平方米。
目前地塊周邊的二手房供應(yīng)多為老項(xiàng)目，除了已開(kāi)盤(pán)的朗云、雅致瀾庭等，還有獅山金茂府與中海獅山云起等待入市，低密洋房墅類(lèi)產(chǎn)品并不多見(jiàn)。
同樣具備明星地塊潛力的還有即將在3月27日出讓的園區(qū)雙湖板塊國(guó)賓壹號(hào)東側(cè)地塊，地塊出讓面積為46465.37平方米，容積率1.02，建筑面積為47394.68平方米，起價(jià)26.07億元，樓面起價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，未開(kāi)拍已創(chuàng)下蘇州地價(jià)新高。
就如今蘇州樓市走向來(lái)看，有綠城拿下獅山原農(nóng)干校地塊珠玉在前，雙湖板塊宗地可能會(huì)掀起更高漲的逐地?zé)岢薄?/p>
綠城補(bǔ)倉(cāng)
綠城近期拿地保持穩(wěn)定擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，在核心城市布局核心地塊，在重要城市投拓重點(diǎn)區(qū)域。
2024開(kāi)年以來(lái)，綠城至少已拿下5宗涉宅地，其中杭州溢價(jià)斬獲2宗、西安底價(jià)成交2宗，以及新鮮出爐的獅山原農(nóng)干校地塊。
1月，綠城以8.28億元的價(jià)格、13.73%的溢價(jià)率競(jìng)得西湖區(qū)雙橋單元；2月落子杭州拱墅區(qū)三里亭，成交價(jià)19.29億元，溢價(jià)率17.7%。
來(lái)到西安全運(yùn)村，綠城改換策略，分別以4.98億元與7.67億元收獲2宗地塊。再到蘇州首拍入手獅山地塊，創(chuàng)下了近期較高的溢價(jià)率。
蘇州一直是綠城擴(kuò)張計(jì)劃中的重點(diǎn)城市之一，據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，目前在售有春月錦園、蘇州逸品瀾、蘇州觀瀾逸品、蘇州泊印瀾庭、蘇州柳岸曉風(fēng)等多個(gè)項(xiàng)目。
去年11月，綠城紫薇花開(kāi)低調(diào)首開(kāi)，登上11月蘇州市區(qū)別墅成交套數(shù)、面積及金額榜首，成交金額1.92億元。
選擇在蘇州獅山板塊進(jìn)行擴(kuò)儲(chǔ)的也不只是綠城。
去年2月，蘇州一批次獅山2宗封頂?shù)貕K進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，朗詩(shī)搖中獅山核心區(qū)6號(hào)地塊，成交價(jià)5.8億元，樓面價(jià)30475元/平方米，溢價(jià)率15%。該地塊共有21家房企參與搖號(hào)，中簽率4.8%。
廈門(mén)建發(fā)搖中獅山向陽(yáng)路9號(hào)地塊，成交價(jià)31.6億元，樓面價(jià)27025元/平方米，溢價(jià)率15%。這宗地只有廈門(mén)建發(fā)和招商蛇口參與搖號(hào)，中簽率50%。
獅山板塊高熱度從去年年初持續(xù)到今年首拍，溢價(jià)率也隨著地塊區(qū)位向核心聚攏而水漲船高。伴隨著逐漸松綁的政策支持，蘇州核心區(qū)的地價(jià)、備案價(jià)預(yù)期或?qū)⒂瓉?lái)提高。
放大到土拍市場(chǎng)中，與核心優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)爭(zhēng)奪相對(duì)的，是非核心地塊底價(jià)成交將已成為越來(lái)越明顯的趨勢(shì)。
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