□記者鄧攀

記者致電世邦魏理仕成都分公司市場研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人，欲了解城市綜合體的有關(guān)內(nèi)容。隨著國內(nèi)城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)的火熱，身處邊陲的昆明，此時(shí)也正逢眾多城市綜合體橫空出世。然而，這個(gè)帶著些許新意的地產(chǎn)概念，對(duì)于春城老百姓來說還是顯得有些模棱兩可，正因這樣的疑惑和不確定，我們帶著事先準(zhǔn)備好的問題撥通了對(duì)方電話。

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地產(chǎn)與投資投刊：目前，在國際社會(huì)上，對(duì)于城市綜合體有沒有一個(gè)確切的概念和標(biāo)準(zhǔn)，即什么樣的項(xiàng)目才可被稱為城市綜合體？

世邦魏理仕：我個(gè)人認(rèn)為城市綜合體并沒有一個(gè)明確的概念。城市綜合體由多個(gè)部分組成，比如酒店、寫字樓、賣場等等，但并不是說有了這多個(gè)部分就能稱之為城市綜合體�，F(xiàn)實(shí)中的項(xiàng)目，至少都擁有兩個(gè)以上的業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)之間能否產(chǎn)生循環(huán)，能否相互服務(wù)，像三角形般互相支撐。所以，最重要的，是在于項(xiàng)目內(nèi)部能否流動(dòng)起來，形成良好的循環(huán)，使各種功能有機(jī)組合，提高資源使用效率，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的不斷提升。

地產(chǎn)與投資投刊：城市綜合體是如何出現(xiàn)的，對(duì)于一個(gè)城市而言，城市綜合體的出現(xiàn)意味著什么，和城市的經(jīng)濟(jì)、規(guī)模、文化發(fā)展是否都有著必然的關(guān)系？

世邦魏理仕：這是肯定的，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式也越來越不能滿足人們的生活居住要求。

根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)顯示，北京、上海多個(gè)較發(fā)達(dá)城市的地產(chǎn)開發(fā)都會(huì)以城市綜合體這樣的形式出現(xiàn)，二線城市也非常明顯。但就數(shù)量、品質(zhì)、開發(fā)商背景而言，一線城市具有國際背景的開發(fā)公司較多；二線城市中類似于、接近于城市綜合體的項(xiàng)目較多。過去的兩年以及未來三年，這五年將會(huì)是城市綜合體發(fā)展較快的時(shí)期，目前在成都、重慶發(fā)展都比較快，昆明相對(duì)有一些差距。

地產(chǎn)與投資投刊：能否舉例其他國家或城市成功和失敗的例子，是什么導(dǎo)致這樣的結(jié)果？

世邦魏理仕：我們?cè)谇捌趯?duì)城市綜合體作過大量研究和報(bào)告，如國內(nèi)的上海新天地就是比較成功的例子。2002年的時(shí)候，其中樓盤翠湖天地雅苑預(yù)售單價(jià)20000元以上，目前售價(jià)達(dá)到85000以上，開發(fā)商在前期投巨資于公共綠地和商業(yè)設(shè)施，這些投資對(duì)項(xiàng)目其他部分和整體價(jià)值帶來了極大的提升作用。而高價(jià)住宅的成功銷售又反哺了項(xiàng)目前期和培育期商業(yè)部分的投入。2000年上海新天地商業(yè)部分推出，為吸引優(yōu)質(zhì)商戶，降低了商業(yè)部分利潤預(yù)期，餐飲部分租金報(bào)價(jià)約240元/月/平方米，如今租金上漲超過100%，約600元/月/平方米。如今，新天地品牌和模式已被推廣和復(fù)制到國內(nèi)其他城市：杭州、大連、武漢、重慶等地。因此形成功能布局統(tǒng)籌兼顧、互促互補(bǔ)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是商業(yè)綜合體投資匯報(bào)的重要組成部分。

另外，像萬達(dá)通過一系列萬達(dá)商業(yè)廣場的打造，在上海、北京、天津、成都、大連、南京均有作為，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域確立了其領(lǐng)先地位。而日本六本木新城擁有17年的開發(fā)周期中，其中項(xiàng)目前期就花費(fèi)了14年。城市綜合體不僅僅是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，需要整合地產(chǎn)、資本、商業(yè)、政府等各項(xiàng)資源的綜合能力，打造一個(gè)符合目標(biāo)需求的商業(yè)組合需要豐富的商業(yè)資源，以此為前提，在資本、管理、土地等方面合作的成功案例屢見不鮮。

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