商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)不斷創(chuàng)出成功模式

又比如南亞風(fēng)情·第壹城，百萬平方米的體量，容易聚人氣。開發(fā)商諾仕達(dá)集團(tuán)擁有在商業(yè)零售領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)以及資源，項(xiàng)目還引進(jìn)了北京漢博等公司合作，這些都為項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)提供了一定保證。

業(yè)界點(diǎn)評(píng)

左琦（昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問部部門經(jīng)理）：區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展程度與開發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目所在地段等有很大關(guān)聯(lián)。如果在這兩點(diǎn)上能夠同時(shí)具備優(yōu)勢(shì)，那么項(xiàng)目成功的可能性非常大。此外，在進(jìn)行區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，要有一定的前瞻性，包括對(duì)項(xiàng)目的選址以及業(yè)規(guī)劃等方面。

成功典范3

順勢(shì)而為不斷升級(jí)

物業(yè)類型：商圈型商業(yè)

典型代表：昆都夜市、昆百大新紀(jì)元店等

個(gè)案闡釋

昆百大新紀(jì)元店位于三市街傳統(tǒng)商圈。正因?yàn)樽鴵砣绱藘?yōu)越的地段環(huán)境，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功有了很大保障。盡管從現(xiàn)在來看，它的優(yōu)越性并不是十分明顯，但在其推出的1998年前后，市場(chǎng)引導(dǎo)意義不可忽視。據(jù)介紹，在堅(jiān)持“時(shí)尚大眾百貨“定位的基礎(chǔ)上，昆百大新紀(jì)元店不斷提升商場(chǎng)硬件環(huán)境，美化購(gòu)物環(huán)境，這成為其吸引人流的重要原因所在。

起步于1993年的“國(guó)防體育場(chǎng)”的昆都夜市，經(jīng)歷了服裝市場(chǎng)、家具城等多次定位調(diào)整后，才有了現(xiàn)今的娛樂會(huì)所、酒吧、餐飲聚集的繁榮。昆都夜市可謂順勢(shì)而為的典范，在探索——起步——繁榮——落寞——調(diào)整的循環(huán)中，它跳出了一個(gè)個(gè)低谷，不斷重新開始，然后成功了。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說：無論從地段、理念、經(jīng)營(yíng)策略，還是再?gòu)奈幕�角度入手，都無法將“昆都模式”“昆都現(xiàn)象”詮釋徹底。誰能在優(yōu)勢(shì)上固守幾年？昆都的成功意義已經(jīng)超越其本身。

業(yè)界點(diǎn)評(píng)

左琦（昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問部部門經(jīng)理）：商圈型商業(yè)面臨的主要問題是：老商圈的升級(jí)、改造。比如，昆明老街、老螺螄灣的改造等都屬于某種意義上的升級(jí)。

觀察家

自持商業(yè)地產(chǎn)也是土地稀缺所驅(qū)

田野投資中心項(xiàng)目總監(jiān)楊凡：事實(shí)上，區(qū)域內(nèi)的新商業(yè)項(xiàng)目與舊有商業(yè)之間如果沒有形成某種匹配因子，新商業(yè)體很容易轉(zhuǎn)向失敗。這就需要在進(jìn)入商圈前對(duì)商圈的屬性進(jìn)行解剖，細(xì)致到對(duì)商圈有哪些消費(fèi)人群？這些消費(fèi)人群怎么花錢？他們花錢用來實(shí)現(xiàn)哪些需求等進(jìn)行全面了解�？傊�，越細(xì)越好。

左琦（昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問部部門經(jīng)理）：盒子式的商業(yè)模式已經(jīng)明顯不能滿足人們的購(gòu)物需求了。不僅有購(gòu)物中心、街區(qū)的體驗(yàn)式商業(yè)開始成為時(shí)尚。在這里不僅可以滿足多重需求，它還強(qiáng)調(diào)參與性，在不知不覺中可以有更長(zhǎng)的停留時(shí)間。

至祥置業(yè)（昆明）研究中心：開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)以自持為主，是有時(shí)代背景和市場(chǎng)氛圍的。最早開發(fā)商的實(shí)力都不是很強(qiáng)，只能將旗下的住宅、商業(yè)等物業(yè)一股腦賣掉，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。通過不斷的資金滾動(dòng)，開發(fā)更多的項(xiàng)目�，F(xiàn)在可供開發(fā)的土地不多了，土地的價(jià)值越來越高，再加上各種政策因素，開發(fā)商開始大量自持商業(yè)。這已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。

相關(guān)鏈接

上海新天地=明確的定位+專業(yè)的運(yùn)營(yíng)

上海新天地已取代當(dāng)年的“大世界”，成為國(guó)內(nèi)外游客不踏足此地就等于白來大上海的代名詞。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典范，它也已成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)相模仿的對(duì)象。

據(jù)記者了解，新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。南里則建成了一座總樓面面積達(dá)25000平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐各有特色的商戶，包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心。

分析新天地的成功，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，首先是定位，上海新天地定位是國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購(gòu)物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，加上其定位是大型購(gòu)物中心，通過以高檔住宅支撐，高端的入住人群，蓄積了足夠的購(gòu)買力。加之，上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。正是明確的定位和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)，使其成為具有國(guó)際名度的聚會(huì)場(chǎng)所。

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