今年1-3月，昆明主城的只賣(mài)了一宗住宅開(kāi)發(fā)用地，就是被邦泰集團(tuán)拿下來(lái)的雙塔片區(qū)42.3畝宅地，可開(kāi)發(fā)建筑面積8.45萬(wàn)平米，賣(mài)地收入5.78億。同期商業(yè)用地也只賣(mài)了一宗，安居集團(tuán)拿了青年說(shuō)云悅的15.5畝配套商業(yè)用地，可開(kāi)發(fā)面積只有4.12萬(wàn)平米。
截至目前，今年昆明僅出讓一宗住宅用地（圖為邦泰集團(tuán)1月摘得的雙塔片區(qū)地塊）
這兩宗土地加起來(lái)只有57.8畝，總成交金額6.6億。除此之外，昆明主城再?zèng)]有供應(yīng)土地，沒(méi)有供應(yīng)當(dāng)然也就沒(méi)有成交，土地市場(chǎng)連流拍流掛的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。去年昆明土地市場(chǎng)規(guī)模就已大幅度下降，但一季度光住宅用地就賣(mài)了好幾宗，建投、盤(pán)龍建投、西安海榮都是在去年一季度拿地的。今年的情況比去年同期還要差很多。
由于土地市場(chǎng)幾乎無(wú)供應(yīng)無(wú)成交，所以今年一季度昆明市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入只有21.3億元，比去年同期又下降了24%。
1-3月土地供應(yīng)基本剎車(chē)踩死，目前4月已經(jīng)快要結(jié)束，昆明主城仍無(wú)土地交易，而從全年供地計(jì)劃看，今年主城五區(qū)加上經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)和陽(yáng)宗海度假區(qū)，總供地計(jì)劃也才2131畝，其中保障房用地就有211畝，而經(jīng)開(kāi)區(qū)和陽(yáng)宗海度假區(qū)今年甚至就沒(méi)有供地計(jì)劃。如果加上過(guò)去供地計(jì)劃中未完成的供地，以及被收回的土地，按克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年的總預(yù)計(jì)供地頂多也就7000多畝。
今年昆明各區(qū)供地計(jì)劃（新增）
而且即便是上述創(chuàng)造近年新低的供地計(jì)劃，能完成多少也是未知數(shù)。從過(guò)去幾年的情況看，預(yù)計(jì)供地計(jì)劃能完成的比例很低，比如2021年完成供地不足供地計(jì)劃的30%，去年昆明主城的供地計(jì)劃完成率只有18%。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火的2019、2020年，實(shí)際供地則超過(guò)供地計(jì)劃，超過(guò)幅度甚至達(dá)到30%以上。
要是按去年的供地完成率，今年實(shí)際供地恐怕最多也就只有1200來(lái)畝，少于去年的1400畝，還沒(méi)有巔峰期昆明半個(gè)月的供地多。但就一季度的情況看，今年實(shí)際供地恐怕比去年還要少很多，因?yàn)橐患径戎鞒强偣┑匾簿椭挥胁坏?0畝，占全年預(yù)計(jì)供地的0.78%。即使加上劃撥的配售型保障房用地，完成率也不會(huì)超過(guò)3%。
2019年以來(lái)昆明成交土地可開(kāi)發(fā)面積
昆明供地計(jì)劃大幅度下降，一方面是因?yàn)橥恋乇旧砭筒缓觅u(mài)，去年供地1400畝，除了部分交易失敗外，好幾宗土地其實(shí)都是國(guó)企托市拿地。另一方面，昆明市也有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，有意減少供地，因?yàn)樵诋?dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，強(qiáng)行供地不僅會(huì)導(dǎo)致流拍，也會(huì)導(dǎo)致商品房供應(yīng)進(jìn)一步過(guò)剩，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑。
正因?yàn)槔ッ髦鞒巧唐贩客恋刂皇Ｏ铝阈墙灰�，所以雖然現(xiàn)在昆明商品住宅的月成交面積只有20萬(wàn)出頭，可是新增供應(yīng)也在快速下降，幾乎每個(gè)月的新增供應(yīng)面積都少于成交面積，由此昆明的商品房庫(kù)存從去年以來(lái)其實(shí)一直在下降，3月份已經(jīng)只有不到1500萬(wàn)平米，而在2022年底的庫(kù)存則超過(guò)1750萬(wàn)平米。
然而，盡管現(xiàn)在昆明嚴(yán)控土地供應(yīng)，新房供應(yīng)也大幅度下降，但新房仍舊過(guò)剩，交易仍舊低迷，房?jī)r(jià)仍有下跌，控制供給側(cè)的作用并不明顯，問(wèn)題到底出在哪里呢？
原因是昆明的掛牌二手房實(shí)在太多了，二手房的價(jià)格又明顯低于新房，僅剩不多的有效購(gòu)房需求又被二手房搶走了一大半市場(chǎng)，留給新房的蛋糕明顯變少。
昆明二手房成交價(jià)已經(jīng)是最近6年來(lái)的新低（克而瑞數(shù)據(jù)）
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月份昆明主城的掛牌二手房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到46077套，再次刷新歷史紀(jì)錄。如果每套二手房按照平均100平米計(jì)算，相當(dāng)于市場(chǎng)上有460萬(wàn)平米的二手房待售，雖然比昆明新房（住宅）庫(kù)存要低，可是二手房的平均掛牌價(jià)只有13173元/平米，本身比昆明新房的成交均價(jià)就要低，而3月份昆明二手房的實(shí)際成交均價(jià)則跌破9000元，只有8481元/平米，達(dá)到過(guò)去6年的新低。
昆明二手房太多，而實(shí)際成交均價(jià)又要比新房成交均價(jià)低5000元/平米，一套100平米的房子就要便宜50萬(wàn)，買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房，選擇的天平倒向哪一邊已顯而易見(jiàn)。
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