今年1月23日，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度試點的消息一經(jīng)公布，立即成為了引爆房地產(chǎn)業(yè)的“深水炸彈”。南寧市房地產(chǎn)業(yè)最先受到影響，據(jù)南寧市房產(chǎn)管理局政務(wù)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月24日該市的商品房成交量僅為38套，與之前單日平均交易量200多套相比，下滑近80%。目前南寧市關(guān)于取消商品房預(yù)售的細(xì)則尚處在初步擬定的階段，具體細(xì)則的下發(fā)時間還未明確，但此消息對于當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懹纱丝梢娨话摺?/P>

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產(chǎn)業(yè)的57128億元開發(fā)資金來源中，有15914億元來源于商品房的訂金及預(yù)收款，占整體資金來源的25%。如果南寧真的取消預(yù)售制度，無疑會導(dǎo)致當(dāng)?shù)睾芏嚅_發(fā)商無法使用預(yù)售款開發(fā)項目，更會讓項目資金回籠時間延長，開發(fā)商將承擔(dān)更多的融資成本和風(fēng)險。

昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室有關(guān)人士表示，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入成熟階段，取消預(yù)售制對房地產(chǎn)的健康發(fā)展相對有利。它能抑制一定的投機需求，對購房者的保障性更高。但這需要一個較長的過程，因此近期全國范圍內(nèi)取消商品房預(yù)售制度可能性不大。而拿昆明來說，目前政府的重心仍是城中村改造。取消預(yù)售房屋制度對昆明房地產(chǎn)行業(yè)將是一個致命的打擊。今年1月，國家出臺的多項調(diào)控政策已讓昆明的房地產(chǎn)市場有了觀望情緒，成交量開始下滑，開發(fā)商資金壓力增大，如果再取消預(yù)售制度，導(dǎo)致回籠資金的時間變長，資金成本將會更高。這樣勢必大大抬高房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)門檻，即使是品牌開發(fā)商也會有很大壓力。

昆明部分開發(fā)商表示，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷壯大，投融資體制日益完善以及需求問題得以緩解，取消房屋預(yù)售是大勢所趨。但昆明目前并不具備取消的條件，這是因為時下昆明正在進行的城中村改造，大多項目體量大，開發(fā)商前期介入時需要的拆遷、補償以及項目運作、建設(shè)等現(xiàn)金流需求很大。如果現(xiàn)在來執(zhí)行現(xiàn)房預(yù)售制度，這意味著開發(fā)商融資難度增大，只能使用自有資金或向銀行貸款，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資負(fù)擔(dān)和成本，很多城中村項目的開發(fā)規(guī)模和速度上都會受到一定限制。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)除了需要巨額資金外，開發(fā)周期也很長，尤其是城中村項目，往往需要分好幾期開發(fā)。如果一下子取消預(yù)售制度，資金鏈斷裂，將導(dǎo)致不少‘爛尾樓’的出現(xiàn)�！�

房地產(chǎn)業(yè)的地域特征非常強，每個城市發(fā)展差距很大，一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟的一線城市，已經(jīng)有條件先取消預(yù)售制度。以上海來說，目前其住宅項目已是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，基本已接近這一階段，如果其他配套政策跟進得當(dāng)，也可適時取消預(yù)售制度。而對于昆明來說，取消預(yù)售制度的條件及時機還不成熟。如果此時取消商品房預(yù)售制度，將會導(dǎo)致一部分融資能力受限的開發(fā)商淡出市場。
雖然昆明并不是試點城市，然而不少開發(fā)商已經(jīng)開始人人自危。如何制定中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，才能積極應(yīng)對商品房銷售“預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)”的重大轉(zhuǎn)變？昆明開發(fā)商開始思考這個問題。

“首先，開發(fā)商唯有在融資途徑上多想辦法，保持資金鏈運轉(zhuǎn)；其次，謹(jǐn)慎拿地，謹(jǐn)慎開發(fā)，保證項目的資金鏈；當(dāng)然對于在建項目，也需要嚴(yán)卡工程進度；如果開發(fā)實力有限，開發(fā)商手中也不宜操作多個在建項目�！鳖檮偙硎�。

周大研則認(rèn)為，政策執(zhí)行之前，應(yīng)制定和完善好配套措施，避免房價過度震蕩。與此同時，開發(fā)商也應(yīng)練好內(nèi)功，加強資金回籠力度。與此同時，可以尋找民間資金或是以強強聯(lián)手的方式，降低開發(fā)風(fēng)險。

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