十年間，昆明商業(yè)地產(chǎn)盡管起步晚，但對各種模式的積極探索從未止步：早期有昆都“夜市娛樂休閑”模式、柏聯(lián)廣場“純商業(yè)”運營模式的探索，現(xiàn)如今，順城“城市綜合體”、昆明老街“邊保護邊開發(fā)”模式等新興模式日趨成熟，不斷受到市場的認可�？偨Y(jié)十年間，昆明商業(yè)地產(chǎn)的成功模式，因地制宜是先決條件。

“首先要對項目有充分的了解，然后確定是先招商、后定制，還是先把物業(yè)建出來、后招商，又比如是否自持、怎么做到差異化等。這些問題在商業(yè)建設之初就要想好。”
昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間周期，在前期對商業(yè)項目進行詳細了解以及周密安排后，才能保證制定對項目最有利的發(fā)展規(guī)劃。

事實上，外來專業(yè)團隊的進駐也給昆明市場注入了新的活力，這些外來的專業(yè)團隊有北京漢博、世邦魏理仕、第一太平戴維斯等，他們給昆明商業(yè)地產(chǎn)帶來的變化和效果有目共睹。借助“外腦“儼然成為昆明商業(yè)地產(chǎn)順利運營的重要保證。比如，順城引入了第一太平戴維斯，南亞風情·第壹城引進的是北京漢博。

“以前，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營是自己玩。”昆明風之鈴市場咨詢機構(gòu)商業(yè)顧問部部門經(jīng)理左琦認為，現(xiàn)在有更多的外來運營、代理機構(gòu)進入，是好事情。

鄧曉盈也表示，外來商業(yè)地產(chǎn)運營團隊在商業(yè)業(yè)態(tài)設計、招商、持有以及運作等方面都有經(jīng)驗，可以最大限度地發(fā)揮其對項目的推動作用。

此外，在打造中國面向東南亞、南亞橋頭堡的城市定位之下，昆明城市未來將獲得較大的發(fā)展機遇，對商業(yè)運營機構(gòu)采取“引進來、走出去”的方式進行嫁接，有利于打開昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全國乃至全球視野。

白塔路商圈。本報記者黨建為攝

成功典范1

滿足小區(qū)居民的同時可適當服務片區(qū)

物業(yè)類型：社區(qū)型商業(yè)

典型代表：世紀城shoppingmall、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場以及時光俊園、金色俊園商業(yè)街等

個案闡釋

世紀城shoppingmall是涵蓋以餐飲、超市以及車立方汽車市場、百貨等四大主力業(yè)態(tài)為主的一站式、多體驗購物中心。它可以說是海納百川，包容各種物業(yè)，可以滿足世紀城住宅小區(qū)的配套需求，也對整個區(qū)域及昆明城市產(chǎn)生了一定的輻射力。目前，小區(qū)街鋪、底商等商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)成型。

新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場等商業(yè)都做得比較有特色，比如，部分商業(yè)物業(yè)圍繞社區(qū)主題，主打“運動牌”；在周邊世紀城商業(yè)滿足日常生活需求的基礎上，新亞洲·體育城商業(yè)部分著力吸引商務人群，比如中高端酒店尼斯酒店的引入；配套小區(qū)商業(yè)定位，引入了部分中高檔的特色餐飲，比如祥云薈館。

俊發(fā)主導的時光俊園、金色俊園商業(yè)街部分都做得很用心。比如，時光俊園金格店采取的是定制式方式，對特定人群有較強的凝聚力。

業(yè)界點評

左琦（昆明風之鈴市場咨詢機構(gòu)商業(yè)顧問部部門經(jīng)理）：社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程是這樣的：在小區(qū)交房后，首先進駐的是裝修公司和中介機構(gòu)，等小區(qū)的入住率稍有提高后，慢慢會出現(xiàn)小超市、小賣鋪、小吃店等基礎生活商業(yè)業(yè)態(tài)。在入住率進一步提高后，滿足人們更高層次需求的休閑商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)，比如中高檔餐飲、零售店、美容店等。

社區(qū)型商業(yè)的規(guī)模依賴社區(qū)的位置、規(guī)模、消費人群�？梢杂袔讉€思考，比如商業(yè)體量需要多大；怎樣才能把人氣聚起來；定位不僅考慮滿足小區(qū)居民需求，也可以適當輻射周邊。

這類商業(yè)得益于城市多中心的外溢。但這些商業(yè)的城市職能還不是很明顯，它們目前的主要職能依舊是服務社區(qū)以及適當服務片區(qū)。

成功典范2

區(qū)域型商業(yè)開發(fā)需有前瞻性

物業(yè)類型：區(qū)域型商業(yè)

典型代表：北辰財富中心、南亞風情·第壹城等

個案闡釋

商業(yè)地產(chǎn)有自身的運行周期。2005年，北辰財富中心剛剛上馬的時候，市場對其的關注度也僅停留在對待一般項目，并沒有覺得有哪些不同。經(jīng)過了幾年的努力后，現(xiàn)在的北辰財富中心已經(jīng)形成了一定商氣。

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