業(yè)界點(diǎn)評(píng)

（至祥置業(yè)（昆明）研究中心）：仟村百貨是典型的亞細(xì)亞建筑，自開業(yè)后在市場(chǎng)上引起的關(guān)注度比較高。但受經(jīng)營(yíng)模式不當(dāng)以及全國(guó)品牌負(fù)面因素波及等影響，仟村百貨不久后即被金鷹、金格以及金龍百貨“三金”超越。改裝為假日百貨后，商場(chǎng)的特色也沒(méi)做起來(lái)：檔次上不及金鷹百貨、規(guī)模小于西南百貨、定位明顯不如艾維名店。

業(yè)態(tài)規(guī)劃不平衡

失敗類型：商圈

典型代表：青年路商圈

個(gè)案闡釋

1999年前后，市中心區(qū)域的兩大商圈——三市街商圈和青年路商圈間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。
事實(shí)上，集聚了金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、鴻城賽特、西南百貨、艾維名店、假日百貨等多員干將，以及諸多臨街商鋪的青年路商圈，在鼎盛時(shí)期，其地位甚至超過(guò)臨近的三市街傳統(tǒng)商圈，穩(wěn)坐昆明第一商圈的寶座。

而此后，由于昆明老街以及順城城市綜合體等新興業(yè)態(tài)的加入，三市街商圈在整合新老百貨大樓、南屏步行街等之外，成功超越青年路商圈，重新晉級(jí)到昆明第一商圈的行列。

相比之下，青年路商圈沒(méi)有走上轉(zhuǎn)型之路，逐漸敗下陣來(lái)。目前的青年路商圈亟待升級(jí)。比如，商圈內(nèi)休閑、娛樂(lè)、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)分布分散；南北兩端的業(yè)態(tài)規(guī)劃最不明顯，欠缺商業(yè)氛圍。

據(jù)了解，今年底，金鷹位于護(hù)國(guó)路與威遠(yuǎn)街交會(huì)處的新項(xiàng)目即將竣工。金鷹人士表示，屆時(shí)一座由金鷹國(guó)際集團(tuán)實(shí)力打造的12萬(wàn)平方米的一站式時(shí)尚休閑購(gòu)物商業(yè)綜合體將正式落成。業(yè)內(nèi)人士分析，金鷹的進(jìn)駐或許將開啟青年路商圈的全新時(shí)代，打破沉寂、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型或許將是青年路商圈未來(lái)發(fā)展的主要路線。

業(yè)界點(diǎn)評(píng)

（至祥置業(yè)（昆明）研究中心）：在三市街商圈的升級(jí)過(guò)程中，昆明老街的改造發(fā)揮了重要作用。一是，昆明老街改造后，三市街商圈的面積得以擴(kuò)大。南屏街和人民路實(shí)現(xiàn)了連通，打破了原來(lái)的隔閡，形成了一個(gè)大商圈。第二，它大大提升了區(qū)域的人氣及租金水平。第三，經(jīng)過(guò)大規(guī)模的宣傳，它的影響力發(fā)散到了全國(guó)。從中可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)突出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)區(qū)域的影響力是很大的。

觀察家

商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合有一個(gè)博弈過(guò)程

昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問(wèn)部部門經(jīng)理左琦：我認(rèn)為，商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)是兩個(gè)截然不同的概念。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的嫁接。在運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，需要從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度理解地產(chǎn)，也需要從地產(chǎn)的角度換位思考商業(yè)運(yùn)營(yíng)。比如金格本來(lái)是做百貨的，要參與到地產(chǎn)中。而俊發(fā)地產(chǎn)本來(lái)是做地產(chǎn)的，現(xiàn)在又開始做寫字樓、商業(yè)，它也需要在對(duì)地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)中適當(dāng)?shù)丶尤肷虡I(yè)的眼光。

商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合有一個(gè)博弈的過(guò)程。當(dāng)兩者同時(shí)主導(dǎo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)，肯定會(huì)因?yàn)榭捶ú煌霈F(xiàn)一定摩擦。地產(chǎn)開發(fā)走的是典型的“快走快銷”模式，這與商業(yè)“細(xì)水長(zhǎng)流”“放水養(yǎng)魚”策略可謂大相徑庭。

此外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)有一個(gè)明顯的特征：第一次做死了，第二、三次就很難火。所以，運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)必須一次到位。

昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈：并不是所有的開發(fā)商都有自持商業(yè)物業(yè)的能力，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)之戰(zhàn)后，部分介入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的開發(fā)企業(yè)可能被淘汰出局。在這樣的條件下，擁有土地資源的開發(fā)商，可以找資金實(shí)力雄厚以及經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)共贏。

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招商不先行后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

即使在寸土寸金的北京，失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不在少數(shù)。總結(jié)這些項(xiàng)目失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)昆明市場(chǎng)有一定借鑒意義。

建于東城安定門商圈中心的北京巨庫(kù)大廈，在開業(yè)之初引起了北京零售業(yè)不小的震動(dòng)�？偯娣e達(dá)3萬(wàn)平方米擁有近千家室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的巨庫(kù)在半年內(nèi)被投資者搶購(gòu)一空，租金甚至一度達(dá)到了每平方米45萬(wàn)元的天價(jià)。但好景不長(zhǎng)，沒(méi)有被北京市場(chǎng)接受的巨庫(kù)，不到半年就關(guān)門停業(yè)了。分析人士認(rèn)為，作為一種新興的營(yíng)銷模式，產(chǎn)權(quán)式商鋪很好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。但作為一種投資手段，則屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的投資，其中暗藏的危機(jī)主要集中在，商鋪賣出去后的經(jīng)營(yíng)管理上，這注定了項(xiàng)目后期的失敗。

北京六百本地段并非城市中心，而是人流相對(duì)稀少的發(fā)展中新城區(qū)。項(xiàng)目商業(yè)面積約20萬(wàn)平米，地上地下共3層，其中他們地下規(guī)劃有品牌大賣場(chǎng)，一到三層規(guī)劃知名百貨店。據(jù)了解，項(xiàng)目由于位于新開發(fā)區(qū)，區(qū)域人氣不足，雖然前景被看好，但最終沒(méi)有招商實(shí)現(xiàn)初衷，改招別的業(yè)態(tài)。另?yè)?jù)了解，最后其他業(yè)態(tài)也沒(méi)有談成。這充分說(shuō)明業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要考慮招商的情況，必須樹立招商先行的觀念。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，于1997年1月開業(yè)的仟村百貨曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)。占據(jù)著青年路與人民路交會(huì)處的黃金寶地，再擁有鄭州亞細(xì)亞商場(chǎng)輸出管理，其超前、先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，仟村百貨曾躋身與昆百大地位一致的昆明商場(chǎng)一線行列。但不久后河南各地的“亞細(xì)亞”連鎖店和全國(guó)各地的“仟村百貨”連鎖店的紛紛倒閉給昆明仟村百貨也帶來(lái)了巨大的影響：出現(xiàn)欠款、供貨商拒絕合作等問(wèn)題相繼爆出。2007年3月，仟村百貨最終被買斷。此后，它被重新包裝，并以“假日百貨”的名字再戰(zhàn)昆明零售市場(chǎng)�，F(xiàn)如今，假日百貨的銷量盡管還可以，但已難有駕馭整個(gè)商圈的能力。

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