趕在五一黃金周前，國家和多個重點城市都公布了新的房地產(chǎn)刺激政策。在地方政策方面，有兩個城市關(guān)于限購的調(diào)整最為引人矚目；而在國家層面，自然資源部要求住宅庫存過剩的城市停止供地，去化周期長的城市也需要控制供地。
4月30日，被稱為國內(nèi)最后一座限購“堡壘”的北京市，在時隔13年之后，再次調(diào)整限購政策。當(dāng)天，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。
北京是一線城市中最后一個對限購政策進行調(diào)整的城市，此前，廣州、深圳、上海都已進行了調(diào)整，廣州事實上已經(jīng)幾乎不存在限購。
北京的限購政策重大調(diào)整
在北京前一天，成都市也宣布全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格，也就是取消限購。成都是在2016年10月開始執(zhí)行限購政策的，此次突然宣布取消，市場多少有點意外，因為過去兩年成都房地產(chǎn)市場其實比較紅火，成交量高居全國首位，去年成都也是國內(nèi)唯一房價還在上漲的省會城市。不過，今年成都房地產(chǎn)市場開始降溫，成都也當(dāng)機立斷地徹底取消限購。
北京和成都對限購政策的調(diào)整，標(biāo)志著買房已經(jīng)從限制全面轉(zhuǎn)向了鼓勵，接下來，一些早就取消限購，但效果沒那么理想的城市，比如昆明，可能會借勢有一些新的鼓勵開發(fā)和買房的政策出臺。
自然資源部要求住宅庫存過剩的城市限制供應(yīng)土地
與北京和成都調(diào)整限購相呼應(yīng)的，是4月30日自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。《通知》明確要求：商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。
自然資源部這份《通知》，實際是上落實4月30日政治局會議有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的最新要求。當(dāng)天召開的中共中央政治局會議指出：“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。
中共中央重新定調(diào)國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展方向
具體到昆明來說，無論是北京還是成都對限購政策的調(diào)整，對昆明房地產(chǎn)市場都沒有直接影響。自然資源部關(guān)于今年住宅土地供應(yīng)的最新要求，其實也很難波及昆明。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，截至今年一季度末，昆明主城新建住宅的庫存量為619萬平方米，去化周期為23.6個月，屬于高于18個月但低于36個月的城市，按規(guī)定應(yīng)該根據(jù)“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，按照本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積確定住宅用地出讓規(guī)模。
截至今年一季度，昆明主城住宅庫存與去化周期（克而瑞數(shù)據(jù)）
但實際上從去年以來，昆明住宅土地出讓規(guī)模就大大低于同期商品住宅銷售規(guī)模，比如去年昆明主城銷售住宅375.15萬平方米，而去年出讓住宅開發(fā)用地（含商住混合）才654.8畝，可開發(fā)面積只有158.02平方米，其中還有部分是商住混合用地的商業(yè)面積和回遷安置房。
今年1-4月昆明主城的住宅銷售面積約70萬平米，住宅用地則只出讓了一宗，可開發(fā)面積才8.45萬平米。即使加上3月初劃撥的173畝配售型保障房用地，總的可開發(fā)面積仍只有約42萬平米�？梢�，在昆明半主動半被動減緩?fù)恋毓⿷?yīng)速度與規(guī)模后，昆明其實早在自然資源部要求控制土地供應(yīng)之前，就走在了主動踩剎車去庫存的道路上。
今年迄今昆明主城唯一成交的住宅地塊只能開發(fā)8.45萬平米住宅
昆明的房地產(chǎn)契機其實在中共中央政治局會議“優(yōu)化增量住房政策措施”這個新提法上。
4月30日召開的的政治局會議，首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。北京、成都包括昆明調(diào)整限購，以及控制土地供應(yīng)，主要目的都是消化存量房產(chǎn)，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要矛盾。而“優(yōu)化增量住房政策措施”，則意味著國家將對開發(fā)改善型住房開始持鼓勵態(tài)度，在此基礎(chǔ)上不再限制一個家庭有多套住房，對高端房產(chǎn)也不再一味提高購置門檻。
而根據(jù)國家早就提出的“一城一策”精神，優(yōu)化增量住房政策措施除了會有國家層面的政策支持，主要靠各地因城施策。昆明作為國內(nèi)頂級宜居城市，這方面的政策空間其實大有可為。
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