業(yè)界點評

（至祥置業(yè)（昆明）研究中心）：仟村百貨是典型的亞細亞建筑，自開業(yè)后在市場上引起的關注度比較高。但受經(jīng)營模式不當以及全國品牌負面因素波及等影響，仟村百貨不久后即被金鷹、金格以及金龍百貨“三金”超越。改裝為假日百貨后，商場的特色也沒做起來：檔次上不及金鷹百貨、規(guī)模小于西南百貨、定位明顯不如艾維名店。

業(yè)態(tài)規(guī)劃不平衡

失敗類型：商圈

典型代表：青年路商圈

個案闡釋

1999年前后，市中心區(qū)域的兩大商圈——三市街商圈和青年路商圈間的競爭非常激烈。
事實上，集聚了金鷹國際購物中心、鴻城賽特、西南百貨、艾維名店、假日百貨等多員干將，以及諸多臨街商鋪的青年路商圈，在鼎盛時期，其地位甚至超過臨近的三市街傳統(tǒng)商圈，穩(wěn)坐昆明第一商圈的寶座。

而此后，由于昆明老街以及順城城市綜合體等新興業(yè)態(tài)的加入，三市街商圈在整合新老百貨大樓、南屏步行街等之外，成功超越青年路商圈，重新晉級到昆明第一商圈的行列。

相比之下，青年路商圈沒有走上轉型之路，逐漸敗下陣來。目前的青年路商圈亟待升級。比如，商圈內(nèi)休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)分布分散；南北兩端的業(yè)態(tài)規(guī)劃最不明顯，欠缺商業(yè)氛圍。

據(jù)了解，今年底，金鷹位于護國路與威遠街交會處的新項目即將竣工。金鷹人士表示，屆時一座由金鷹國際集團實力打造的12萬平方米的一站式時尚休閑購物商業(yè)綜合體將正式落成。業(yè)內(nèi)人士分析，金鷹的進駐或許將開啟青年路商圈的全新時代，打破沉寂、實現(xiàn)轉型或許將是青年路商圈未來發(fā)展的主要路線。

業(yè)界點評

（至祥置業(yè)（昆明）研究中心）：在三市街商圈的升級過程中，昆明老街的改造發(fā)揮了重要作用。一是，昆明老街改造后，三市街商圈的面積得以擴大。南屏街和人民路實現(xiàn)了連通，打破了原來的隔閡，形成了一個大商圈。第二，它大大提升了區(qū)域的人氣及租金水平。第三，經(jīng)過大規(guī)模的宣傳，它的影響力發(fā)散到了全國。從中可見，區(qū)域內(nèi)突出的商業(yè)地產(chǎn)項目對整個區(qū)域的影響力是很大的。

觀察家

商業(yè)與地產(chǎn)結合有一個博弈過程

昆明風之鈴市場咨詢機構商業(yè)顧問部部門經(jīng)理左琦：我認為，商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)是兩個截然不同的概念。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的嫁接。在運營商業(yè)地產(chǎn)的過程中，需要從商業(yè)運營的角度理解地產(chǎn)，也需要從地產(chǎn)的角度換位思考商業(yè)運營。比如金格本來是做百貨的，要參與到地產(chǎn)中。而俊發(fā)地產(chǎn)本來是做地產(chǎn)的，現(xiàn)在又開始做寫字樓、商業(yè)，它也需要在對地產(chǎn)的關注點中適當?shù)丶尤肷虡I(yè)的眼光。

商業(yè)與地產(chǎn)結合有一個博弈的過程。當兩者同時主導商業(yè)運營時，肯定會因為看法不同，出現(xiàn)一定摩擦。地產(chǎn)開發(fā)走的是典型的“快走快銷”模式，這與商業(yè)“細水長流”“放水養(yǎng)魚”策略可謂大相徑庭。

此外，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)、運營有一個明顯的特征：第一次做死了，第二、三次就很難火。所以，運營商業(yè)地產(chǎn)必須一次到位。

昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈：并不是所有的開發(fā)商都有自持商業(yè)物業(yè)的能力，在經(jīng)歷了一段時間的運營之戰(zhàn)后，部分介入商業(yè)地產(chǎn)運營的開發(fā)企業(yè)可能被淘汰出局。在這樣的條件下，擁有土地資源的開發(fā)商，可以找資金實力雄厚以及經(jīng)驗豐富的開發(fā)商合作開發(fā)，實現(xiàn)共贏。

相關鏈接

招商不先行后期運營風險大

即使在寸土寸金的北京，失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目也不在少數(shù)�？偨Y這些項目失敗的經(jīng)驗教訓，對昆明市場有一定借鑒意義。

建于東城安定門商圈中心的北京巨庫大廈，在開業(yè)之初引起了北京零售業(yè)不小的震動�？偯娣e達3萬平方米擁有近千家室內(nèi)產(chǎn)權式商鋪的巨庫在半年內(nèi)被投資者搶購一空，租金甚至一度達到了每平方米45萬元的天價。但好景不長，沒有被北京市場接受的巨庫，不到半年就關門停業(yè)了。分析人士認為，作為一種新興的營銷模式，產(chǎn)權式商鋪很好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。但作為一種投資手段，則屬于風險較高的投資，其中暗藏的危機主要集中在，商鋪賣出去后的經(jīng)營管理上，這注定了項目后期的失敗。

北京六百本地段并非城市中心，而是人流相對稀少的發(fā)展中新城區(qū)。項目商業(yè)面積約20萬平米，地上地下共3層，其中他們地下規(guī)劃有品牌大賣場，一到三層規(guī)劃知名百貨店。據(jù)了解，項目由于位于新開發(fā)區(qū)，區(qū)域人氣不足，雖然前景被看好，但最終沒有招商實現(xiàn)初衷，改招別的業(yè)態(tài)。另據(jù)了解，最后其他業(yè)態(tài)也沒有談成。這充分說明業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要考慮招商的情況，必須樹立招商先行的觀念。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，于1997年1月開業(yè)的仟村百貨曾經(jīng)風光一時。占據(jù)著青年路與人民路交會處的黃金寶地，再擁有鄭州亞細亞商場輸出管理，其超前、先進的經(jīng)營理念，仟村百貨曾躋身與昆百大地位一致的昆明商場一線行列。但不久后河南各地的“亞細亞”連鎖店和全國各地的“仟村百貨”連鎖店的紛紛倒閉給昆明仟村百貨也帶來了巨大的影響：出現(xiàn)欠款、供貨商拒絕合作等問題相繼爆出。2007年3月，仟村百貨最終被買斷。此后，它被重新包裝，并以“假日百貨”的名字再戰(zhàn)昆明零售市場�，F(xiàn)如今，假日百貨的銷量盡管還可以，但已難有駕馭整個商圈的能力。