我家的房子還值多少錢？以后會漲還是會跌？這是每個家庭都關(guān)心的問題，而在當前樓市環(huán)境中，這個問題往往也帶來對家庭資產(chǎn)的焦慮。
最近央行的一份報告，給出了標準答案。
央媽罕見發(fā)聲，指出房價見底的秘密
2024年8月9日，央行發(fā)布了二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，內(nèi)容很驚爆，指出了房價見底的秘密，以及該如何定義住房價值。
具體內(nèi)容看截圖：
央行二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告截圖
加粗字體一句話，明確了住房價值的核心變量——租金。
近年來由于房價下降，各城市的租售比逐步上升，而租售比達到合理水平則意味著房價回調(diào)已經(jīng)到合理價位，背后的潛臺詞就是：房價泡沫擠干凈了。
央行據(jù)此判斷，未來的租售比有望提升至3%以上，收益率將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。
一個重要的事實是，這一輪降息潮沖擊下，六大國有商業(yè)銀行存款利率已全面低于2%，存款利率已正式進入1%時代，普通家庭的資產(chǎn)焦慮隨之凸顯。
如果正好有自住需求，比如因孩子上學(xué)需要購房，那么看清趨勢后，認準好房子，就尤為重要。
昆明的好房子要符合什么條件？
好房子的邏輯是相通的，一看地段，二看配套。在新價值體系下，有最新的指標，需要對此二者進行全新的審視。
指標之一：地段好不好看商圈
原因很簡單：商圈聚人氣，地段越好人越多，價值也越高。
昆明大商圈最集中的區(qū)域，一個是市中心，另一個是南市核心區(qū)。市中心不用多解釋，商業(yè)聚集度高是理所當然。
南市核心區(qū)的范圍為：東至盤龍江、西至草海、南至滇池、北至二環(huán)，這是昆明最早向南拓展而出的片區(qū)，至今已有近30年發(fā)展史。
南市核心區(qū)商圈分布圖
由于南市核心區(qū)發(fā)展成熟，人口規(guī)模大，頂級政商資源匯聚，城市界面好，還有度假區(qū)、草海、雙塔三大“富人區(qū)”背書，是昆明高端居住板塊最集中的區(qū)域。相較其他區(qū)域活力更足、消費能力更強，因此成為了昆明大商圈最密集的區(qū)域。
如圖所示，目前南市核心區(qū)大型商圈包括愛琴海購物中心、南亞第壹城、公園1903、萬達廣場、南悅城、大商匯、紅星美凱龍等7個，另外，還有金地中心、綠地大城天地等中小型商業(yè)體，城市級商圈與社區(qū)型商圈全面覆蓋，購物消費體驗也呈現(xiàn)多元化特征。
廣福路上的愛琴海購物公園（圖源愛琴海官網(wǎng)）
隨著新型商圈全面成型，引領(lǐng)城市開發(fā)建設(shè)與界面完善，南市核心區(qū)的地段價值自然值得高估。
指標之二：配套好不好看學(xué)校
住房價值評估標準發(fā)生變化后，由于學(xué)校配套極大影響家庭購房決策，所以其重要程度需要再提升一個等級，甚至成為決定性的因素。
南市核心區(qū)在優(yōu)質(zhì)公辦教育配套方面，近年來也有明顯的提升。
昆三中西山學(xué)校初中部
首先是昆三中近年來連續(xù)新辦了昆三中西山學(xué)校初中部和高中部，以及度假區(qū)學(xué)校，加上早年開辦的滇池校區(qū)，昆三中在南市核心區(qū)擁有四個校區(qū)。
其次是芳草地國際學(xué)校、書林一小、書林二小等多家優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)相繼進駐，大幅強化了片區(qū)公辦教育配套。
隨著優(yōu)質(zhì)教育均衡化發(fā)展，從此片區(qū)配套再無短板。
南市核心區(qū)稀缺的“留白”項目
南市核心區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，可開發(fā)空間已經(jīng)很少，所以片區(qū)內(nèi)新盤數(shù)量很少，比如度假區(qū)、草海東岸、雙塔片區(qū)都只有零星幾個新盤。
作為片區(qū)中軸的日新中路沿線更為典型，新項目僅有龍湖學(xué)宸府一個，為日新中路沿線稀缺的“留白”。
龍湖學(xué)宸府區(qū)位核心
從位置上看，龍湖學(xué)宸府地處日新中路中間，也是南市核心區(qū)的中心位置，幾個大商圈都在周邊三公里范圍，盡享核心地段的生活濃度與便利度。
更為難得的是龍湖學(xué)宸府的優(yōu)質(zhì)教育配套。
龍湖學(xué)宸府對面的芳草地國際學(xué)校
一年前龍湖學(xué)宸府剛?cè)胧械臅r候，首先敲定了對面一街之隔的芳草地國際學(xué)校，將小區(qū)明確劃入芳草地國際學(xué)校的招生范圍，而小升初的對口公辦中學(xué)，則是附近的昆三中西山學(xué)校初中部。
芳草地國際學(xué)校+昆三中西山學(xué)校初中部的雙強組合，在南市核心區(qū)可以說基本找不到對手，即便放到全市來看，也屬于一流的優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校配置。（以上基于公開信息整合，僅作為買房參考，開發(fā)商未承諾學(xué)位配套，具體招生信息以教體局公示為準）
除了好地段好學(xué)校，學(xué)宸府的產(chǎn)品也沿襲了龍湖一貫的高品質(zhì)，小區(qū)入口大氣莊重，實景園林區(qū)不惜工本，美學(xué)格調(diào)突出，精裝細節(jié)精致典雅，高級感滿滿，品質(zhì)生活氛圍躍然而出。
總體上看，南市核心區(qū)的新盤會越來越稀缺，而龍湖學(xué)宸府在稀缺之上，以優(yōu)質(zhì)教育配套、強大的產(chǎn)品力再度賦能，因此項目入市一年來屢創(chuàng)銷售佳績，今年上半年，龍湖學(xué)宸府創(chuàng)下3.19億元銷售額（克而瑞數(shù)據(jù)）。
龍湖學(xué)宸府——南市核心區(qū)難得的“留白”項目
作為片區(qū)的“留白”項目，龍湖學(xué)宸府體量不大，只規(guī)劃了3棟住宅，戶型建面約84-152平的板式住宅。經(jīng)過一年熱銷期后，剩余房源已不多，目前主力在售的是143、154平米等中大戶型，以下圖154平米四房戶型為例，南北通透，戶型方正，動靜分區(qū)，布局規(guī)整。在南市繁華處，容一家品質(zhì)生活，并作為家族傳承，都再適當不過。
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