昆明還是得賣地

兩天前，昆明市舉辦了今年的土地推介會，拿出了上萬畝土地的清單，其中不乏條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，顯得誠意滿滿。而開發(fā)商也比較捧場，如今在昆明市場上比較活躍的房企基本都來了，現(xiàn)場近乎座無虛席。線上同步進(jìn)行的直播，吸引了數(shù)萬瀏覽量。

云南房網(wǎng)也在第一時(shí)間對這場推介會，以及重點(diǎn)地塊進(jìn)行了報(bào)道，有人看后留言道，不是說昆明住宅庫存超標(biāo)，被限制土地出讓了嗎？怎么還舉辦土地推介會。還有人說，土地倒是不少，誰來買呢？

土地誰買，這是以后的問題，倒是在上個(gè)月國家出臺重磅“史詩級”救市政策后，昆明選擇在一個(gè)月后舉辦這場土地推介會，還是說明了一些問題。

一是昆明并沒有被暫停土地出讓。

今年4月30日，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》�！锻ㄖ�》明確要求：商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

根據(jù)這份《通知》，有人以中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)為依據(jù)，認(rèn)為昆明的住宅庫存已經(jīng)超過36個(gè)月，屬于要暫停土地出讓的城市。但根據(jù)另一家機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，昆明的住宅庫存只有25個(gè)月，仍然可以出讓土地，只不過數(shù)量上應(yīng)遵循“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則。

昆明在自然資源部的《通知》發(fā)布后一個(gè)多月舉辦土地推介會，說明昆明并不屬于暫停出讓土地的城市。前不久官渡區(qū)赴成都招商，也推介了好幾個(gè)地塊，并且明確表示將在未來幾個(gè)月或者半年內(nèi)出讓，也證明今年昆明仍然可以進(jìn)行土地出讓。

二是今年昆明土地出讓規(guī)模不可能有多大。

有人看到前天上萬畝土地被推介，就驚呼眼下昆明房地產(chǎn)市場這么差，為什么還要賣這么多地。其實(shí)土地推介是一回事，什么時(shí)候上架出讓又是另外一回事。昆明每年都要進(jìn)行土地推介活動，有時(shí)候還不止一次，每次推介的規(guī)模都不小，但實(shí)際供應(yīng)的并沒有那么多。有些前幾年就在土地推介會上亮相的土地，到現(xiàn)在都還沒有上架。今年推介的上萬畝土地，供應(yīng)周期肯定會更長。

另外，昆明住宅庫存即便不超過36個(gè)月，也仍然屬于庫存較多的城市，按照自然資源部的要求，昆明應(yīng)該“盤活多少、供應(yīng)多少”，由于今年昆明的新房去庫存速度基本徘徊在每月20萬平米出頭，折合成土地的話也頂多100來畝。

從開發(fā)商角度來看，受當(dāng)前房地產(chǎn)市場和資金面的影響，有拿地意愿并且有拿地能力的房企也不多，能賣出的土地有限。

從政府角度來說，雖然賣地的沖動很強(qiáng)烈，可是考慮到去庫存、穩(wěn)定市場等因素，也不會大規(guī)模出讓土地。

三是昆明必須賣地。

應(yīng)該說，當(dāng)前的市場形勢，并不是大規(guī)模推介并出讓土地的好時(shí)機(jī)，但昆明有昆明的難處。

昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方財(cái)政對房地產(chǎn)行業(yè)依賴較大是個(gè)無法否認(rèn)的事實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模下降、土地出讓面積銳減、土地出讓及房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少，已經(jīng)對昆明經(jīng)濟(jì)造成了比較大的傷害，也嚴(yán)重制約了地方財(cái)力。

根據(jù)昆明市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)，今年1-5月昆明國有土地出讓收入只完成33.7億元，比去年同期又下降了1.6%。而在土地出讓高峰的2019年，昆明市同期土地出讓收入高達(dá)267.3億，今年只有5年前的八分之一。

以土地出讓收入為主的政府性基金預(yù)算收入，是昆明財(cái)政收入的重要組成部分。在高峰期，昆明市政府性基金預(yù)算收入是一般公共預(yù)算收入（主要是稅收）的1.5倍，但今年1-5月，前者卻只有后者的不足五分之一，可以想見昆明市的日子已經(jīng)緊張到什么程度。

如果不賣地，昆明的財(cái)力還會繼續(xù)下降，許多公共支出將難以為繼，公共建設(shè)也難以進(jìn)行，可是擺脫土地財(cái)政依賴又非短日之功，因此從維持城市發(fā)展、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的角度來說，昆明也不能不賣地。

四是好地仍有市場。

昆明必須賣地，昆明也有地，問題是能賣掉嗎？

答案是肯定的，因?yàn)檎�常的房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，昆明的城市規(guī)模和能級決定了，無論市場形勢如何糟糕，房地產(chǎn)開發(fā)仍舊會維持相當(dāng)?shù)囊?guī)模，這也讓具備實(shí)力的房企在昆明有了足夠的市場空間。從開發(fā)商參加土地推介會的踴躍程度看，多家房企今年在昆明都有較強(qiáng)拿地意愿，關(guān)鍵看什么土地什么價(jià)格。

昆明市意識到了這一點(diǎn)，所以今年土地推介會上有多宗優(yōu)質(zhì)土地亮相，雖然具體出讓價(jià)格還無法確定，但以今年的市場形勢，相信會比較實(shí)惠。更重要的是，從今年邦泰臻境的過規(guī)條件，以及昆明市已經(jīng)在修訂城鄉(xiāng)建設(shè)技術(shù)文件的信號來看，土地規(guī)劃條件會給到開發(fā)商比較大的發(fā)揮空間，有利于好產(chǎn)品問世，也有利于提升性價(jià)比。上個(gè)月邦泰·臻境熱銷，說明只要產(chǎn)品有賣點(diǎn)，價(jià)格實(shí)惠，并不愁賣不出去。

因此，在經(jīng)過了近乎冰封的上半年土地市場行情后，下半年昆明可能會迎來一波土地交易。

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